SAP Burgos 305/2011, 8 de Julio de 2011
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 305/2011 |
| Fecha | 08 Julio 2011 |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2
BURGOS
SENTENCIA: 00305/2011
S E N T E N C I A Nº 305
TRIBUNAL QUE LO DICTA:
SECCIÓN SEGUNDA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE BURGOS
ILMOS/AS SRES/AS:
PRESIDENTE:
DON JUAN MIGUEL CARRERAS MARAÑA
MAGISTRADOS/AS:
DON MAURICIO MUÑOZ FERNÁNDEZ
DOÑA MAR JIMENO BULNES
SIENDO PONENTE: DOÑA MAR JIMENO BULNES
SOBRE: NULIDAD PRORROGA ARRENDAMIENTO LOCAL NEGOCIO
LUGAR: BURGOS
FECHA: OCHO DE JULIO DE DOS MIL ONCE
En el Rollo de Apelación nº 15 de 2011, dimanante de Juicio Ordinario nº 276 de 2009 del Juzgado de Primera Instancia nº Dos de
Villarcayo, en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de fecha 8 de Septiembre de 2010, siendo parte, como demandados- apelantes-primeros DOÑA Macarena, DON Juan Francisco
, DOÑA Marí Trini, DOÑA Debora Y DOÑA Melisa, representados en este Tribunal por la Procuradora Doña Margarita Robles Santos y defendidos por la Letrada Doña Lourdes Manrique Manrique; como demandados-apelantes-segundos SOCIEDAD CIVIL -DIEZ SAIZ MARIA JESUS Y FERNÁNDEZ VELADA MARIA MERCEDES, S.C., representadas en este Tribunal por el Procurador D, Enrique Sedano Ronda y defendidas por el Letrado D. Alberto González Ferreras y como demandado- apelante-tercero D. Emilio, representados en este Tribunal por el Procurador D. Fernando Santamaría Alcalde y defendido por la Letrada Doña Carmen Guerra Sánchez; y como demandantes-apelados DON Justiniano, DON Rubén, DON Juan María Y DON Calixto, representados en este Tribunal por la Procuradora Doña Paula Gil Peralta Antolín y defendidos por el Letrado D. Aurelio González Alonso.
Se aceptan, sustancialmente, los antecedentes de hecho de la resolución apelada, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "Estimo íntegramente la demanda ianterpuesta por el Procurador D. Antonio Infante Otamendi en nombre y representación de D. Justiniano, D. Rubén, D. Juan María y D. Calixto y declaro la nulidad del contrato de prórroga de arrendamiento sobre el inmueble sito en la calle DIRECCION000 nº NUM000 de Villarcayo de Merindad de Castilla la Vieja (Burgos) suscrito entre las demandadas con fecha 31 de Enero de 2008, así como la extinción del cotrato suscrito con fecha 1 de Marzo de 2002 al término de la anualidad 2008-2009; y condeno a los demandados a dejar expresado local libre y a disposición de la propiedad, apercibiéndoles de que si no lo desalojan en el término legal, serán lanzados de él y a su costa; todo ello con expresa imposición de costas a los demandados".
Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de Doña Macarena, D. Juan Francisco, Doña Marí Trini, Doña Debora, y Doña Melisa, Sociedad Civil -Diez Saiz Maria Jesús, y Fernández Velada Maria Mercedes, S.C., y D. Emilio, se interpuso contra la misma recurso de apelación, que fue tramitado con arreglo a Derecho.
En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales, habiendo sido deliberada y votada la cusa por esta Sala en fecha 24 de Mayo de 2011.
En el procedimiento del que dimana el presente rollo de apelación ejercita la parte demandante, D. Justiniano, D. Rubén, D. Juan María y D. Calixto una acción de nulidad de prórroga de contrato de arrendamiento contra Dª Macarena, S.C. Díez Saíz y Fernández Velada, D. Emilio, D. Juan Francisco, Dª Marí Trini, Dª Debora y Dª Melisa, a la sazón parte demandada. La sentencia recaída en la primera instancia estimó en su totalidad la demanda y así la pretensión de nulidad con imposición de costas a la parte actora declarando en consecuencia la nulidad respecto del contrato de arrendamiento suscrito a la fecha de 31 de enero de 2008 así como la extinción del contrato suscrito con fecha de 1 de marzo de 2002 y condenando a la parte demandada a dejar libre y a disposición de la propiedad el local sito en la C/ DIRECCION000 nº NUM000 de Villarcayo de Merindad de Castilla la Vieja (Burgos).
Contra dicha resolución recurre en apelación la parte demandada formulando diversos recursos de apelación por separado. Así en primer lugar, en el recurso de apelación interpuesto por Dª Macarena, D. Juan Francisco, Dª Marí Trini, Dª Debora y Dª Melisa (apelante 1º) invoca, esencialmente, en primer término, la incongruencia que a su juicio adolece la sentencia de instancia al no dejar resueltas cuestiones en su día planteadas por la parte demandada y así la excepción de falta de legitimación activa de la parte actora; así también la posible nulidad parcial que en su caso podría afectar a la prórroga del contrato de arrendamiento, a su juicio firmada además el 31 de enero de 2006 y no 31 de enero de 2008 como se aduce de contrario. En segundo término alega error en la valoración de la prueba al entender que la prórroga del contrato de arrendamiento no supone un nuevo contrato al entenderlo vinculado al primero y originario; así también invoca dicho error en la apreciación de la prueba al declarar la extinción del primero y originario suscrito a fecha de 1 de marzo de 2002.
En segundo lugar formula recurso de apelación S.C. Díez Saíz Mª Jesús y Fernández Velada Mª Mercedes (apelante 2º) invocando igualmente la improcedente extinción del inicial contrato de arrendamiento de fecha de 1 de marzo de 2002 así como la errónea consideración de los demandantes como copropietarios del inmueble en cuestión cuando el mismo pertenece a la comunidad postganancial al ser dicho bien adquirido en régimen de gananciales; así también cuestiona el perjuicio económico que se entiende irrogado a dicha comunidad al igual que, conjuntamente, la consideración de acto de disposición respecto de la prórroga del inicial contrato de arrendameinto en aplicación del art.1.548 CC . Alternativamente propone que tenga lugar la anulabilidad parcial de dicha prórroga de contrato de arrendamiento en cuanto al exceso del plazo previsto en el mencionado art.1548 CC (6 años); invoca en último extremo la validez del contato de arrendamiento inicial en cuanto que acto de administración en su caso exige la concordancia de voluntades de la mayoría de los participes para declarar su extinción en virtud de la Estipulación 2ª del mismo contrato.
En tercer y último lugar el recurso de apelación formulado por D. Emilio (apelante 3º) alega igualmente falta de legitimación activa así como incongruencia y falta de motivación de la sentencia entendiendo que los actores actúan única y exclusivamente en beneficio propio y no de la comunidad hereditaria; así también aduce que la sentencia de instancia no resuelve todos los puntos litigiosos sometidos a debate por las partes. En cuanto a la cuestión de fondo insiste también en la firma del contrato de prórroga de arrendamiento a fecha de 31 de enero de 2006 así como en la vigencia del contrato inicial de arrendamiento de fecha de 1 de marzo de 2002 en virtud de la aplicación de la táctica reconducción.
La parte demandada, D. Justiniano, D. Rubén, D. Juan María y D. Calixto formula escrito de oposición en el que solicita la desestimación de los recursos de apelación interpuestos y, en consecuencia, confirmación de la sentencia de instancia en estimación de las dos pretensiones en su día ejercitadas. Para ello alega, primeramente, con carácter procesal, la legitimación activa de la parte actora en el ejercicio de sus pretensiones en beneficio de la comunidad hereditaria aún cuando este hecho no se hiciera constar de forma expresa en el escrito de demanda conforme constante jurisprudencia de esta Audiencia Provincial, cuya cita obra en el el presente recurso. Así también invoca la congruencia de la sentencia de instancia en tanto en cuanto resuelve sobre sendas pretensiones ejercitadas en el presente procedimiento; tales son, en suma, la acción de nulidad sobre prórroga de contrato y la extinción del contrato original por expiración del plazo.
En cuanto a las alegaciones sobre el fondo del asunto invoca, en primer lugar, la irrelevancia de la fecha de firma de la prórroga del contrato de arrendamiento pues en todo caso dicho nuevo contrato supone un acto de gravamen y no de administración para los últimos de los cuales basta ciertamente el acuerdo de la mayoría conforme el art.398 CC y pese a que el cónyuge supérstite no reúne tampoco la mayoría conforme doctrina legal igualmente citada en su escrito. Entiende así que procede la nulidad de dicha prórroga de contrato al suponer un acto de disposición pues se trata de un arrendamiento superior a 6 años y además por una renta inferior al valor del mercado conforme informe pericial obrante en autos. Finalmente y respecto a la segunda pretensión de extinción del contrato original considera la misma procedente en cuanto que la firma de dicho contrato estipula un plazo de seis años finalizado a fecha de 1 de marzo de 2008 obrando además en autos requerimiento por parte de los actores para dar por finalizado el mismo.
En lo que se refiere a los recursos de apelación interpuestos se procede en buena parte a la alegación de defectos procesales, tales como la falta de legitimación activa de la parte actora y la incongruencia de la sentencia de instancia que como tales defectos procesales tienen y deben ser examinados antes de entrar a resolver sobre el fondo de asunto, dado que la estimación siquiera del primero de ellos haría improcedente la consideración de cualesquiera cuestiones de fondo.
Se alega así, en primer lugar, dentro de tales óbices procesales la falta de legitimación de la parte actora entendiendo que D. Justiniano, D. Rubén, D. Juan María y D. Calixto actúan en beneficio propio y no de la comunidad hereditaria a la que pertenecen. Procede recordar a este respecto que existe jurisprudencia constante tanto vertida por el...
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