SAP Málaga 309/2012, 29 de Junio de 2012
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 309/2012 |
| Fecha | 29 Junio 2012 |
AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN QUINTA.
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO OCHO DE MÁLAGA.
JUICIO ORDINARIO SOBRE RESOLUCIÓN DE CONTRATO.
ROLLO DE APELACIÓN CIVIL NÚMERO 1095/2010.
SENTENCIA NÚM. 309.
Iltmos. Sres.
Presidente
D. Hipólito Hernández Barea
Magistrados
D. Melchor Hernández Calvo
Dª Inmaculada Melero Claudio
En Málaga, a veintinueve de Junio de dos mil doce.
Vistos en grado de apelación, ante la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los autos de juicio ordinario procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Ocho de Málaga, sobre resolución de contrato de compraventa, seguidos a instancia de la entidad "Bodas París S.A." contra la mercantil "Aifos Arquitectura y Promociones Inmobiliarias S.A." y "Banco Pastor S.A."; pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto por ambas demandadas contra la sentencia dictada en el citado juicio.
El Juzgado de Primera Instancia número Ocho de Málaga dictó sentencia de fecha 9 de abril de 2010 en el juicio ordinario del que este Rollo dimana, cuya parte dispositiva dice así:
" Que ESTIMANDO LA DEMANDA formulada por el Procurador Doña Aurelia Berbel Cascales en nombre y representación de BODAS PARIS contra AIFOS ARQUITECTURA Y PROMOCIONES INMOBILIARIAS S A Y BANCO PASTOR, DEBO DECLARAR Y DECLARO:
La resolución de los contratos de compraventa suscritos entre las partes con fecha 5 de Mayo de 2004, referenciados en el cuerpo de la presente resolución.
Condenando solidariamente a las demandadas a la devolución y pago de las cantidades entregadas a cuenta por la actora para la compra de las viviendas y garajes por importe total de 915.139,50 euros.
Dicha cantidad devengara el interés legal desde la fecha del requerimiento de resolución, 17 de Abril de 2008, incrementado en dos puntos desde la fecha de la presente resolución. Imponiendo las costas solidariamente a las demandadas."
Por auto de fecha 7 de mayo de 2010 se rectificó el contenido de la sentencia en el sentido de que "el número de la misma es 148/10" y "en el fundamento jurídico cuarto ha de decir: "Dada la estimación de la demanda y en base a lo dispuesto en el artículo 394 de la LEC, procede imponer solidariamente a los demandados las costas causadas"."
Contra la expresada sentencia interpusieron, en tiempo y forma, recurso de apelación las representaciones de las demandadas, el cual fue admitido a trámite dándose traslado del escrito en el que constan los motivos y razonamientos del mismo a la otra parte para que en su vista alegase lo que le conviniese. Cumplido el trámite de audiencia se elevaron los autos a esta Audiencia, y tras su registro se turnaron a ponencia quedando pendientes de deliberación y fallo.
En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo Ponente el Iltmo. Sr. D. Hipólito Hernández Barea. Habiendo tenido lugar la deliberación previa a esta resolución el día 16 de enero de 2012.
Aceptando los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.
Considerando que por la representación procesal de la mercantil demandada "Aifos", como parte apelante, se solicitó la revocación de la sentencia recurrida y el dictado de otra en esta alzada que, absolviendo a esta parte, declarase la vigencia de los contratos de compraventa así como la extinción de la obligación de esta parte respecto de la devolución del precio de los contratos, con expresa condena en costas a la parte apelada. La sentencia recurrida declara probada la celebración entre las partes de trece contratos de compraventa de viviendas en el edificio "Lila" de la promoción inmobiliaria "Hacienda Casares"; igualmente la recepción de las cantidades entregadas a cuenta de los contratos de compraventa, así como la entrega a la compradora por parte de "Aifos" de los 26 avales por dichas cantidades. Resulta también probado, aunque el Juez no lo toma en consideración en la sentencia, que Don Juan Ignacio, representante de la actora, tuvo conocimiento de lo inminente de la concesión de la licencia de primera ocupación y es por ello que manifestó su voluntad resolutoria escasos días antes de la notificación de la licencia de primera ocupación. Aun cuando las viviendas debieron de haberse terminado meses antes, no puede olvidarse que la actora iba a hacer uso de los inmuebles para la campaña del 2007, y no interesa la resolución hasta un año después, en abril de 2008, siendo conocedora de la proximidad de la obtención de la licencia de primera ocupación; y sin duda coadyuvó a crear la convenida voluntad resolutoria el hecho de que no había podido revender los inmuebles. Por tanto, constituye el objeto de la controversia si el retraso en la entrega es de tal entidad que pudiera ser determinante de la resolución de los contratos. Entre los requisitos exigidos por la jurisprudencia para la aplicación del artículo 1124 del Código Civil, concurren en este caso el vínculo contractual entre las partes con reciprocidad de las obligaciones, y el cumplimiento previo del que acciona. Pero no concurre el incumplimiento de una o varias obligaciones contractuales, con voluntad rebelde al cumplimiento, por parte de la demandada. Y es que en relación con el plazo de entrega de las viviendas, en los contratos las partes habían pactado que la entrega se haría coincidir con la expedición del certificado final de obra de la dirección facultativa. En consecuencia el incumplimiento se produciría de no estar terminada la construcción a los 20 meses del inicio de la misma, que de modo general tiene lugar con el acta de replanteo. La construcción del edificio donde radican las viviendas objeto de autos tardó en ejecutarse un total de 24 meses en lugar de 20, y si, pese a estar la obra concluida y el certificado final de obra expedido, no se ha procedido por esta parte a transmitir la vivienda a los actores, ello obedece a la reforma introducida en la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía por la Ley Andaluza 1/2006, conforme a la cual no resulta posible la inscripción de la terminación de la obra nueva en el Registro de la Propiedad y la consiguiente formalización de las escrituras traslativas de las viviendas en tanto no se haya obtenido la licencia de primera ocupación de la promoción. Ello ocasiona una alteración de los términos del acuerdo alcanzado por las partes para la transmisión de las viviendas, pues las normas jurídicas en vigor tras la firma del contrato y con anterioridad a la terminación de la obra imposibilitan que la transmisión tenga lugar en los términos inicialmente pactados. Además, conforme con última doctrina Jurisprudencial, el retraso imputable a la entidad vendedora, teniendo en cuenta el plazo pactado, el tiempo de demora y las circunstancias concurrentes, no sólo ha de ser imputado a la misma, sino que ha de ser considerado como grave y, en consecuencia, con categoría suficiente para ser constitutivo de causa de resolución. En definitiva, aún a día de hoy no se puede decir que se haya frustrado el fin de los contratos de compraventa; otra cuestión sería si se hubiera tratado de una persona física que hubiera adquirido la vivienda para habitar en ella. Sólo por este motivo debería revocarse la sentencia de la instancia en pro de la defensa del vínculo contractual, pero es más, tampoco se entiende que se haya demostrado o acreditado que se haya cumplido el requisito que exige el Tribunal Supremo para la aplicación del artículo 1124 del CC, la referida voluntad rebelde al cumplimiento de la obligación por parte del demandado, pues la misma sentencia impugnada no confunde la figura de la resolución contractual con la rescisión, sino que sostiene que no ha mediado verdadero y propio incumplimiento y sí mero retraso en la entrega de parte no esencial.
Considerando que por la representación de la entidad demandante, "Bodas París S.A.", como parte apelada frente al recurso de "Aifos", se pidió la confirmación de la sentencia recurrida por sus propios fundamentos de derecho e imponiendo las costas a la parte recurrente, añadiendo que el objeto de la controversia es si el retraso en la entrega de las viviendas y garajes adquiridos es determinante de la resolución de los contratos. La apelante afirma que esta parte tenía conocimiento de la próxima concesión de la licencia de primera ocupación y que por eso decidió resolver el contrato; manifiesta además que no pudo revender las viviendas y que por ese motivo resolvió los contratos. Estas afirmaciones vertidas de contrario en ningún caso están probadas, siendo consideraciones y conclusiones propias de la recurrente que no se apoyan en ningún elemento probatorio, en un intento de cuestionar la facultad resolutoria de la demandante ante el grave incumplimiento contractual en el que ha incurrido, habiendo frustrado el fin del negocio. En este sentido, añadir que la actora no adquirió las viviendas y plazas de garaje para revenderlas a terceros, sino para fines sociales. Manifiesta también la recurrente que no se cumplen los requisitos de la jurisprudencia para la aplicación del artículo 1124 del Código Civil . La sentencia razona, en cambio, de forma acertada su cumplimiento. A pesar de la legislación que cita la apelante, la jurisprudencia es clara desde hace varios años sobre que la vivienda no se puede considerar concluida y lista para la entrega por la simple terminación de la construcción del edificio y el correspondiente certificado final de obra, sino una vez obtenidas las licencias administrativas correspondientes respecto de su uso. En consecuencia, no se puede considerar, tal y como sostiene la apelante, que existiera una necesidad de adaptación a las nuevas exigencias legales, puesto que la necesidad de obtener la licencia de primera...
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