SAP Baleares 392/2012, 13 de Septiembre de 2012
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 392/2012 |
| Fecha | 13 Septiembre 2012 |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5
PALMA DE MALLORCA
SENTENCIA: 00392/2012
Rollo Apelación 277/2012
SENTENCIA Nº 392
Ilmos. Sres.
Presidente:
D. MATEO RAMÓN HOMAR
Magistrados:
D. SANTIAGO OLIVER BARCELÓ
Dª COVADONGA SOLA RUIZ
En Palma de Mallorca a trece de septiembre de dos mil doce.
Vistos por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos de Juicio Ordinario seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 11 de Palma, bajo el número 1511/09, Rollo de Sala número 277/12, entre partes, de una como demandados apelantes DON Sergio, DON Juan Enrique, DON Celso, DOÑA María Inmaculada, DOÑA Encarnacion Y DOÑA Otilia, representados por el Procurador de los Tribunales DOÑA BEATRIZ FERRER MERCADAL y asistidos del Letrado DON AGUSTI CERVERO I SÁNCHEZ CAPILLA y, de otra, como demandante apelada LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 EDIFICIO000 Y SU GARAJE, representada por el Procurador de los Tribunales DON XIM AGUILÓ DE CÁCERES PLANAS y asistida del Letrado DON DAVID SALVÁ COLL.
ES PONENTE la Ilma. Magistrada Dª COVADONGA SOLA RUIZ
Por la Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia número 11 de Palma en fecha 5 de noviembre de 2010 se dictó Sentencia cuyo Fallo es del tenor literal siguiente "Que estimando la demanda de Juicio Ordinario promovida por el Procurador Sr. Aguiló, en nombre y representación de C.P. DIRECCION000 EDIFICIO000 Y GARAJE, contra D. Sergio, D. Juan Enrique, D. Celso, DÑA. María Inmaculada, DÑA. Encarnacion Y DÑA. Otilia, debo declarar y declaro que el cierre de la terraza realizado por los demandados supone una modificación de elementos comunes no autorizados por la Comunidad, y, en consecuencia, debo condenar y condeno a dichos demandados a la realización de cuantas obras sean necesarias para su retirada debiendo reponerla a su estado primitivo, obteniendo para ello los permisos que fueran necesarios, con imposición de costas".
Que contra la anterior sentencia y por la representación de la parte demandada se interpuso recurso de apelación y seguido el recurso por sus trámites se celebró deliberación y votación en fecha 12 de septiembre del corriente año, quedando el recurso concluso para Sentencia. TERCERO.- Que en la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.
Con la demanda que dio inicio a las presentes actuaciones se alega por la comunidad de propietarios accionante que los demandados en tanto que propietarios de la vivienda NUM000 NUM001, del EDIFICIO000 y que forma parte de la comunidad accionante, han llevado a cabo y sin su autorización, obras en su terraza de uso privativo, consistente en la instalación de un cerramiento de grandes dimensiones metálico, acristalado y con ventanas, ampliando con ello el volumen cerrado de su cuerpo edificatorio y afectando a elementos comunitarios como es la fachada posterior, la volumetría del edificio, ocupación de la cubierta del garaje y en general el aspecto estético del conjunto, por lo que termina suplicando se condene a los demandados a realizar cuantas obras sean necesarias para proceder a la retirada de dicho cerramiento y a reponer la terraza a su estado primitivo.
A dicha pretensión se opusieron los demandados, quienes si bien no niegan haber realizado las obras denunciadas sin previo consentimiento del resto de los comuneros, consideran que la comunidad demandante carece de legitimación ad causam, al no existir un acuerdo de la comunidad general de todo el complejo prohibiendo el cerramiento y ordenando su demolición; que en cualquier caso la obra se ha llevado a cabo sobre un elemento privativo de su inmueble; y que otros propietarios del conjunto residencial ha efectuado cerramientos y reformas, que modifican la fachada, con consentimiento tácito de la comunidad, de manera que la acción ejercitada constituye un claro abuso de derecho y contraría el principio de igualdad.
La sentencia de instancia estimó en su integridad la demanda, contra cuyo pronunciamiento se alza la parte demandada, reproduciendo como motivos de impugnación y en síntesis los mismos argumentos esgrimidos en la instancia.
Centrado de este modo los términos de la controversia y dado que ha sido reconocido por ambas partes litigantes la realidad de la instalación de cerramiento que se ha llevado a cabo en la terraza de la vivienda de la demandada, obras que se han efectuado sin previa autorización de la Junta de Propietarios, quien mediante acuerdo de fecha 30 de octubre de 2008 (folios 148 y ss) decidió requerir a los demandados para que en el plazo máximo de 2 meses (hasta el próximo 10 de diciembre de 2008) procediera a su retirada y que al ser desatendido por acuerdo de fecha 8 de enero de 2009 (folios 150 y ss) acuerda interponer la acción judicial que nos ocupa, lo relevante del caso es determinar si la demandante, en tanto que subcomunidad esta legitimada para el ejercicio de la acción entablada y atendiendo a la naturaleza de dicha instalación, si la misma debe reputarse o no ilegal y en su caso, si procede la condena a la reposición de la terraza a su estado anterior tal y como se peticionaba con la demanda.
En orden a la legitimación de la subcomunidades de propietarios, este Tribunal en Sentencia de fecha 26 de enero de 2010 ya tuvo ocasión de señalar que "los conjuntos inmobiliarios eran atípicos en la inicial redacción de la L.P.H. pero son las urbanizaciones o conjuntos inmobiliarios y multipropiedad o "time sharing", con elementos comunes, como jardines, piscinas, y otras instalaciones, supuesto de hecho que no era el expresamente contemplado en la Ley de Propiedad Horizontal. Pues bien, dicha forma de propiedad ha perdido su nota de atipicidad puesto que, a pesar de alguna opinión doctrinal en contra, aparece plenamente incorporada a la Ley de Propiedad Horizontal, en su nuevo artículo 24 .
Y, siguiendo la mejor doctrina,
la ley se aplica a tres instituciones: a las propiedades horizontales propiamente dichas, a las propiedades horizontales de hecho (con las limitaciones que establece el párrafo segundo) y a las urbanizaciones privadas en los términos del artículo 24.
La doctrina venía demandando una regulación de las situaciones jurídicas previas a la propiedad horizontal, entre ellas las propiedades horizontales de hecho. La doctrina legal tenía plenamente reconocida la existencia de las propiedades horizontales de hecho, que eran aquellas en las que, a pesar de no existir título constitutivo, las relaciones entre los propietarios de un edificio eran iguales a las que se daban en propiedades horizontales regularmente constituidas ( Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de junio de 1967 [ RJ 1967, 2983], de 29 de abril de 1970 [ RJ 1970, 2053], de 19 de febrero de 1971 [ RJ 1971, 1343], de la Audiencia Provincial de Segovia de 21 de mayo de 1981, de la Audiencia Provincial de Cuenca de 24 diciembre de 1993 ...).
En las propiedades horizontales de hecho, el precepto contempla aquella en la que existe un edificio cuya propiedad pertenece por pisos o locales independientes a distintos dueños, pero que no ha sido dividido horizontalmente de manera formal, no se ha otorgado el título constitutivo; desde que existe una división horizontal de hecho, ésta debe regirse por las normas de la Ley de Propiedad Horizontal, en cuanto le sean aplicables.
Se deben aplicar cuantas más normas de la ley mejor, primero porque ése parece ser el espíritu de la norma según una interpretación integradora del precepto (tal como exige el art. 3 del Código Civil ), y segundo porque al tratarse de una propiedad especial muy necesitada de regulación, la aplicación de la norma más específica como es la Ley de Propiedad Horizontal, afronta y resuelve los problemas que la propiedad especial pueda crear, mejor que las normas más genéricas como los artículos 392 y siguientes y 348 y siguientes del Código Civil .
Serán aplicables a las propiedades horizontales de hecho los artículos de la Ley destinados a regular el uso y aprovechamiento tanto de elementos comunes como de los privativos. Esto es, régimen de propiedad, cuya aplicación es acorde con la naturaleza de las propiedades horizontales de hecho. Sin embargo, no creemos que son aplicables: ni las normas relativas a las cuotas de copropiedad, ni las que se refieren a los órganos de representación de las comunidades de propietarios.
No creemos que se aplican las normas relativas a las cuotas de participación porque el establecimiento de las cuotas supone en realidad una actividad jurídica de tal trascendencia que es lo que otorga verdaderamente el carácter de "especial" a la propiedad horizontal, el señalamiento de cuotas de participación, con todas sus consecuencias, es lo que hace que una propiedad horizontal de hecho, se convierta en una propiedad horizontal de derecho.
Detalles indicativos en el texto de la Ley que nos inducen a pensar que las normas sobre cuotas no son aplicables a las propiedades horizontales de hecho: 1) el artículo 5 de la Ley, del que se deriva la exigencia de unanimidad para el otorgamiento del título constitutivo, no impone esta regla de unanimidad con un literalidad clara y tajante, sino que es al hablar de las cuotas de participación cuando dice que será "determinada...,por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial". 2) En el mismo sentido, el artículo 8 de la Ley cuando exige en consentimiento de la Junta de propietarios para realizar agrupaciones y divisiones de los elementos privativos, tampoco impone la autorización de la Junta de propietarios deberá autorizar la división o la agrupación porque a ella le corresponde la fijación de las nuevas cuotas de propiedad. De ello podemos derivar la necesidad de un acuerdo...
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