SAP A Coruña 14/2014, 21 de Enero de 2014
| Ponente | MANUEL CONDE NUÑEZ |
| ECLI | ES:APC:2014:88 |
| Número de Recurso | 673/2012 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 14/2014 |
| Fecha de Resolución | 21 de Enero de 2014 |
| Emisor | Audiencia Provincial - A Coruña, Sección 5ª |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5
A CORUÑA
SENTENCIA: 00014/2014
AUDIENCIA PROVINCIAL
SECCION QUINTA
A CORUÑA
Rollo: 673/2012
Proc. Origen: Juicio ordinario núm. 552/2003
Juzgado de Procedencia: 1ª Instancia núm. 2 de Corcubión
Deliberación el día: 20 de noviembre de 2013
La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de A Coruña, ha pronunciado en nombre del Rey la siguiente:
SENTENCIA Nº 14/2014
Ilmos. Sres. Magistrados:
MANUEL CONDE NÚÑEZ
JULIO TASENDE CALVO
DÁMASO BRAÑAS SANTA MARÍA
En A CORUÑA, a veintiuno de enero de dos mil catorce.
En el recurso de apelación civil número 673/2012, interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Corcubión, en Juicio ordinario núm. 552/2003, siendo la cuantía del procedimiento 15.477,30 euros, seguido entre partes: Como APELANTE: REDES INMOBILIARIAS AGRAMAR S.L. (INMODESBAN), representada por el Procurador Sr. REYES PAZ; como APELADO: Belinda
, representado por el Procurador Sr. SANCHEZ GARCÍA.- Siendo Ponente el Ilmo. Sr. DON MANUEL CONDE NÚÑEZ.
Que por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Corcubión, con fecha 3 de julio de 2012, se dictó sentencia cuya parte dispositiva dice como sigue:
Desestimando totalmente la demanda interpuesta por REDES INMOBILIARIAS AGRAMAR S.L. frente a Doña Belinda, absuelvo a la referida demandada de los pedimentos efectuados en su contra en este juicio; con imposición de costas a la demandante.
Notificada dicha sentencia a las partes, se interpuso contra la misma en tiempo y forma, recurso de apelación por la representación procesal de REDES INMOBILIARIAS AGRAMAR S.L. que le fue admitido en ambos efectos, y remitidas las actuaciones a este Tribunal, y realizado el trámite oportuno se señaló para deliberar la Sala el día 20 de noviembre de 2013, fecha en la que tuvo lugar.
En la sustanciación del presente recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales.
I.- La sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Corcubión, de fecha 3 de julio de 2012, acordó en su parte dispositiva la desestimación total de la demanda interpuesta por la representación procesal de Redes Inmobiliarias Agramar S.L. frente a Doña Belinda, absolviendo a la demandada de los pedimentos efectuados en su contra; con imposición de costas a la demandante.
En los fundamentos de derecho de la referida resolución se hacen constar las razones que conducen a su parte dispositiva, y, en concreto, las siguientes:
" Primero.- Estamos en el presente litigio ante una demanda de reclamación de cantidad que se basa en un contrato que en la demanda se califica como "mandato de venta". En síntesis, los hechos en los que la parte actora apoya su pretensión son los siguientes: Con fecha 1 de septiembre de 2007 la demandada convino con la entidad inmobiliaria demandante, que gira bajo la denominación comercial de INMODESVAN, un contrato que tenía por objeto la gestión de la venta del piso propiedad de la demandada sito en piso sito en el n° NUM000 de la CALLE000 de A Coruña. Dicho contrato rezaba literalmente lo siguiente: "
"Segundo.- Conviene en primer lugar determinar el tipo de relación jurídica que vincula a las partes y en la que se sustenta la presente demanda. Pese a que el contrato de fecha 1 de septiembre de 2007 se califica por las partes como "mandato de venta", no es tal mandato sino más bien un contrato de corretaje o mediación inmobiliaria, y ello es así en la medida en que, tal y como se deduce de los términos literales de la cláusula segunda del documento de fecha 1 de septiembre de 2007, lo que se encomienda a la inmobiliaria en concreto es la > pero en modo alguno se le faculta o apodera para concluir y consumar tal venta en nombre y representación del poderdante o mandante, que es precisamente lo que caracteriza al mandato y permite distinguirlo del contrato de mediación inmobiliaria. Así lo demuestra no solo el hecho de que la comisión de la inmobiliaria (3% del precio) se pacte expresamente en concepto de "honorarios por la intermediación", sino también el hecho de que se haya acordado que el precio concreto de la venta se determinará de "conformidad con la propietaria", lo que acredita que el encargo o poder de representación que se confiere a la inmobiliaria no se extiende a la perfección y consumación del contrato sino que se limita a una labor de mediación y/o aproximación entre el vendedor y el potencial comprador, siendo luego éstos los que han de perfeccionar y consumar el contrato.
En este sentido lo viene entendiendo la jurisprudencia que declara que no puede confundirse con el mandato, aunque sean contratos que tienen un mismo soporte pues cuando la esencia de la mediación radica en que la función del mediador está dirigida a poner en conexión a los que pueden ser contratantes, sin intervención del mediador en el contrato, ni actuar como mandatario, sino, en este caso, como "corredor civil", donde el mediador, a diferencia del mandatario, no contrata, estamos ante un contrato de corretaje. Así por ejemplo las SSTS de 19 octubre 1993 y núm. 718/1995 de 17 julio, sostienen que el corredor o mediador se obliga a poner en contacto a una persona (la que contrate sus servicios) con otra para que entre ellas puedan celebrar el contrato objeto de la mediación, sin que el referido contrato de corretaje entrañe, por si solo y a falta de estipulación expresa en tal sentido, otorgamiento de mandato alguno en favor del mediador o corredor para que éste pueda actuar como
representante o mandatario del que contrató sus servicios, en el perfeccionamiento o celebración del contrato objeto del corretaje.
Aclarado pues que se trata en realidad de un contrato de mediación o corretaje, respecto del mismo la reciente Sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra, de 21 de enero de 2010, trayendo a colación otra dictada por la Audiencia Provincial de Cadiz (7ª) 26.3.2009, manifiesta que el contrato de mediación o corretaje es un contrato innominado según el cual una de las partes, el corredor, se compromete a indicar a la otra, el comitente, la oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero o a servirle para ello de intermediario a cambio de una retribución. Este contrato de corretaje, carente de regulación legal expresa, se rige por la normativa general de las obligaciones y contratos, y según reiterada jurisprudencia, el derecho del agente o corredor al cobro de sus honorarios ha de nacer desde el momento en que quede cumplida o agotada su actividad mediadora (única a la que se había obligado), o sea, desde que, por su mediación, haya quedado perfeccionado el contrato de compraventa cuya gestión se le había encomendado, perfección que se entiende producida, obviamente, desde que el vendedor y comprador, mediante el correspondiente contrato, se ponen de acuerdo sobre la cosa y el precio, aunque ni la una, ni el otro se hayan entregado ( artículo 1450 del Código Civil ), a no ser que en el respectivo contrato de corretaje se haya estipulado expresamente que el corredor solamente cobrará sus honorarios cuando la compraventa haya quedado consumada, estando en definitiva supeditado dicho contrato, en cuanto al devengo de honorarios, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso. Dice la STS, de 21 de mayo de 1992 que el contrato de agencia inmobiliario, como ha tenido ocasión de declarar esta Sala en S 26 de marzo 1992, se presenta revestido de atipicidad, pero dotado de propio contenido sustantivo, generándose al amparo de la .libertad de contratación que autorizan los arts. 1091 y 1255 CC y, si bien mantiene aproximaciones de,mandato, corretaje, arrendamiento de servicios y contrato laboral predomina en el mismo la función de gestión mediadora, por lo que reviste de naturaleza de pacto de encargo. El agente, salvo apoderamiento y representación expresa, no interviene directamente en la conclusión de la compraventa final, aunque esté autorizado a recibir cantidades a cuenta, si bien coadyuva eficazmente a la misma y su propia función es predominantemente progestoria, al hacer posible contratar, cesando una vez que pone en relación a las partes, que son las que han de celebrar el futuro convenio final ( SS 2 de octubre 1965, 3 marzo 1967, 1 marzo 1988 y 6 octubre 1990 ).
Y, precisa sobre estos particulares el Tribunal Supremo en su sentencia de 21 de octubre de 2.000, en este contrato el mediador ha de limitarse en principio a poner en relación a los futuros comprador y vendedor de un objeto determinado, pero en todo caso tal actividad ha de desplegarse en lograr el cumplimiento del contrato final, y así se entiende por la moderna doctrina en cuanto en ella se afirma que la relación jurídica entre el cliente y el mediador no surge exclusivamente de un negocio contractual de mediación, pues las obligaciones y derechos exigen además el hecho de que el intermediario hubiera contribuido eficazmente a que las partes concluyeran el negocio ( sentencia de 2 de octubre de 1999 ).
La cláusula de exclusividad que cabe incorporar al contrato de corretaje sólo excluye la actuación de otros agentes mediadores, pero no que el principal actúe por su propia cuenta, lo que crearía un mercado cautivo vulnerador del art. 348 CC - SSTS. 9.10.1965, 2.5.1983, 16.9.1988, 24.6.1992 y 30.11.1993, y SS.AP Las Palmas (4ª) 4.7.2008 y Alicante (6ª) 9.9.2009 -. En todo caso dicha cláusula se formalizará de modo expreso e inequívoco, debiendo recibir siempre interpretación restrictiva, dado que limita derechos del vendedor - STS. 25.1.1996 y SAP Málaga (5ª) 3.10.2008 "
"Tercero.- Si aplicamos lo dicho al caso de autos, se ofrece de entrada un documento contractual denominado "contrato de mandato de venta" de fecha 1.09.2007, escueto y falto del...
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SJMer nº 6, 3 de Marzo de 2014, de Madrid
...debe señalarse que es doctrina reiterada, recogida en Sentencia de la Audiencia Provincial de La Coruña, Sección 5ª, de 21.1.2014 [ROJ: SAP C 88/2014] que "... Dice la STS, de 21 de mayo de 1992 que el contrato de agencia inmobiliario, como ha tenido ocasión de declarar esta Sala en S 26 de......