SAP Barcelona 195/2014, 9 de Mayo de 2014
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 195/2014 |
| Emisor | Audiencia Provincial de Barcelona, seccion 4 (civil) |
| Fecha | 09 Mayo 2014 |
AUDIENCIA PROVINCIAL
DE BARCELONA
SECCIÓN CUARTA
ROLLO Nº 423/2013-P
Procedencia: Juicio Ordinario sobre nulidad cláusula contrato arrendamiento y reclamación cantidad nº 493/2012 del Juzgado Primera Instancia 48 Barcelona
S E N T E N C I A Nº195/2014
Ilmos/as. Sres/as. Magistrados/as:
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VICENTE CONCA PÉREZ
Dª. AMPARO RIERA FIOL
Dª. MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE
Dª. MIREIA RÍOS ENRICH
En la ciudad de Barcelona, a nueve de mayo de dos mil catorce
VISTOS en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, los presentes autos de Juicio Ordinario sobre nulidad cláusula contrato arrendamiento y reclamación cantidad nº 493/2012, seguidos ante el Juzgado Primera Instancia 48 Barcelona, a instancia de COHERMA GESTION,SL, FUNDACION PRIVADA COTTET MOR y COBIAN GESTION, SL, contra CALZADOS LAMOLLA, S.A., los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mencionados autos el día 21 de febrero de 2013.
La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente:
Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta la Procuradora Sra. Llinás Vila en nombre y representación de Coherma Gestión S.L., Fundación Privada Cottet Mor y Cobain Gestión S.L. contra Calzados Lamolla S.A. debo absolver y absuelvo a la entidad demandada de todos los pedimentos formulados frente a ella.
Al haberse desestimado íntegramente la demandada se condena en costas a la parte actora.
Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, del que se dio traslado a la contraria, que se opuso al mismo. Seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección.
Se señaló para votación y fallo el día 22 de abril de 2014.
En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.
VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE.
La sentencia apelada considera que las partes, al pactar la cláusula segunda de las condiciones anexas, ( prórrogas obligatorias de veinte años obligatorias para el arrendador y potestativas para el inquilino), se quisieron someter a la prórroga forzosa, y así se desprendía también de la cláusula 11, y que no procedía ni declarar nula dicha cláusula, ni la terminación del arriendo, ni era procedente la indemnización de daños y perjuicios, por lo que desestima íntegramente la demanda e impone a la actora las costas del procedimiento. Por Auto de 19 de Marzo de 2013, se acordó no haber lugar a aclaración alguna.
Recurre la arrendadora y, en síntesis, indica :
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) Que al no declararse la nulidad de la clausula convierte al arrendamiento en una relación jca a perpetuidad, infringiendo los artcs 1543 y 1256 del Código civil.
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) Que la sentencia omite valorar la cláusula tercera del contrato, de cuyo tenor literal resultaba, que ambas partes se sometían a las disposiciones vigentes en cada momento si son de obligado cumplimiento, y en otro caso, a las presentes condiciones, y subsidiariamente a aquellas disposiciones. Entendía que las partes pactaron una duración de veinte años y un sistema de prórrogas indefinidas mientras la ley lo considerara posible, y que cuando se celebró el contrato 1992, la prórroga obligatoria estaba prevista en el artc 57 de la LAU, pero no después de 1994, y ahora vencido el plazo de veinte años no es posible, porque se ha excluído del ordenamiento jco y recordaba la sentencia de 9 de Septiembre de 2009, siendo imposible desde 1995 pactar prórroga forzosa, y eso fue precisamente lo acordado por las partes, que si en algún momento devenían imposibles, a la Ley debía estarse y en consecuencia se contravenía el artc 1285 del Código civil y la Sala debería hacer primar las prescripciones imperativas de los artcs 1534 y 1256 del Código Civil frente al artc 57 de la LAU, añadiendo que en la segunda Instancia cabía interpretar los contratos, y en caso de duda debía dirigirse la interpretación a la temporalidad.
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) Que la sentencia vulnera el artc 304 de la LEC, en relación con el artc 215 de la misma, al no considerar admitidos los hechos sobre los que versaba el interrogatorio del legal representante de Calzados Lamolla S.L que no compareció al acto del juicio, máxime cuando la parte arrendadora expresó que su voluntad era de que tan solo durara veinte años, y la clausula de prórroga está en el reverso del documento, la conclusión es que habría terminado el 1 de marzo de 2012.
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) Que al no declarar la nulidad de la cláusula se había vulnerado el espíritu y finalidad de la norma, voluntad del legislador de excluir la prórroga obligatoria.
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) La sentencia al otorgar validez a la cláusula segunda, sin determinar la fecha de terminación del contrato, está vulnerando y contradiciendo la evolución jurisprudencial sobre la cuestión que fue objeto de debate, la finalización no puede depender de la mera voluntad del arrendatario, y la solución es aplicar la disposición transitoria tercera y dedicándose el local a una actividad comercial su duración debería establecerse en veinte años desde la entrada en vigor de la Ley, finalizando el contrato el 1 de marzo de 2015. O con interpretación integradora aplicar el plazo de duración del usufructo, motivando después el que la Sala se pronunciara sobre la fecha de terminación, entendiendo que si la parte demandada se oponía estaría yendo contra sus propios actos. Suplicó que estimando el recurso, se revocara la sentencia y se estimara íntegramente la demanda.
Por la parte demandada se interesó la confirmación, dejando constancia de que en el escrito rector se solicitó la declaración de nulidad de la cláusula, la declaración de que el contrato de arrendamiento había finalizado y la condena de la arrendataria a una indemnización, y no se pidió la declaración de que el arrendamiento finalizara el 31 de Diciembre de 1994, o que el plazo fuera de 30 años, declaraciones que le causarían indefensión, debiendo tener en cuenta el artc 456.1 de la LEC, defiende la validez de una primera prórroga de veinte años, y tras oponerse a los motivos del apelante, en relación al quinto expresa que no era posible aplicar las normas de la disposición transitoria 3 ª, que la sentencia de 17 de Noviembre de 2011 había sido criticada por la doctrina, que con posterioridad, en 2012, el T.Supremo se apartó de esa línea, y que además no todos los contratos van a expirar a los veinte años, cinco años más en los supuestos del apartado 7, como se aplicaría al de autos en razón a la renta que se satisfacía al entrar en vigor la Ley de 1994, que si se hubiese planteado en la Instancia hubiera podido alegar, justificar y acreditar. Finalmente indicaba que Cataluña tenía derecho civil propio sobre el usufructo y el constituido a favor de personas jcas tiene una duración máxima de 99 años.
Son datos fácticos relevantes para lo que aquí importa: el contrato litigioso se concierta el 1 de Marzo de 1992, plazo de veinte años, y en las condiciones anexas, folio 62 y 62 vto, suscritas por las partes, en la segunda aparece que si bien la duración es de veinte años, a su término quedaría automáticamente renovado a voluntad del arrendatario por otros veinte y así sucesivamente. Cada renovación produciría un incremento de la renta que se abonase del 10%. En la 11 se acordó que el arrendatario podría realizar las obras que estimase oportunas tanto durante la duración del contrato como en las prórrogas.
Aun sin seguir el orden del recurso, en primer lugar, cabe analizar el motivo tercero que se refiere a la infracción del artc 304 de la LEC. El mismo debe ser rechazado, y así el Juez, en el recurso de aclaración ya motivó el porqué no tuvo como ciertos los hechos que se consignaban en las preguntas del interrogatorio, y sin perjuicio de la causa de que llevara a comparecer al acto de juicio a persona distinta de la interesada, lo cierto es que el precepto no obliga al Juez a tener como ciertos los hechos y de ahí el verbo que utiliza " podrá", y mal puede primar aquella ausencia de la práctica del interrogatorio, sobre la prueba documental, por el hecho de que la propia actora en el suyo propio dijera que sólo quiso establecer un tiempo de veinte años, a tenor del artc 316.1 de la LEC y cuando el contrato no deja lugar a dudas, por las clausulas referidas que se pactaban prórrogas, y aun en el reverso, están además de la primera página, suscritas todas las condiciones anexas.
Para la resolución de los restantes, conviene repasar algunas de las más recientes resoluciones con influencia en la resolución de la cuestión controvertida.
SS del T Supremo de 31 octubre de 2008, aquí desestima casación, se trataba de un contrato de 1987, esto es después del denominado Decreto Boyer y anterior a la actual Ley de 1994, de cinco años y prórroga forzosa pactada y la Audiencia aplicaba la disposición transitoria 1 ª y no la 3ª." La mercantil INVERSIONES HEMISFERIO S.L., en su calidad de propietaria arrendadora de un local ubicado en el Paseo de Gracia de Barcelona del que es arrendataria, desde 1943, LOEWE HERMANOS S.A. partiendo de que la relación contractual que une a ambas partes se rige, en la actualidad, por un contrato de 1987, interpone demanda contra la citada arrendataria interesando, como pretensión principal, que se declare la nulidad de la cláusula segunda del citado contrato al pactarse en la misma un régimen de prórrogas sucesivas sin límite y dependiente en exclusiva de la voluntad del arrendatario, lo que vendría a significar la perpetuidad o...
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