SAP Valencia 358/2005, 1 de Junio de 2005
| Ponente | MARIA PILAR EUGENIA CERDAN VILLALBA |
| ECLI | ES:APV:2005:2745 |
| Número de Recurso | 352/2005 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 358/2005 |
| Fecha de Resolución | 1 de Junio de 2005 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Valencia, Sección 7ª |
SENTENCIA Nº 358
SECCIÓN SÉPTIMA
Ilustrísimos Señores Magistrados:
Presidente
D. José Antonio Lahoz Rodrigo
Magistrados:
Dª. Pilar Cerdán Villalba
D. José F. Beneyto García Robledo
En la ciudad de Valencia a uno de junio de dos mil cinco.
Vistos, ante la Sección Séptima de la Audiencia Provincial de Valencia, en grado de apelación los autos de juicio ordinario nº 842/04, seguidos en el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Valencia , entre partes; de una, como demandante-apelante, Dª. Constanza , representada por la Procuradora Dª. Alicia Suau Casado y asistida de Letrado; y de otra, como demandada-apelada, "New Restaurants of Spain S.A.", representada por la Procuradora Dª. Constanza Aliño Díaz-Terán y asistida de Letrado. Es Ponente la Iltma. Sra. Magistrada Dª. Pilar Cerdán Villalba.
En los expresados autos y con fecha 25 de enero de 2.005 se dictó la Sentencia , cuya parte dispositiva es como sigue: "Fallo: Que desestimando la demanda de juicio ordinario formulada por la Procuradora Sra. Suau en nombre de Dª. Constanza , debo absolver y absuelvo a New Restaurants of Spain S.A., con imposición de costas a la parte actora".
Contra dicha Sentencia, por la representación de la actora, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido en ambos efectos, y previo emplazamiento de las partes, se remitieron los autos a este Tribunal, en donde comparecieron ambas. Tramitado el recurso se señaló, para la Deliberación y Fallo del mismo, el día 30 de mayo de 2.005, en el que ha tenido lugar.
En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales.
El presente recurso se formula por parte actora contra la referida sentencia, que desestimó la demanda interpuesta para la resolución del contrato de arrendamiento que une a las partes por obras inconsentidas, , fundándose el mismo en que tal resolución;1)omite que en el anexo al contrato suscrito por las partes se exigía la autorización escrita del arrendador para la ejecución de cualquier obra
;2)considera que tales obras se hicieron por el arrendatario por la obligatoriedad y urgencia que el impuso el Ayuntamiento siendo que tardó dos años en ejecutarlas desde que se le ordenó por éste, que se han excedido de las sobre la marquesina como infractora de las normas publicitarias le impuso el mismo y de aquéllas para las que pidió licencia de obras menores ;3)no entiende que las mismas obras modifiquen la configuración del local siendo que sí lo han hecho al cerrarse y tabicarse una ventana y reducido las dimensiones de todas las demás otras todo ello mediante tabiquería y modificando un elemento común cual es la fachada del edificio .
La demandada, solicitó la confirmación de tal resolución por sus propios fundamentos por los que, en esencia, se opuso a los del recurso, relativos a que dicha autorización del arrendador se refiere a obras diferentes de las enjuiciadas, que éstas le vinieron impuestas por el Ayuntamiento y a que, al no haberse variado las ventanas y sólo cegado una con fácil reposición, una de ellas, no modifican la configuración del local ni de la fachada, lo que no se alega como fundamento principal de la demanda y consta en el informe pericial.
Esta Sala, da por reproducida la fundamentación jurídica de la resolución de instancia, fuera de lo que se oponga a continuación, en relación con los motivos del recurso y previa revisión de las pruebas de las que resulta:
1)La relación que une a las partes deriva del traspaso otorgado por escritura pública de 29-5-1992 por el que la demandada, que explota el Restaurante KENTUCKY FRIED, se subrogaba en el arrendamiento del local sito en la Gran Vía Marques del Turia nº 56 de esta Ciudad concertado el 15-3-1984 y , en virtud de anexo de 22-4-1997, se pactó adaptarlo a la LAU de 1994 y, entre otros, la necesidad de que el arrendatario solicitara autorización por escrito de la arrendadora para efectuar cualquier obra o reforma en el local adjuntando el Plano del Proyecto y Memoria, estando la propiedad obligada a responder de igual modo por escrito en los 30 días siguientes a la notificación. La expresión de que esa autorización es necesaria para cualquier obra y el que el pacto se conviniera a raíz de otras efectuadas en 1996 que motivaron el citado anexo y aumento de renta, como declaró la actora en su interrogatorio, no implica que la misma sólo fuera necesaria para las que exigieran tales documentos si no que lo era para todas con obligación de acompañarlos a aquéllas que por su entidad los requerían.
2)La ejecución de obras sin dicha autorización por la demandada es en lo que se funda la resolución del tal arriendo objeto de la demanda, basada, alternativamente, tanto en la infracción del Art.1569 del CC por incumplimiento contractual, como del Art.114.7 de la LAU de 1964 por modificar las mismas la configuración del inmueble, y esa inexistencia no se niega por la misma si bien, esgrime, que no es necesaria, además de por lo expuesto en el precedente y ya rechazado, tanto por haber realizado aquellas obras por imperativo del Ayuntamiento, so pena de cierre del local, como por no suponer esa modificación configurativa.
3)Examinada la Orden del Ayuntamiento obrante al folio 53 de 26-2-2002, la misma dispone que visto el estado de la marquesina y del aire acondicionado, la primera no cumple la altura mínima exigible desde 3, 40m desde su cara inferior de la acera según el Art.5.61NNUU y el segundo, además de ocupar una zona de la fachada, incumple el Art.5.59 NNUU del mismo PGOU88 , ordenando como medidas correctoras el desmontaje de los elementos impropios devolviendo la fachada a su estado original, protegida y de interés cultural, y adaptando la publicidad a la normativa de la misma para elementos protegidos a ejecutar en el plazo improrrogable de un mes, pasado el cual sin comunicar su realización se entenderán no subsanadas por lo que se seguirán los efectos que procedan incluido el de su clausura.
4)También la Comunidad de Propietarios del edificio en que se integra el local acordó, entre otros, en la Junta de 9-3-00(folio 94 )ratificada por la de 27-10-04, exigir y notificar a la arrendadora y al arrendatario la modificación
de tales marquesinas al no estar dispuestas según el permiso que en su día dio, siendo esta la única notificación que se hizo a los mismos sobre ello , según la testifical del administrador, que también manifestó que se hizo a la primera por correo, al no vivir en aquel. La arrendadora en su interrogatorio, manifestó que su hijo sí vive en el inmueble y que era quien le representaba en las Juntas a las que no ibapero cuyo contenido a este respecto sí conocía.
5)La demandada obtuvo el 16-1-04 licencia de obras menores consistentes en retirada de marquesina luminosa, restauración y pintura de la fachada (folio 62) y empezó a ejecutarlas entre abril y mayo de 1994 sin que obre en autos por su no cumplimentación en la instancia y no proposición en forma en esta alzada, el expediente administrativo.
6)La reiteradas obras, según el...
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