SAP Asturias 439/2005, 15 de Diciembre de 2005
| Ponente | JOSE LUIS CASERO ALONSO |
| ECLI | ES:APO:2005:2843 |
| Número de Recurso | 411/2005 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 439/2005 |
| Fecha de Resolución | 15 de Diciembre de 2005 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Asturias, Sección 5ª |
SENTENCIA: 00439/2005
Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000411 /2005
Ilmos. Sres. Magistrados:
DON JOSÉ MARÍA ALVAREZ SEIJO
DOÑA MARÍA JOSÉ PUEYO MATEO
DON JOSÉ LUIS CASERO ALONSO
En OVIEDO, a quince de Diciembre de dos mil cinco.
VISTOS, en grado de apelación, por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento Ordinario nº 667/04, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Avilés, Rollo de Apelación nº 411/05, entre partes, como apelante y demandado GALERÍAS DE PARQUES REUNIDOS, S.L. y como apelado y demandante INTERMUNDOS 3.000, S.A.
Se aceptan los antecedentes de hecho de la Sentencia apelada.
El Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Avilés dictó Sentencia en los autos referidos con fecha 21 de abril de 2.005 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando la demanda formulada por la Procuradora Sra. Fernández-Mijares Sánchez, en nombre y representación de "INTERMUNDOS 3000, S.A.", contra "GALERÍAS DE PARQUES REUNIDOS, SL", representada por la Procuradora Sra. Garmendia Lorenzana; debo condenar y condeno a la empresa demandada a que abone a la empresa demandante la suma de 9.850,26 euros, más los intereses legales devengados por la misma de conformidad con lo establecido en el artículo 36 de la Ley de Arrendamiento Urbanos de 1994 .".
Notificada la anterior Sentencia a las partes, se interpuso recurso de apelación por Galerías de Parques Reunidos, S.L., y previos los traslados ordenados en el art. 461 de la L.E.C ., se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial con las alegaciones escritas de las partes, no habiendo estimado necesario la celebración de vista.
En la tramitación del presente Recurso se han observado las prescripciones legales.
VISTOS, siendo Ponente el Ilmo. Sr. DON JOSÉ LUIS CASERO ALONSO.
Demandante y demandado concertaron el 1-02-2.002 contrato de arrendamiento relativo a local de negocio ubicado en el complejo comercial denominado PARQUE ASTUR, en Corvera, de acuerdo con un pliego de condiciones al que se anexa otro titulado de "condiciones particulares" que se dicen forman "parte integrante e inseparable del mismo" (folio 19).
La estipulación tercera del dicho pliego regula la duración del contrato de acuerdo con el siguiente tenor: "El arrendamiento se conviene por el plazo que se determina en las condiciones particulares del presente contrato. Dicho plazo comenzará a computarse desde la fecha de otorgamiento del mismo, produciéndose la entrega del local en este acto a plena conformidad de "EL ARRENDATARIO".
El presente contrato queda sujeto a lo previsto en la ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos en cuanto a la libertad de pactos para la fijación de la duración de arrendamientos para uso distinto de vivienda, por lo cual no está sujeto a derecho de prórroga alguna.
En su consecuencia, el presente contrato quedará automáticamente extinguido a la finalización del referido período de vigencia, sin posibilidad de prórroga alguna, y sin necesidad de practicar requerimiento alguno a "EL ARRENDATARIO", SALVO ACUERDO EXPRESO DE AMBAS APRTES QUE SIEMPRE DEBERÁ CONSTAR POR ESCRITO, SIN QUE LA PERMANENCIA DE "EL ARRENDATARIO" en el uso del local arrendado implique tácita reconducción. "EL ARRENDATARIO" viene obligado a desocupar el local al término del plazo pactado y a dejarlo libre de muebles, enseres y existencias, entregando las llaves a la propiedad."
Por su lado, el anexo relativo a las condiciones particulares regula así el plazo de vigencia del contrato: "Plazo de vigencia del arrendamiento (Convenio Tercero).
El plazo inicial de vigencia del arrendamiento es desde el 01 de febrero de 2002 hasta el 31 de mayo de 2004, ambos incluidos, siendo dicho plazo inicial de obligado cumplimiento para ambas partes.
Transcurrido dicho plazo de obligado cumplimiento, el presente contrato se prorrogará automáticamente por un nuevo período obligatorio de dos años, esto es, desde el 01 de junio de 2004 hasta el 31 de mayo de 2006, salvo que "LA ARRENDADORA" comunique su voluntad en contrario a "EL ARRENDATARIO", por medio fehaciente que deje constancia de su recepción y contenido, con una antelación mínima de tres meses a la finalización del plazo inicial de vigencia."
En fecha 1 de Febrero del año 2.003 arrendador y arrendatario convienen una modificación de la renta mínima arrendaticia, estableciendo para el período 1-02-2.003 al 31-01-2.004 una inferior a la inicialmente pactada, la que se mantiene para el resto del tiempo del arriendo, así como la previsión de que si en el período que va del 1-02-2.003 al 31-01-2.004 se incumplen por el arrendatario sus obligaciones económicas o de entrega de ventas o se resuelve el contrato por causa imputable a él, la modificación de la renta a la baja quedará sin efecto, aplicándose retroactivamente la inicialmente pactada. (folios 45 y siguientes).
De nuevo, el 1-02-2.004 se pacta similar acuerdo de modificación de la renta inicialmente pactada, fijándose una nueva para el período que va del 1-02-2.004 al 31-01-2.005 en 1.609,50 euros y para el resto del tiempo en la inicialmente pactada, reproduciéndose la cláusula de aplicación retroactiva de la inicialmente pactada para el caso de la contravención de sus obligaciones por el arrendatario (folio 494 y siguientes).
Eso sí, a medio de carta fechada el 5-03-2.004, el arrendatario se dirige al arrendador dando cuenta de su voluntad de dejar el local arrendado a la conclusión del plazo pactado, que concreta al 31 de ese mes, e interesando la devolución de la fianza (folio 53).
Si inicialmente parece no oponer reparo alguna la propiedad liquidando, sobre la fianza, diversos pagos pendientes, mostrando su conformidad el arrendatario, lo cierto es que, días después, la propiedad rechaza que la fecha de conclusión pactada para el arriendo fuese el 31-05-2.004, afirmando que lo fue, de acuerdo con la condición particular transcrita, para el 31-05-2.006 aplicando el pacto de retroacción y rehabilitación de la renta inicialmente pactada por resolución unilateral, del contrato por el arrendatario, fijando el saldo a favor de éste en 2.461,58 euros.
Disconforme con ello, accionó el arrendatario dando lugar al proceso que nos ocupa, en el que, segúnse colige de lo expuesto, lo que se discute es la interpretación de los pactos relativos a la duración del contrato y cual fuera éste si hasta el 31-05-2.004 o hasta la misma fecha del año 2.006 y si, en consecuencia, resolvió o no el arrendatario...
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La regulación del contrato de arrendamiento rústico en la ley 49/2003, de 26 de noviembre
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