SAP Valencia 13/2008, 14 de Enero de 2008

JurisdicciónEspaña
EmisorAudiencia Provincial de Valencia, seccion 7 (civil)
Número de resolución13/2008
Fecha14 Enero 2008

13/2008

Rollo nº 000902/2007

Sección Séptima

SENTENCIA Nº 13

SECCION SEPTIMA

Ilustrísimos/as Señores/as:

Presidente/a:

D. JOSE ANTONIO LAHOZ RODRIGO

Magistrados/as

Dª. PILAR CERDAN VILLALBA

Dª. MARIA IBAÑEZ SOLAZ

En la Ciudad de Valencia, a catorce de enero de dos mil ocho.

Vistos, ante la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia, en grado de apelación, los autos de Juicio Ordinario - 000660/2005 seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION NUMERO 6 DE TORRENTE entre partes; de una como demandante - apelante/s María Consuelo dirigido por el/la letrado/a D/Dª. EVA JORDAN IBAÑEZ y representado por el/la Procurador/a D/Dª CARMEN PORTOLES CERVERA, y de otra como demandado, - apelado/s Juan Francisco dirigido por el/la letrado/a D/Dª. VICTOR PUIG YÑIGUEZ y representado por el/la Procurador/a D/Dª ANA LUISA PUCHADES CASTAÑOS.

Es Ponente el/la Ilmo/a. Sr./Sra. Magistrado/a D/Dª. PILAR CERDAN VILLALBA.

ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO

En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION NUMERO 6 DE TORRENTE, con fecha 11 de mayo de 2.007 se dictó la sentencia, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Que debo desestimar y desestimo la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales Dña Carmen Portolés Cervera, en nombre y representación de Doña María Consuelo, contra Don Juan Francisco, representado por la Procuradora de los Tribunales Dª. Ana Luisa Puchades Castaños, absolviendo a este último de cuantas pretensiones se han deducido contra el mismo, y ello con expresa condena de las costas procesales causadas a la parte demandante".

SEGUNDO

Contra dicha sentencia, por la representación de la parte actora se interpuso recurso de apelación, y previo emplazamiento de las partes se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, acordándose el día 7 de enero de 2.008 para Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.

TERCERO

En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento.

FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO

El presente recurso se formula por la parte actora contra la sentencia que desestimó la demanda de juicio ordinario en reclamación de la reparación por el demandado, en su calidad de arrendador, de las humedades existentes en el local de Peluquería y Estética arrendado a la primera y de los daños y perjuicios derivadas de ellas.

Se funda el recurso en que, tal resolución incurre en una errónea valoración de las pruebas por lo siguiente:1)No discutido que el local arrendado carecía de humedades al alquilarse, se ha probado que éstas aparecieron unos meses después y que, comunicadas por su parte sólo al arrendador éste no hizo nada hasta un año después que reclamó a la constructora, cuya reparación fue ineficaz, sin que desde ella, tras la demanda y la resolución del arriendo el mismo dirigiera otra reclamación a la comunidad de propietarios a que imputa tales humedades para subsanarlas por lo que, en base a los arts.1554.3, 1560 y 1902 del CC y 21 de la LAU, dicho arrendador y demandado, viene obligado a mantener a su parte en el goce pacífico de la cosa arrendada, bien exigiendo al tercero perturbador el cese de la perturbación o desplegando los medios para que éste repare o bien reparando él;2)Además de esa condena a reparar, se le ha de indemnizar, en el valor de los 8 tocadores por los que reclama, 6.616, 64 euros, al no haber modelos iguales a los cuatro dañados por las humedades y en 14.682 euros, 25% de la renta sin IVA, o la que se fije judicialmente, por las molestias derivadas de éstas al tener que pintar el local mensualmente, tener problemas eléctricos, y por perjudicar a su imagen.

La demandada se opuso al recurso por los Fundamentos contrarios y por los propios de la sentencia.

SEGUNDO

Esta Sala da por reproducida la Fundamentación Jurídica de la sentencia de instancia en lo que no se oponga a lo que se expondrá a continuación, con examen y valoración de las pruebas a la luz de la doctrina y normas aplicables a lo que constituyen las cuatro cuestiones esenciales, sometidas a debate en esta alzada como son:1)Si incontrovertido que las humedades que sufre el local arrendado por la actora al demandado, provienen, como refieren los tres informes periciales de autos, de un defecto constructivo en un elemento común del edificio en que se ubica aquel, muro exterior a intervenir desde ese exterior mediante su impermeabilización, la reparación de éste y los daños de ello derivados, entran dentro del deber que el Art. 21 de la vigente LAU, Art.107 de la de 1964, impone al arrendador de hacer las reparaciones necesarias para servir el inmueble al uso al que se destina, lo que, con carácter general, refleja de modo similar el Art.1554.3 del CC en el sentido de la obligación del mismo de mantener al arrendatario en su goce pacífico;2)Si, dando al arrendatario el Art.1560 del mismo CC acción directa contra la perturbación de hecho de tercero de cuya responsabilidad exime a la propiedad, los daños enjuiciados imputables a tal elemento común pueden ser entendidos como ese tipo de perturbación y si es obligada esa acción directa del primero a quien la ejecuta;3)Si también cabe exigir al demandado por mor del Art.1902 del CC ;4 )Si, esa obligación del citado Art.21 de la LAU, es renunciable y en el caso de autos en el contrato de arrendamiento, al establecerse la obligación del arrendatario del buen uso del local y de dejarlo en buen estado de conservación a su fin, implica esa renuncia.

Examinando tal doctrina y pruebas, cabe llegar a las siguientes consideraciones:

A)Sobre la primera cuestión, tanto la jurisprudencia menor como la de nuestro TS es contradictoria, como se infiere también de la que citan las partes, y de ella cabe destacar las siguientes:

-SAP ASTURIAS DE 23-6-06(EL DERECHO 2006/272217 ):"... en el informe del Sr. Serafin, en el que se fundamenta la pretensión de la actora, se señala expresamente que las obras habían sido encomendadas a aquel profesional, que ya en diciembre de 2.004 se produjeron filtraciones de agua por estar la cubierta levantada y que el 26 de enero de 2.005 fue cuando se produjo la inundación del local y hubo que cerrar el negocio. Es decir que los daños se causaron por la inadecuada ejecución de las labores de reparación encargadas a una empresa que, como tal, era autónoma en organización, medios y forma de realización de esos trabajos; no estando sometida a control o dirección alguna por parte de los dueños del edificio. En estos supuestos la Jurisprudencia viene señalando, con indudable acierto, que cuando en la ejecución de una obra por parte de profesionales de la construcción, y dirigida en su caso por Técnicos titulados, se causan daños a un tercero no puede exigirse responsabilidad a quien encargó esos trabajos, pues no cabe mayor diligencia que el encomendarlos a quien por su profesión y titulación está capacitado para ejecutarla (sentencias 7-Octubre-1.983, 26-Noviembre-1.990 EDJ1990/10747, 15-Septiembre-1.997 EDJ1997/6738 etc.).TERCERO.- No cabe duda de que el arrendador puede incurrir en responsabilidad por no efectuar las reparaciones necesarias, cuando haya sido requerido por el arrendatario para ello y no la haya realizado. Las mismas son una obligación suya, impuesta por los artículos 1554.2 del Código Civil EDL1889/1, 107 de la Ley de 24-12 -1.964 y 21.1 de la vigente. El presente supuesto está regido por la segunda de estas leyes, dada la fecha de celebración del contrato. La Jurisprudencia, al interpretar este precepto ha señalado que estas reparaciones tanto pueden ser las ordenadas por la Autoridad competente como las derivadas del defectuoso estado de los edificios (Sentencias 2-Diciembre-1.991 EDJ1991/11414, 3-Julio-2.000, 11-Marzo-2.002 EDJ2002/3625 etc.). Más dudas presenta el supuesto de que esas reparaciones no hayan sido demandadas por el inquilino, incumpliendo así la obligación que le impone el artículo 1559.2 del Código Civil EDL1889/1, lo que incluso ha llevado en algunos supuestos a declarar la responsabilidad de este último frente a terceros (sentencia 7-Junio-1.988 EDJ1988/4866 ).En el concreto ámbito de la relación arrendaticia, en el que nos hallamos, existe una sentencia, la de 2-Diciembre-1.991 EDJ1991/11414, que exonera al arrendador de la obligación de indemnizar los perjuicios a su arrendatario cuando los daños provengan de falta de reparación en los elementos comunes, al imputarlos a la Comunidad de Propietarios. Otras distinguen en función de la notificación del inquilino del mal estado de la dependencia y de la necesidad de hacer las obras. Así la de 21-Junio- 1.995 no la considera necesaria, señalando que ni en el Código Civil EDL1889/1 ni en la legislación especial arrendaticia se contiene esa exigencia, olvidando que el precepto antes citado impone la previa comunicación; mientras que la de 10-Noviembre-1.993 EDJ1993/10104 y 28-Septiembre-2.001 EDJ2001/31016 la exigen. Esta Sala se decanta por esta última solución, al igual que el Juzgador a quo, aunque admite que pueden existir casos puntuales en que el propietario, por residir en el mismo edificio o visitarlo frecuentemente puede conocer el estado de las dependencias y la necesidad de las reparaciones, por lo que ese conocimiento sería suficiente para entender que debería acometerlas. En todo caso no cabe duda de que esa responsabilidad del propietario se predica únicamente de aquellos supuestos en que el daño es debido a un mal estado del edificio por falta de reparaciones necesarias o por ruina del mismo (sentencias 21-Junio-1.995 EDJ1995/3608 y 11-marzo-2.002 EDJ2002/3625 ). Cuando no se trata de un deterioro progresivo sino causado por la...

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