SAP Barcelona, 10 de Diciembre de 1999
| Ponente | ISABEL CARRIEDO MOMPIN |
| ECLI | ES:APB:1999:13085 |
| Número de Recurso | 1036/1998 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Fecha de Resolución | 10 de Diciembre de 1999 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Barcelona, Sección 13ª |
SENTENCIA Núm.
Ilmos. Sres.
D. JUAN BAUTISTA CREMADES MORANT
Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN
D. JUAN MARINÉ SABÉ
En la ciudad de Barcelona, a diez de Diciembre de mil novecientos noventa y nueve.
VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Trece de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Verbal (LAU) número 238/98 seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 31 de los de Barcelona, a instancia de D. Juan Ramón representado por el Procurador D. JAIME DURBAN MINGUELL, contra Dª. Sofía , representada por el Procurador D. ERNEST HUGUET FORNAGUERA; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 10 de Julio de 1.998, por el Sr. Juez del expresado Juzgado .
La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimando la demanda interpuesta por la representación en autos de don Juan Ramón , no se admite la actualización de la renta alquiler del inmueble sito en Barcelona, avenida DIRECCION000 nº NUM000 , NUM001 -, alquilado a doña Sofía ; condenando a la parte actora al pago de las costas del procedimiento."
Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.
Se señaló para votación y fallo el día 23 de Noviembre de 1.999.
En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.
VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN.
Para la adecuada resolución del recurso formulado por el arrendador actor contra lasentencia de instancia que desestimó la demanda inicial de la litis en la que se pretendía que se declarase procedente la actualización de la renta notificada a la inquilina demandada, es de significar, con carácter previo, que el único plazo previsto en la Disposición Transitoria 2ª de la vigente LAU para formalizar el inquilino oposición al requerimiento de actualización de rentas por el arrendador es el de treinta días naturales siguientes a la recepción del requerimiento de éste, (regla 6ª del apartado 11). Requerimiento que no es la notificación anual del importe de actualización sino el inicial y general previsto en los párrafos 1º y 2º de ese apartado, cuya oposición origina las consecuencias establecidas en la citada regla 6ª. En efecto, el espíritu y la literalidad de esta norma es que no quepa oposición del inquilino una vez transcurridos los citados treinta días, ya que en otro caso de poco serviría su fijación desde el momento en que posteriormente se admitirían motivos o alegaciones deducidos fuera del plazo marcado, de manera que si la citada regla prevé que el inquilino puede oponerse a la actualización como tal, siendo necesario, para que tenga eficacia esta negativa, que así lo comunique fehacientemente a este último dentro de los treinta días naturales siguientes a la recepción del requerimiento de éste, a sensu contrario se desprende de la norma que la negativa fuera de plazo deja sin efecto el derecho del inquilino y, por lo tanto, procederá la actualización pretendida, siquiera deba señalarse que el arrendador puede acumular el requerimiento y la notificación de la concreta actualización pretendida. La oposición a las notificaciones anuales carece, en cambio, de régimen legal en la nueva Ley y se rige en consecuencia por la LAU de 1964 (Disposición Transitoria 2ª.1 ) pues es opinión doctrinal comúnmente admitida que el art. 101 de la citada LAU de 1964 continua en vigor, ya que la nueva LAU de 1994 no deroga ni modifica dicho artículo en cuanto se refiere a los arrendamientos concertados antes de 9 de mayo de 1985 y por ello seguirá siendo de aplicación como norma básica respecto a la mecánica de la notificación, de forma que la oposición que se derive de la aplicación de este precepto, tendrá los resultados previstos en el mismo. Por lo tanto y conforme al nº 2º de dicho artículo, hecha la notificación anual de actualización el arrendatario podrá adoptar las siguientes posturas: 1ª) aceptar expresamente el aumento, dentro de los treinta días; 2ª) callar, no diciendo absolutamente nada dentro de ese plazo; y 3ª) rechazar el aumento. En el primer caso, el arrendador podrá al siguiente período de renta, girar el recibo, incrementándolo con la cantidad que hubiere propuesto, siendo su pago obligatorio para el inquilino, que no podrá tampoco pedir la revisión de la renta. En el segundo caso, habrá que interpretar que el silencio supone una aceptación tácita, por lo que también podrá el arrendador girar, al siguiente período de renta, el recibo, incrementándolo con la cantidad propuesta, siendo su pago obligatorio para el inquilino. Pero, a diferencia del caso anterior, dentro de los tres meses de haber realizado el primer pago, podrá pedir la revisión de la renta satisfecha y la devolución de lo indebidamente pagado. En el tercer caso, el arrendador no podrá girar el aumento al mes siguiente, sino que se verá obligado a acudir a un juicio de revisión. Se observa, pues, que el silencio del arrendatario ante la notificación del arrendador del aumento de la renta se interpretará como aceptación tácita, de modo que el arrendador podrá girar, al siguiente período de renta, el recibo, incrementándolo con la cantidad que hubiere propuesto, siendo su pago obligatorio para el inquilino. Lo que sucede es que en este caso de aceptación tácita entra en juego asimismo la norma de la regla 4ª, según la cual, no obstante la aceptación tácita del inquilino o arrendatario, si la cantidad girada resultase superior a la autorizada, dentro de los tres meses siguientes de haber realizado el primer pago, dicho inquilino podrá pedir la revisión de la renta satisfecha y la devolución de lo indebidamente pagado. Con ello se permite que el arrendador tome la iniciativa cobrando la nueva renta y ha de ser el inquilino el que acuda a la vía judicial para instar la revisión o devolución de lo indebido si el cálculo del incremento no se ajusta a la legalidad. Ello es lógico de cara a no privilegiar a quien ha permanecido inactivo en el plazo que legalmente se le concede para exteriorizar su reacción. De entender lo contrario se estaría generando un perjuicio añadido para el arrendador, pues, ello lleva consigo una situación de inseguridad e incertidumbre para el mismo, hasta el punto de que, por ejemplo, podría transcurrir hasta el plazo de 7 años, sin que supiere el arrendador si finalmente el arrendatario va a hacer uso o no de su facultad de oposición y sin que por tanto pudiera adoptar aquellas prevenciones que estime precisas o convenientes con relación al inmueble arrendado y desde luego diversas según sea la decisión que en definitiva acoja el arrendatario. De lo expuesto se infiere que en la norma no se contiene plazo alguno de caducidad que afecte a la facultad del arrendador de actualizar la renta en los casos en que tal actualización sea procedente, máxime cuando ni siquiera se ha procedido en la práctica a dicha actualización, contemplándose únicamente en relación a la acción de revisión de la renta satisfecha por el arrendatario. Pero es que a mayor abundamiento es de señalar que si bien es cierto que es doctrina jurisprudencial reiterada la que proclama que no es dable admitir que por los mismos conceptos, si son éstos los que impugna el arrendatario en su contestación, o por la misma cuantía, si en ésta es en lo que se discrepa, se puedan repetir las notificaciones de aumento de renta, no lo es menos que en el presente caso la demandada basó su oposición, entre otras razones, en los conceptos que se tenían en cuenta para el calculo de la actualización y la notificación de 25 de noviembre de 1997 no es una mera repetición de la anterior, pues...
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