SAP Valencia 100/2010, 8 de Marzo de 2010
| Ponente | MANUEL JOSE LOPEZ ORELLANA |
| ECLI | ES:APV:2010:1549 |
| Número de Recurso | 841/2009 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 100/2010 |
| Fecha de Resolución | 8 de Marzo de 2010 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Valencia, Sección 11ª |
AUDIENCIA PROVINCIAL
SECCIÓN UNDÉCIMA
VALENCIA
NIG: 46250-37-2-2009-0005257
Procedimiento: Recurso de apelación Nº 841/2009- C Dimana del Juicio Ordinario Nº 809/2008
Del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 21 DE VALENCIA
Apelante/s: PRIMER GRUPO, PROYECTOS INMOBILIARIOS SL.
Procurador/es.- SILVIA GARCIA GARCIA.
Apelado/s: D. Leon Y Dª. Beatriz .
Procurador/es.- ANA ISABEL SERNA NIEVA.
SENTENCIA Nº 100/2010
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Iltmos/as. Sres/as.:
Presidente
D. JOSE ALFONSO AROLAS ROMERO
Magistrados/as
D. MANUEL JOSE LOPEZ ORELLANA
D. JOSE LUIS GOMEZ MORENO MORA
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En Valencia, a ocho de marzo de dos mil diez
Vistos por la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo.Sr. D. MANUEL JOSE LOPEZ ORELLANA, los autos de Juicio Ordinario 809/2008, promovidos por D. Leon Y Dª. Beatriz contra PRIMER GRUPO, PROYECTOS INMOBILIARIOS SL sobre "resolución de contrato de compraventa", pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por PRIMER GRUPO, PROYECTOS INMOBILIARIOS SL, representado por el Procurador Dña. SILVIA GARCIA GARCIA y asistido del Letrado D. ANDRES VERDU ORTIZ contra D. Leon Y Dª. Beatriz, representado por el Procurador Dña. ANA ISABEL SERNA NIEVA y asistido del Letrado D. JOSE IGNACIO MORENO CABALLERO.
El JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 21 DE VALENCIA, en fecha 2-Septiembre-09 en el Juicio Ordinario 809/2008 que se tiene dicho, dictó sentencia conteniendo el siguiente pronunciamiento: "FALLO: QUE ESTIMANDO PARCIALMENTE LA DEMANDA INTERPUESTA POR DOÑA Beatriz Y DON Leon CONTRA LA ENTIDAD,PRIMER GRUPO PROYECTO INMOBILIARIOS SL,, DEBO DECLARAR Y DECLARO RESUELTO E L CONTRATO DE COMPRAVENTA SUSCRITO ENTRE LOS MISMOS EL 2 DE MARZO DE 2005, CONDENANDO A, PRIMER GRUPO PROYECTO INMOBILIARIOS SL,A ESTAR Y PASAR POR TAL DECLARACIÓN Y A DEVOLVER A LOS ACTORES LA CANTIDAD QUE RECIBIÓ COMO PARTE DEL PRECIO Y QUE ASCENDIÓ A 76.721,46 EUROS INCREMENTADA CON EL IMPORTE DE LOS INTERESES LEGALES COMPUTADOS DESDE LA FECHA DE LA INTERPELACIÓN JUDICIAL ABSOLVIÉNDOLA DEL RESTO DE PRETENSIONES F ORMULADAS EN SU CONTRA CADA PARTE SATISFARA LAS COSTAS CAUSADAS A SU INSTANCIA Y LAS COMUNES POR MITAD".
Contra dicha sentencia, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación procesal de PRIMER GRUPO, PROYECTOS INMOBILIARIOS SL, y emplazadas las demás partes por término de 10 días, se presentó en tiempo y forma escrito de oposición por la representación de D. Leon Y Dª. Beatriz . Admitido el recurso de apelación y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, se señaló para deliberación y votación el día 15-febrero-10.
Se han observado las prescripciones y formalidades legales.
D. Leon y Dª. Beatriz plantearon demanda frente a la mercantil Primer Grupo Proyectos Inmobiliarios
S. L., instando la resolución del contrato privado de compraventa de la vivienda que se indica suscrito entre las partes de fecha 2 de marzo de 2005 por incumplimiento contractual de la demandada al no finalizar las obras en el plazo convenido, con indemnización de daños y perjuicios.
Y se dicta sentencia en la instancia parcialmente estimatoria de la demanda, por la que se declara resuelto el contrato privado de compraventa aludido con reintegro a los compradores de las cantidades entregadas a cuenta del precio totalizando 76.721,46 euros, e intereses legales contados desde la interpelación judicial, y desestimando el resto.
Resolución que es apelada por la demandada.
Opone la recurrente el carácter no abusivo de la estipulación 5ª del pliego de condiciones generales del contrato suscrito por las partes (folio 11 de las actuaciones), al no depender la exclusión de la responsabilidad que se contempla de circunstancias que quedaban a la sola voluntad de la vendedora, sino dependientes de factores ajenos a ella; así como no ser suficiente para la resolución el simple retardo, habiendo finalizado las obras apenas dos meses después de la fecha inicialmente prevista, y deberse a eventos ajenos a la demandada la falta de obtención de la licencia de primera ocupación anterior a cuando se consiguió.
Y, al respecto, parte de la base la sentencia de instancia del carácter abusivo de los pactos contenidos en la estipulación 5ª del contrato, y por no puestos, conforme al artículo 83 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. Pactos que condicionan la entrega de la vivienda y otorgamiento de la escritura de compraventa, en un plazo máximo de tres meses desde la obtención de la licencia de ocupación, a que estuvieran finalizadas las obras de urbanización del PAI al que se alude, y éstas recepcionadas por el Ayuntamiento de La Pobla de Farnals, por aplicación de la legislación autonómica vigente al haber asumido el Ayuntamiento indicado por disposición legal el compromiso de no utilizar la edificación hasta la conclusión de las obras de urbanización; y también establecen que el comprador no podrá instar la resolución si la entrega se demorase por causas no imputables al vendedor, y no ser imputable al vendedor la demora en la entrega que, una vez concluidas las obras, se pudiera producir por retrasos en la obtención de las autorizaciones administrativas pertinentes, en la recepción de las obras de urbanización por parte del Ayuntamiento, o en la puesta en servicio de conexiones de las compañías suministradas (gas, electricidad, agua, teléfono, etc.). Y ello al considerar que estaban redactados unilateralmente por la vendedora y ser cláusulas de mera adhesión, que alteraban el equilibrio entre las contraprestaciones, haciendo depender la entrega de la vivienda de la obtención de una serie de licencias y concesiones de empresas privadas que quedaban dentro de las obligaciones del propio promotor conforme al artículo 9 de la Ley de Ordenación de la Edificación, y al quedar exonerado por causas que fija el propio redactor del contrato, en contra de lo previsto en el artículo 82 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.
Y no lo entiende así este Tribunal puesto que debe atenderse, con relación a las circunstancias concretas del caso, a las especiales limitaciones legislativas que contemplaba la edificación en un espacio que a la vez se estaba urbanizando por el Ayuntamiento, que implicaba el cumplimiento de una serie de presupuestos administrativos, aún habiendo sido finalizada la vivienda objeto del contrato de compraventa, sin los cuales no se podía entregar la misma, cual era la previa terminación, y su recepción, de las obras de urbanización de la zona donde se encontraba la edificación promovida por la demandada donde se ubicaba la vivienda vendida por parte del Ayuntamiento, que quedaba fuera del ámbito de actuación y decisión de la demandada, al ser terceros a la misma los que realizaban las obras de urbanización, y debían recepcionarlas; sirviendo más bien, la indicada estipulación, de información sobre tales peculiares circunstancias y su influencia en la entrega de la vivienda vendida. Cláusula que, interpretada de este modo, no se considera que produjera desequilibrio entre las partes, en la medida que se pueda tener en cuenta que cualquier razón para demorar la entrega o excluir la responsabilidad por retraso de la vendedora viniera motivada por circunstancias obligatorias ajenas a la misma, que es como se deduce de su lectura, sin que impidiera cualquier reclamación motivada por aspectos que solo atañían a la misma y a circunstancias que debiera haber previsto pudieran serle imputables. Quedando, por tanto, dentro del ámbito de la libertad de pactos que permite el artículo 1255 del Código Civil su inclusión.
A lo que cabe añadir, como ha señalado esta Audiencia Provincial, Sección 9ª, en S. de 27 de octubre de 2004, que cita la demandada en su escrito de apelación, que es válido el pacto en que se establece no ser imputables al vendedor los retrasos en la entrega que, concluidas las obras, producidos por dilación de las autorizaciones administrativas, y no puede calificarse son de abusivo, pues tal condición depende de un tercero y es un requisito preceptivo para poder habitar la vivienda. Y no concurren los requisitos fijados en el artículo 10-c)-3º de la Ley General de Defensa de los Consumidores y Usuarios para calificar tal pacto de abusivo en...
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