SAP Murcia 79/2012, 28 de Febrero de 2012
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 79/2012 |
| Fecha | 28 Febrero 2012 |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5
CARTAGENA
SENTENCIA: 00079/2012
AUDIENCIA PROVINCIAL DE MURCIA
SECCIÓN QUINTA (CARTAGENA)
ROLLO Nº 420/2011 (CIVIL)
ILTMO. SR. D. JOSÉ MANUEL NICOLÁS MANZANARES
Presidente
ILTMO. SR. D. MIGUEL ÁNGEL LARROSA AMANTE
ILTMO. SR. D. JOSÉ JOAQUÍN HERVÁS ORTIZ
Magistrados
En Cartagena, a veintiocho de febrero de dos mil doce.
La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Murcia, compuesta por los Ilustrísimos Señores citados
EN NOMBRE DE S.M. EL REY
ha dictado la siguiente
S E N T E N C I A Nº 79
Vistos, en grado de apelación, por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial de Murcia, con sede en Cartagena, integrada por los Iltmos. Sres. expresados, los autos de juicio ordinario número 792/08 (Rollo nº 420/11), que en primera instancia se han seguido en el Juzgado de Primera Instancia número tres de San Javier, siendo partes, como demandante, D. Bartolomé, representado por el Procurador D.José Augusto Hernández Foulquié y defendido por la Letrada Dª.Montserrat Cabrera Corraliza, y, como demandada, "PEINSA, S.L.", representada en la primera instancia por la Procuradora Dª.Rosa Nieves Martínez Martínez y en esta alzada por el Procurador D.Alejandro Lozano Conesa y defendida por el Letrado D.Alejandro Cánovas Ciller, actuando en esta alzada, como apelante, la parte actora, y como apelada, la parte demandada, ha sido Magistrado ponente el Iltmo. Sr. D. JOSÉ JOAQUÍN HERVÁS ORTIZ, que expresa el parecer de la Sala.
Por el Juzgado de Primera Instancia número tres de San Javier, en los referidos autos de juicio ordinario, tramitados con el número 792/08, se dictó Sentencia con fecha 30 de septiembre de 2.010, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:
"Que debo desestimar y desestimo íntegramente la demanda interpuesta por D. Bartolomé, representado por el Procurador de los Tribunales D. JOSÉ AUGUSTO HERNÁNDEZ FOULQUIE, contra PEINSA 97 S.L. representada por la Procuradora de los Tribunales DÑA. ROSA NIEVES MARTÍNEZ MARTÍNEZ, por lo que la absuelvo de todas las pretensiones contra ella deducidas. No ha lugar a efectuar pronunciamiento respecto a las costas procesales.".
Contra dicha Sentencia se preparó recurso de apelación por la parte actora, que, una vez admitido a trámite, interpuso en tiempo y forma, exponiendo por escrito y dentro del plazo que al efecto le fue conferido, la argumentación que le sirve de sustento. Del escrito de interposición del recurso se dio traslado a la parte demandada, emplazándola por diez días para que presentara escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada en lo que le resultara desfavorable, dentro de cuyo plazo presentó escrito de oposición al recurso, solicitando la confirmación de la Sentencia dictada en primera instancia, con expresa condena en costas a la contraparte. Seguidamente, se remitieron los autos a este Tribunal, donde se formó el correspondiente rollo de apelación, con el número 420/11, que ha quedado para Sentencia sin celebración de vista, tras señalarse para el día 28 de febrero de 2.012 su votación y fallo.
En la tramitación de esta instancia se han observado las prescripciones legales.
Frente a la Sentencia de primera instancia, que desestima la demanda interpuesta y absuelve a la parte demandada de las pretensiones deducidas en su contra, se alza la parte actora en base a las alegaciones que realiza en el escrito de interposición del recurso, solicitando su revocación y que se dicte otra por la que se acojan sus pretensiones. Y el recurso debe ser estimado parcialmente, por las razones que, a continuación, se exponen.
En primer lugar, no puede entenderse, en modo alguno, que el retraso en la entrega de la vivienda no pueda dar lugar, en el supuesto de autos, a la resolución del contrato de compraventa, pues es claro que se ha sobrepasado en exceso lo que puede considerarse un plazo razonable de entrega, a la vista de las circunstancias concurrentes, de tal manera que dicho retraso ha de calificarse como un propio y verdadero incumplimiento de la esencial obligación de entrega a cargo del vendedor. Así, pese a que en el contrato de compraventa de fecha 15 de febrero de 2.006 se pactó que la vivienda sería entregada en el mes de junio de
2.007, ésta no fue finalizada hasta el día 1 de octubre de 2.008, esto es, quince meses después de la fecha señalada para la entrega. Pero lo que resulta ya escandaloso es que la cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación no fuese solicitada por la parte vendedora hasta el día 27 de julio de 2.009, esto es, casi diez meses después de finalizarse las obras, sin que conste causa alguna que justifique dicha demora y sin que conste acreditado que dicha licencia hubiese sido obtenida a la fecha en que fue dictada la Sentencia de primera instancia (30 de septiembre de 2.010 ). Es decir, se pactó que la vivienda sería entregada en el mes de junio de 2.007 y, sin embargo, pasados más de tres años desde esa fecha (30 de septiembre de
2.010) la parte vendedora aún no estaba en condiciones de dar cumplimiento a su esencial obligación de entrega, pues no se acreditó en la fase probatoria de la primera instancia que se hubiese obtenido la cédula de habitabilidad. Desde luego, el retraso en la entrega que ya existía a la fecha de presentación de la demanda (20 de octubre de 2.008), que alcanzaba entonces quince meses, era más que suficiente para entender que no se había producido un mero retraso, sino un auténtico incumplimiento de la esencial obligación de entrega, que justifica la resolución contractual pretendida por la parte actora; pero, como hemos dicho, que más de tres años después de la fecha señalada para la entrega aún no se dispusiese de cédula de habitabilidad escapa a toda mesura. No puede seguir sosteniéndose, en tales condiciones, que, como el plazo de entrega no fue pactado como esencial, no existe frustración del fin contractual perseguido por la parte actora, lo que, llevado a sus últimos extremos, conduciría a sostener que está justificado que el comprador tenga que esperar hasta prácticamente el final de sus días para recibir la vivienda comprada, sin posibilidad alguna de resolver el contrato, lo que supondría dejar el cumplimiento de éste al arbitrio de la parte vendedora, con vulneración de lo previsto en el artículo 1.256 del Código Civil .
En relación con la relevancia que tienen en el ámbito del contrato de compraventa de inmuebles las autorizaciones administrativas que la legislación exige en el ámbito de la construcción, puede citarse la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de octubre de 2.002 ( Sentencia número 1032/2002 ), en la que se señala, entre otros extremos, lo siguiente:
"En consecuencia, la vivienda fue vendida sin estar legalizada debidamente, con lo cual vino a incurrir el vendedor que recurre en grave incumplimiento, pues no basta con la entrega material que tuvo lugar, sino que es preciso, al tratarse de vivienda, que la misma esté provista de las autorizaciones administrativas que la legislación exige y deben de aportar los vendedores, sobre todo cuando se trata de nuevas construcciones, para evitar la inseguridad de sus adquirentes ante una posible actuación administrativa sancionadora a fin de restablecer la legalidad infringida, con la posibilidad incluso de demolición, es decir privación del bien, lo que representa intensa frustración del contrato. Decididamente se trata de entrega inadecuada, con infracción del artículo 1461 del Código Civil, que genera incumplimiento previo a cargo del vendedor e impide el éxito de la acción resolutoria ejercitada, al subsistir el incumplimiento referido tanto al tiempo de la venta como al del requerimiento notarial resolutorio y de este modo no se practicó posesión legal y pacífica de la vivienda enajenada y como declara la sentencia de 17 de junio de 1988 -que cita la de 9 de abril de 1947-, no obstante haberse tenido lugar después de la demanda modificación de las normas urbanísticas que pudieran permitir la legalización de la situación del inmueble." .
Más adelante, en la misma Sentencia, también señala el Alto Tribunal, textualmente, lo siguiente:
"El motivo ha de ser rechazado ya que, como queda suficientemente explicado, nos hallamos ante un grave e inicial incumplimiento contractual del vendedor-recurrente, pues debe tenerse en cuenta que el objeto del contrato ha sido una vivienda destinada a domicilio familiar y ello hace más exigentes las prestaciones contractuales de los vendedores y como dice la Sentencia de 7 de mayo de 2002 han de tenerse en cuenta y no dejar de lado la importancia de las necesidades individuales, familiares y sociales que estos bienes están llamados a satisfacer." .
Más específicamente y en lo que se refiere a la posible trascendencia resolutoria de la ausencia de cédula de habitabilidad, ha tenido oportunidad de pronunciarse esta misma Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Murcia, en Sentencia de 9 de diciembre de 2.009 (rollo número 337/09 ), en la que señalábamos, textualmente, lo siguiente:
"esta Sala tiene que señalar que, en consonancia con lo señalado anteriormente de la imposibilidad en sede de resolución contractual de fijar criterios unívocos y aplicables en todos los casos, considera que la ausencia de la licencia de primera ocupación, por sí sola no tiene porqué generar la resolución contractual a favor del comprador en aquellos casos en los que está solicitada y no impide el uso legal del inmueble, pues no se olvide que dicho uso es la finalidad propia del contrato de compraventa; en estos casos estaremos en presencia de un cumplimiento defectuoso que generará indemnización de daños y perjuicios al comprador. Sí podrá...
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