SAP Barcelona 610/2011, 13 de Diciembre de 2011

Ponente:FERNANDO UTRILLAS CARBONELL
Número de Recurso:121/2011
Procedimiento:RECURSO DE APELACIóN
Número de Resolución:610/2011
Fecha de Resolución:13 de Diciembre de 2011
Emisor:Audiencia Provincial - Barcelona, Sección 13ª
 
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AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 121/2011-1ª

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 276/2009

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 8 CERDANYOLA DEL VALLÈS

S E N T E N C I A N ú m. 610

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª M. DELS ÀNGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a trece de diciembre de dos mil once.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 276/2009 seguidos por el Juzgado de Primera Instancia 8 de Cerdanyola del Vallès, a instancia de Eulogio y Zulima contra Eva María ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada y actora por la vía de impugnación contra la Sentencia dictada en los mismos el día 29 de julio de 2010, por el/la Juez del expresado Juzgado.

ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO

La parte dispositiva de la Sentencia apelada, es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que DEBO ESTIMAR Y ESTIMO la demanda presentada por Doña Zulima y Don Eulogio, representados ambos por la Procuradora Doña Mónica López Manso, contra Doña Eva María, representada por la Procuradora Doña Teresa Prat Ventura, debiendo en consecuencia DECLARAR RESUELTO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE TEMPORADA suscrito por las partes en fecha 1 de septiembre de 2008, y CONDENAR a Doña Eva María al pago de la cantidad de 9.559,27 # en concepto de principal, si bien deduciendo de tal cantidad lo que resulte por indebidos pagos de luz y agua correspondientes a julio y agosto de 2008, así como al pago de los intereses legales desde la interposición de la demanda, todo ello con imposición de costas procesales a dicha parte.

Que DEBO DESESTIMAR Y DESESTIMO la demanda reconvencional presentada por Doña Eva María, representada por la Procuradora Doña Teresa Prat Ventura, contra Doña Zulima y Don Eulogio

, representados ambos por la Procuradora Doña Mónica López Manso, debiendo en consecuencia absolver a los mismos de las pretensiones deducidas de contrario, todo ello con imposición de costas a la parte reconviniente."

SEGUNDO

Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada y actora por la vía de impugnación mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO

Se señaló para votación y fallo el día 13 de diciembre de 2011.

CUARTO

En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL.

FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO

Apela la demandada y actora reconvencional, el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia que declara como de temporada el contrato de arrendamiento, de 1 de septiembre de 2008, de la vivienda en la C/ DIRECCION000 nº NUM000 - NUM001, de Cerdanyola del Vallès, alegando la apelante que se trata de un arrendamiento de vivienda sometido al régimen de los arrendamientos de vivienda de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

Centrada así la primera cuestión discutida en la apelación, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de octubre de 1986, 10 de noviembre de 1986, 7 de julio de 1987, 3 de mayo de 1993, 9 de abril y 21 de mayo de 1997 ), que la calificación o determinación de la naturaleza de un negocio jurídico depende de la intención de los contratantes y de las declaraciones de voluntad que la integran, aunque no de la denominación atribuida a aquél por las partes, de manera que el contenido real del contrato es el determinante de su calificación.

Es también doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 30 de noviembre de 1964, 18 de junio de 1992, y 10 de mayo de 1994 ; RJA 5556/1964, 5320/1992, y 4017/1994 ), que para indagar la intención de las partes, de conformidad con lo previsto en los artículos 1281 y 1285 del Código Civil, debe tenerse en cuenta la totalidad del contrato, el todo orgánico que lo constituye, y no una cláusula aislada de las demás.

En este mismo sentido, es igualmente doctrina constante, uniforme, y reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 1 de abril y 16 de diciembre de 1987, 20 de diciembre de 1988, 19 de enero de 1990, y 7 de julio de 1995 ; RJA 2482 y 9509/1987, 9736/1988, 36/1990, y 5566/1995 ), que las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1281 a 1289 ambos inclusive del Código Civil, constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí de las cuales tiene rango preferencial y prioritario, la correspondiente al primer párrafo del artículo 1281, de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes que vienen a funcionar con el carácter de subsidiarias respecto de la que preconiza la interpretación literal, y entre ellas la del artículo 1282 del Código Civil, según la cual para juzgar la intención de los contratantes debe atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato.

En este caso, del tenor literal del conjunto orgánico del contrato de arrendamiento, de fecha 1 de septiembre de 2008, (doc 1 de la demanda), aparece claramente que la intención de las partes fue la de concertar un arrendamiento de temporada, por cuanto el arrendamiento se concertó para que la demandada, como profesora, pudiera ocupar la vivienda durante el curso académico 2008-2009; el arrendamiento se pacta por la temporada del curso académico 2008-2009, desde el 1 de septiembre de 2008 al 31 de julio de 2009; y se somete expresamente al régimen del Código Civil.

Por lo tanto, el contrato de arrendamiento no puede sino calificarse como de temporada, al que, por la fecha de su celebración, resulta aplicable el artículo 3.2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, según el cual, los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada se someten al régimen de los arrendamientos para uso distinto de vivienda, por lo que, de acuerdo con el artículo

4.3, se rigen por lo pactado, por el Título III de la Ley 29/1994, y supletoriamente por lo establecido en el Código Civil.

En consecuencia, procede la desestimación del motivo de la apelación.

SEGUNDO

Apela, además la demandada, el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia que le condena al pago de las rentas de noviembre y diciembre de 2008, por importe conjunto de 2.200 #, al pago de la renta de medio mes de enero de 2009, por importe de 550 #, y de las rentas de febrero a julio de 2009, por importe de 6.600 #, en virtud del pacto 7 del contrato de arrendamiento, según el cual, en el caso de ser rescindido el contrato antes de la terminación de la duración pactada, la parte arrendadora tendría derecho a percibir las mensualidades pendientes hasta el final del período establecido en el contrato, alegando la apelante la resolución de mutuo acuerdo a partir de la entrega de las llaves el 19 de enero de 2009.

Centrada así la cuestión discutida en la apelación, es lo cierto que, pudiendo fundarse la resolución del contrato únicamente en el incumplimiento total o propio de la contraparte, sin que baste el incumplimiento de prestaciones accesorias, que no impidan al acreedor obtener el fin económico del contrato ( Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1990 ),y sin que sea suficiente el simple retraso o cumplimiento tardío ( Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de noviembre de 1992 ), es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de junio de 1990, 16 de abril de 1991,y 25 de noviembre de 1992,entre las más recientes),que la viabilidad de la facultad resolutoria, ejercitable en vía judicial o extrajudicial, si bien en este último caso precisada de la sanción judicial, de ser impugnada por la contraparte ( Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de abril de 1990 ),hace precisa la concurrencia, no sólo de la existencia de un vínculo contractual vigente, y de la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, sino además que la otra parte haya incumplido de forma grave las obligaciones que le incumbían; que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine; y que quien ejercita la facultad resolutoria no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho de resolución del contrario y lo libera de su compromiso.

Aunque, la doctrina expuesta se ha ido matizando posteriormente, de modo que, en la actualidad, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de mayo y 15 de julio de 2003, 18 de octubre de 2004, 3 de marzo de 2005, 20 de septiembre de 2006, y de 5 de febrero y 31 de mayo de 2007 ; RJA 3886 y 4636/2003, 6571/2004, 4731/2005, 8401/2006, y 730 y 4336/2007 ), que no se exige para la apreciación de una situación de incumplimiento resolutorio una patente voluntad rebelde, y tampoco una voluntad de incumplir, sino sólo el hecho objetivo del incumplimiento, injustificado o producido por causa no imputable al que pide la resolución, habiendo abandonado la jurisprudencia, hace tiempo, las posiciones que, de una u otra forma, exigían una reiterada y demostrada voluntad rebelde en el incumplimiento de las obligaciones contractuales, o, en otros casos, una voluntad obstativa al cumplimiento, para afirmar en la actualidad que basta atender al dato objetivo de la injustificada falta de cumplimiento...

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