SAP Salamanca 114/2012, 5 de Marzo de 2012
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 114/2012 |
| Emisor | Audiencia Provincial de Salamanca, seccion 1 (civil y penal) |
| Fecha | 05 Marzo 2012 |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1
SALAMANCA
SENTENCIA: 00114/2012
SENTENCIA NÚMERO 114/12
ILMO. SR. PRESIDENTE:
D. JOSE RAMON GONZALEZ CLAVIJO
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
D. JOSE ANTONIO VEGA BRAVO
D. FERNANDO CARBAJO CASCON (S.)
En la ciudad de Salamanca a cinco de Marzo de dos mil doce.
La Audiencia Provincial de Salamanca ha visto en grado de apelación el JUICIO ORDINARIO Nº
1.208/09 del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Salamanca, Rollo de Sala nº 335/11; han sido partes en este recurso: como demandante-apelante Dª Juana representada por la Procuradora Dª Carolina Martín Rivas y bajo la dirección de la Letrada Dª Mª Victoria Carabias Huete y como demandado-apelado D. Carlos María representado por la Procuradora Dª Angela González Mateos y bajo la dirección del Letrado D. Mauricio Sánchez Lorenzo, habiendo versado sobre Resolución de contrato de compraventa.
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- El día 23 de Febrero de 2.011 por la Ilma. Sra. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Salamanca se dictó sentencia en los autos de referencia que contiene el siguiente: "FALLO: Desestimo la demanda entablada por Juana, representada por la Sra. Martín Rivas, contra Carlos María, representado por la Sra. González Mateos, absolviendo a éste de los pedimentos contra él contenidos, con imposición de costas a la parte actora. Estimando la demanda reconvencional formulada por Carlos María, representado por la Sra. González Mateos, contra Juana, representada por la Sra. Martín Rivas, declarando la resolución del contrato de compraventa de fecha 28 de Diciembre de 2.006 y 18 de Febrero de 2.008, por incumplimiento de Juana, condenando a ésta a abonar a Carlos María la cantidad de 58.400 # y al pago de las costas procesales".
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- Contra referida sentencia se preparó recurso de apelación por la representación jurídica de la parte demandante concediéndole el plazo establecido en la Ley para interponer el mismo verificándolo en tiempo y forma, quien después de hacer las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones, terminó suplicando se dicte sentencia mediante la que se estime íntegramente el presente recurso de apelación y se revoque la Sentencia de Instancia estimando íntegramente los pedimentos aducidos por esta representación en su escrito de demanda, con los pronunciamientos que le son inherentes.
Dado traslado de dicho escrito a la representación jurídica de la parte contraria por la misma se presentó escrito en tiempo y forma oponiéndose al recurso de apelación formulado para terminar suplicando se dicte sentencia que desestime el recurso de apelación interpuesto, confirmando la sentencia recurrida y condenando expresamente a la parte recurrente a las costas de ambas instancias.
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- Recibidos los autos en esta Audiencia se formó el oportuno Rollo y se señaló para la votación y fallo
del presente recurso de apelación el día 24 de Febrero de 2.012 pasando los autos al Ilmo. Sr. MagistradoPonente para dictar sentencia.
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- Observadas las formalidades legales.
Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado DON JOSE ANTONIO VEGA BRAVO .
La parte apelante fundamentó su recurso en el error en la valoración de la prueba, así como en la infracción de los artículos 1124 y 1483 CC, junto con los artículos 34 y 38 LH, por cuanto si bien la finca se vendió como libre de cargas, y sin embargo tenía una hipoteca, lo cierto es que esa circunstancia en ningún momento se le ocultó al comprador, ya que la hipoteca se constituyó en escritura pública, que fue inscrita en el registro de la propiedad, días antes de la fecha del contrato privado de compra-venta, constando asimismo acreditado que el demandado incumplió su obligación de pago del precio, por lo que procede la resolución del contrato, con la correspondiente indemnización de daños y perjuicios fijada de forma libre por las partes en el mismo, consistente en el cobro de las cantidades entregadas hasta la fecha por el comprador, así como en la recuperación inmediata de la finca. De manera que la que obró de mala fe fue la demandada, ya que cuando vio que no podría cumplir con aquello a lo que se había comprometido, el pago del precio de la finca comprada, buscó una excusa para, abusando del derecho, enriquecerse de una situación de incumplimiento que él mismo había provocado.
La parte demandada se opuso a dicho recurso, insistiendo en que el contrato de compra-venta debe ser resuelto al amparo del artículo 1124 CC por cuanto existía una hipoteca en la finca que supone un gravamen y defecto suficiente para entender que ha sido entregado un objeto distinto del que él creía comprar.
Así las cosas, es preciso indicar inmediatamente que el art. 1474 CC establece en su nº 2 que el vendedor responderá al comprador de los vicios ocultos que tuviere la cosa vendida, para desarrollar la materia en los arts. 1483 a 1499 CC art.1484 EDL 1889/1 art.1485 EDL 1889/1 art.1486 EDL 1889/1 art.1487 EDL 1889/1 art.1488 EDL 1889/1 art.1489 EDL 1889/1 art.1490 EDL 1889/1 art.1491 EDL 1889/1 art.1492 EDL 1889/1 art.1493 EDL 1889/1 art.1494 EDL 1889/1 art.1495 EDL 1889/1 art.1496 EDL 1889/1 art.1497 EDL 1889/1 art.1498 EDL 1889/1 art.1499 EDL 1889/1 .
A este respecto cabe recordar que en la doctrina se ha planteado la duda de si es posible hablar de los gravámenes o cargas ocultos a los que se refiere el artículo 1483 CC cuando dicha carga o gravamen aparece inscrita en el Registro de la Propiedad, por razón de las consecuencias de la publicidad que genera la inscripción en el registro. Entendiendo sin embargo, algún sector de la doctrina que en realidad la publicidad registral protege al tercero que no ha intervenido en el contrato, pero no ampara al vendedor, ya que la relación entre el vendedor y el comprador es una relación directa sometida a los principios de la buena fe, inexistente cuando en el contrato se oculta a la otra parte la existencia de un gravamen cuyo conocimiento habría influido en la prestación por dicha parte de su consentimiento. Y, en fin, otro sector de la doctrina sostiene que cuando el vendedor silencia la carga probablemente con la finalidad de que el comprador adquiera sin conocimiento de la misma, por constar al primero que el segundo la ignora a pesar de estar inscrita, no sólo debería tener aplicación el artículo 1483, sino que además, puede ser también procedente una acción fundada en un vicio del consentimiento.
Por su parte, la jurisprudencia del TS, ha mantenido a lo largo de una numerosa jurisprudencia que una cosa son las acciones redhibitorias de por vicios ocultos, y otra la acción de nulidad y la acción de resolución contractual por vicios de la cosa o del consentimiento, y por incumplimiento de las prestaciones, respectivamente. Tales acciones no son incompatibles ni excluyentes entre sí, desde el momento en que si el vicio, defecto o gravamen oculto es de la suficiente entidad y trascendencia en el contrato de que se trate, la parte perjudicada podrá no sólo acudir a la acción especial redhibitoria, sometida a unos especiales y cortos plazos de prescripción, así como a unos concretos requisitos; sino que también tendrá su favor las más amplias en su plazo de prescripción y de mayor alcance protector, acciones de nulidad y de resolución contractual, que no pueden considerarse extinguidas por el hecho de que se regule por el legislador un supuesto concreto y especial en los citados artículos 1483 y siguientes CC para los casos de vicios y gravámenes ocultos, si no que subsistirán tales acciones de nulidad y de resolución siempre, se insiste, que el vicio, defecto o gravamen oculto sea de la suficiente entidad como para permitir la entrada y funcionamiento de estas acciones dirigidas a la protección de esos supuestos de mayor entidad, como son los casos de vicios del consentimiento que anulen este, incumplimiento de las prestaciones esenciales del contrato, o entrega de un objeto distinto del pactado, con unos vicios que lo hacen no apto para el cumplimiento de las finalidades perseguidas con la celebración del contrato.
Así, entre otras, en su sentencia de 22 febrero 2007, núm. 202/2007, rec. 363/2000 . Pte.: O'Callaghan Muñoz, Xavier, ha declarado, en un supuesto en el que las sentencias de instancia estimaron ambas acciones, la de saneamiento por gravámenes ocultos y la de saneamiento por vicios ocultos de los arts. 1483 y 1484 CC art.1483 EDL 1889/1 art.1484 EDL 1889/1, que "se insiste por el recurrente en que la finca, es decir, los tres edificios, se compró "en el estado de construcción y conservación en que se hallan actualmente, cuya situación conoce la parte compradora" y añade: "libres de cargas y gravámenes, a excepción de las servidumbres..." (la mencionada de paso y desagüe) tal como se dice en el precontrato de 16 de junio de 1994. En el contrato de compraventa de 23 de mayo de 1995 se repite que está "libre de cargas" a excepción de la misma servidumbre y se repite también que se adquiere "en el estado de construcción y conservación en que se hallan actualmente, cuya situación declara conocer la entidad compradora". Este tipo de cláusulas -que se aproximan más a una cláusula de estilo que a una estipulación expresa- no empecen la aplicación de las normas de saneamiento de gravámenes y vicios ocultos. Precisamente la base de la obligación de saneamiento se halla en que no conste en la escritura la existencia del gravamen o del vicio y la parte compradora no la conozca, sin que por ello tenga trascendencia, en cuanto a esta obligación, que declare conocer el "estado" de la cosa compradora como cuerpo cierto, lo cual afecta al precio, conforme al art. 1471 CC ; conoce el "estado" pero no el gravamen y vicio que están ocultos.
Por su parte, la STS, Sala 1ª, de 27 febrero 2004, núm. 127/2004, rec. 961/1998. Pte.: García Varela, Román...
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Obligaciones del comprador
... ... ón al pago del precio 1.4 4.- Pago de intereses 1.5 5.- Pago de gastos 2 Normas del Código Civil ... , como dijo la Sentencia nº 356/2000 de TS de 30 de Marzo de 2000 [j 2] Los pactos sobre cuando, en qué forma y ... por el comprador, dice la Sentencia nº 114/2012 de AP Salamanca de 5 de Marzo de 2012: [j 4] La parte ... ...