SAP Baleares 150/2012, 29 de Marzo de 2012
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 150/2012 |
| Fecha | 29 Marzo 2012 |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5
PALMA DE MALLORCA
SENTENCIA: 00150/2012
Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000372 /2011
SENTENCIA Nº 150
Ilmo. Sr. Presidente:
D. MATEO RAMÓN HOMAR
Ilmos. Sres. Magistrados:
D. SANTIAGO OLIVER BARCELÓ
Dª. ARÁNTZAZU ORTIZ GONZÁLEZ
En PALMA DE MALLORCA, a veintinueve de Marzo de dos mil doce.
VISTOS en grado de apelación ante esta Sección Quinta, de la Audiencia Provincial de PALMA DE MALLORCA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000731 /2008, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N.2 de EIVISSA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000372 /2011, en los que aparece como parte demandada apelante, la entidad PROMOBEC PIK, S.L, representada por el Procuradora de los tribunales, Dª. SUSANA PILAR NAVARRO MARÍ, y asistida por el Letrado D. ELADIO SÁNCHEZ FERRÁNDEZ, y como parte demandante apelada, D. Cristobal, representado por el Procurador de los tribunales, D. JUAN MARÍA CERDÓ FRÍAS, y asistido por la Letrado Dª. MAITE PLANELLS GARCÍA.
ES PONENTE la Ilma. Sra. Dª. ARÁNTZAZU ORTIZ GONZÁLEZ.
Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JDO. PRIMERA INSTANCIA N.2 de EIVISSA, por el mismo se dictó sentencia con fecha 1 de abril de 2011, cuyo fallo dice: "Se estima la demanda interpuesta por el Procurador D. Juan Antonio Landáburu Riera en nombre y representación de D. Cristobal .
Se declara la resolución del contrato privado de compraventa suscrito entre ambas parte s litigantes, en fecha 11 de mayo del 2.007, por incumplimiento de la parte demandada.
Se declara igualmente la pérdida por parte de la demandada de las sumas entregadas a cuenta del precio, en virtud del contrato suscrito entre las partes.
Se condena en costas a la parte demandada."
Que contra la anterior sentencia y por la representación del aparte demandada, se interpuso recurso de apelación y seguido el recuro por sus trámites se celebró deliberación y votación quedando el recurso concluso para Sentencia; con posterioridad se admitió la prueba y recibido escrito en plazo del Procurador D. Cristobal, quedaron los autos para resolver. TERCERO .- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.
No se aceptan los de la resolución de Primera Instancia.
Como introducción al examen de la cuestión a debatir en esta alzada se estima oportuno hacer una referencia meramente enunciativa de las alegaciones en que la parte fundamenta su recurso y que se circunscriben en imputar al juzgador a quo una errónea o inexistente valoración de la prueba.
Así la sentencia apelada estima íntegramente la demanda, declara la resolución del contrato privado de compraventa suscrito entre ambas partes litigantes en fecha 11 de mayo de 2007 por incumplimiento de la parte demandada.
Declara igualmente la pérdida de las cantidades entregadas a cuenta del precio y condena en costas a la demandada.
La apelante solicita la revocación de la sentencia argumentando que no puede acogerse a lo establecido en el art 1.124 del Cc el vendedor para instar una resolución del contrato por no transmitir un solar con 600 metros cuadrados de edificabilidad y por no haber cumplido una serie de obligaciones que en el propio contrato asumía tales como el derribo de las edificaciones existentes y la realización de las obras de urbanización precisas para convertir el objeto en solar urbano,no puede decretarse la resolución unilateral del contrato de compraventa de fecha 11 de mayo de 2011 imponiendo al comprador la pérdida total de las cantidades entregadas 72.000 euros con condena en costas o en el caso de que Sala entendiera que procede la resolución y que estimara parcialmente la demanda y parcialmente el recurso de apelación se solicita que sean reintegradas las cantidades entregadas y no se impongan costas de ninguna de las alzadas.
La demandante apelante razona en su escrito de oposición que el objeto de la venta fue la finca descrita sin que existiera condición, en cuanto a su eficacia, en que los 600 metros cuadrados (606,55) fueran edificables.
Niega que el actor hubiera asumido obligación de derribar las construcciones y que fue la merma de la edificabilidad y no el incumplimiento "inejecución" por parte del vendedor de posibles proyectos de derribo lo que alegó la compradora para oponerse.
Insiste la actora/apelada en que el precio se pactó de forma global 1,140.000,00 euros y a tanto alzado y no,como se afirma de contrario a razón de 1.900, euros el metro cuadrado.
Invoca la mutatio libelli por sustentar la apelación en el incumplimiento de las obras de derribo cuando su contestación versó sobre el objeto de la finca, la merma en la edificabilidad.
Y aporta como documento la sentencia dictada entre las mismas partes, referida al mismo contrato reclamando el cumplimiento cuya resolución solicita allí la aquí demandada y que el Juez a quo decidió no acumular.
Según la sentencia los demandados se oponen a la resolución contractual extrajudicial invocando una novación contractual verbal por la que el contrato suscrito entre partes: compraventa del solar urbano descrito por 1.140.000 euros se novaba en permuta de solar por edificación futura y dinero metálico.
La sentencia dictada en el Juzgado nº 4 de Ibiza data de la misma fecha que la apelada y desestima la demanda por la que Promobeck Pik S.L. reclamaba el cumplimiento contractual a Don Cristobal por la que la ahora apelante(demandada en éste procedimiento actora en aquel) reclamaba que se condenara a Cristobal a formalizar escritura pública permuta de solar urbano por la vivienda número 4, garaje y trastero de Proyecto básico redactado por Don Imanol y una vez finalizada la obra recibir de Promobec PIK s.l. 318.000 euros adicionales a los 72.000 euros entregados asumiendo Promobec PIK S.L. los gastos derivados de convertir el objeto de compraventa en "solar urbano"
En aquella sentencia se desestimó la acción de Promobec Pik S.L. y no se estimó probada la novación parcial, especialmente destaca la Juez que en el suplico sigue sin concretarse cuando se efectuaría el pago y cuando la entrega de la vivienda.
Esta apelación pretende combatir la sentencia estimatoria de la resolución contractual por incumplimiento solicitada por Don Cristobal .
Para ello invoca en esta segunda instancia el incumplimiento de la obligación de derribo de las construcciones y la merma de un 15% en la edificabilidad. Se concreta el objeto de la apelación en la improcedencia de la resolución unilateral del actor tanto por incumplimiento de sus obligaciones de adecuación de la finca "solar urbano" vendido para construir como por la existencia de una novación de la compraventa en permuta.
En primer lugar debe analizarse la oposición a la estimación derivada de una pretendida novación contractual invocada como hecho impeditivo a la resolución por incumplimiento del contrato privado firmado entre parte el 11 de mayo de 2007 la novación modificativa en cuanto al objeto realizada el 4 de octubre de 2007.
La apelante pretende que hubo una novación verbal, sitúa los hechos en restaurante "Claudio" y que la modificación del contrato de compraventa privado, pendiente de ser elevado a público al contrato de permuta de solar por edificación más precio .El apelante afirma que no es objeto de esta apelación analizar si hubo novación o no sino acreditar con este hecho el incumplimiento de la vendedora.
En concreto respecto a las obligaciones que el apelante entiende incumplidas por el actor.
Sentado que la novación no se presume y por lo tanto requiere prueba expresa del conjunto de documentos y de los testigos que han depuesto no se infiere que Promobek y Cristobal consintieran en ninguna modificación sustancial.
La aceptación de la demora en la elevación a público no es hecho controvertido: ambos consintieron en demorar la fecha de la elevación a público de la compraventa.
También se considera probado por los correos electrónicos y la prueba documental q ue hubo negociaciones para adecuar el precio a la realidad de la finca.
De la lectura del contrato se infiere que se concretó la identidad de la finca (los lindes) y las características del objeto de esta venta. Se especifica la naturaleza del mismo: un solar urbano con 600 metros edificables según venía identificado en la ficha urbanística.
Por lo que, desestimado como causa de apelación la pretendida novación contractual de la compraventa, procede analizar si quiera sea como instrumento para analizar si el vendedor había incumplido la obligación de derribo la existencia de dicha obligación como esencial. Dicha obligación no aparece en el contrato de 11 de mayo y la pretendida novación no se entiende probada.
Ahora bien la obligación del vendedor SR Cristobal en el primitivo (y único contrato) contrato consistía en la entrega de la propiedad descrita en el expositivo uno: solar urbano de 600 metros cuadrados edificables.
Atendido que está probado que la vendedora no podría entregar aquello a que se comprometió procede desestimar la acción de resolución por incumplimiento que estima la sentencia apelada sin que dicho incumplimiento se extienda a las obligaciones de derribo .
La merma de la edificabilidad es un elemento esencial del consentimiento de quien adquirió para edificar.
Que el retranqueo y /o la normativa urbanística afectaba en 15% a la extensión objeto de este contrato se conoció con posterioridad a la celebración de contrato privado.
Es fundamental por lo tanto dirimir si los 600 metros cuadrados se vendieron como edificables como elemento esencial del contrato o no.
Del análisis de la prueba practicada consideramos que si.
En primer lugar porque ante la evidencia de esa modificación en la cabida se consintió por todas las partes demorar...
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