SAP Barcelona 221/2012, 17 de Abril de 2012
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 221/2012 |
| Fecha | 17 Abril 2012 |
AUDIENCIA PROVINCIAL
DE
BARCELONA
SECCION Decimotercera
ROLLO Nº 433/2011 3ª
PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 1516/2009
JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 49 BARCELONA
S E N T E N C I A N ú m. 221/12
Ilmos. Sres.
D. JOAN CREMADES MORANT
Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN
Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE
D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL
En la ciudad de Barcelona, a diecisiete de abril de dos mil doce.
VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario número 1516/2009 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 49 Barcelona, a instancia de D/Dª. Jose Augusto contra D/Dª. BEMARS INVERSIONES, S.L. ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por BEMARS INVERSIONES, S.L. contra la Sentencia dictada en los mismos el día 21 de diciembre de 2010, por el/la Juez del expresado Juzgado.
La parte dispositiva de la Sentencia apelada, es del tenor literal siguiente: "FALLO: Estimo la demanda presentada per Jose Augusto i condemno a Bemars Inversiones, SL, a pagar a la part demandant 926,72 #, els interessos legals ordinaris de demora des de la interpel·lació judicial i les costes".
Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial, .
Se señaló para votación y fallo el día 27 de marzo de 2012 .
En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.
VISTO, siendo Ponente el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. JOAN CREMADES MORANT.
La demanda rectora va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que se condene a la entidad mercantil BEMARS INVERSIONES SL a abonar a D. Jose Augusto la suma de 926'72 # (parte de la fianza arrendaticia, no entregada), con los intereses desde la interpelación judicial. A dicha pretensión se opuso la demandada, en base a haber cumplido correctamente con la liquidación conforme al art. 36.4 LAU, justificando las sumas detraidas; subsidiariamente, plus petición (en el requerimiento previo se reclamaban 889'40 #).
La sentencia de instancia estima la demanda con expresa imposición de las costas a la demandada. Frente a dicha resolución se alza ésta por falta de acreditación del deficiente estado de la vivienda en el momento de ser recibida por el actor, y por el contrario sí constan acreditados los defectos de pintura y falta de limpieza al devolverlo en el momento de la resolución (a lo que se supeditaba la liquidación de la fianza), así como consumos, abonados por la arrendadora, correspondientes al período de vigencia del contrato, reiterando la pluspetición subsidiariamente formulada. Consecuentemente, queda el debate planteado en los mismos térmnos que en la instancia, disponiéndose para su resolución del mismo material instructorio.
Una nueva y definitiva revisión de la prueba efectivamente practicada en las actuaciones, ofrece como resultado una serie de hechos básicos en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) En 19.2.2007 la entidad demandada, como arrendadora y el actor, arrendatario, concertaron un contrato de arrendamiento sobre la vivienda sita en el PASAJE000, NUM000
, NUM001 de Barcelona (f. 9 y ss), del que merecen destacar, a los presentes efectos, los siguientes extremos: a) se concierta por un año, sin perjuicio del art. 9 (hasta 5 años), en todo caso obligatorio para el arrendatario durante el prime año, por una renta de 15.600 #/anuales, es decir, 1300 #/mes (en los que se incluyen los gastos comunitarios), pagaderos por meses anticipados en determinada cuenta domiciliaria, cuya renta se acomodará anualmente conforme al IPC; b) el arrendatario entrega 1300 # en concepto de fianza, y un aval bancario de 7.800 #; c) consta una relación anexa de electrodomésticos; d). 2) En 21.2.2007 por el arquitecto Sr. Faustino, se elaboró un informe, a instancia del arrendatario, sobre el estado de la vivienda (f. 19 y ss, en relación con la testifical del referido arquitecto, no tachado, sujeto a contradicción, sin que existan méritos para dudar de su testimonio), constatando la existencia de pequeños agujeros en la pared "amb claus de suport inscrustats", "algunes patologíes en parets y falsos sostres degudes a la presència d'aigua y humitats...presència de fongs i despreniments de la pintura d'acabat", "el parquet està desencaixat en l'estança d'estar menjador....ratllades del mateix...", "....l'estat de la pintura de les parets està
en general força bruta, amb ratllades profundes i taques degudes a l'ús habitual...", lo que no se cuestiona de contrario ; no obstante el arrendatario "declara conocer y aceptar las características y estado de conservación de la vivienda" (cláusula 4ª del contrato), aunque no asume su reparación, como sí ocurre con "los gastos ocasionados por los desperfectos que se produzcan" (cláusulas 6 y 7del contrato). 3) Asimismo, el actor abonó de más por suministros pendientes, por períodos anteriores, al entrar en la ocupación (correspondiendo el exceso al anterior arrendatario, que ocupaban la vivienda hasta el día antes de la suscripción del contrato, f. 23 y ss, que, en la reclamación extrajudicial, concreta en 123'64 #), lo que no se niega por la demandada .
4) En 20.9.2008, las partes resolvieron de manera bilateral el contrato, suscribiendo al efecto, en la vivienda arrendada (con posibilidad de inspección por parte del LR de la arrendadora) ya vacua y expedita (tras la mudanza y limpieza de la vivienda, en relación con la testifical del Sr. De León), un documento - escrito a mano, redactado por el LR de la demandada, que lo suscribe - en el que hicieron constar (f. 15): "Entrega llaves vivienda PASAJE000, NUM000, NUM001 piso. En la fecha de hoy, día 20 de septiembre, el Sr. Jose Augusto hace entrega de las llaves, devolviendo el aval bancario y estando pendiente de la devolución de la fianza. No se encuentran desperfectos y solo está pendiente de repasos por parte de la pintura y una limpieza a fondo. A falta de lectura de consumos (electricidad, gas, agua) y de conciliarlos, la entrega de la fianza será dentro de la siguiente semana antes de final de septiembre."; el actor abonó la renta de septiembre
. 5) En 30.9.2008 el arrendador, presentó al demandado una liquidación de la fianza, descontando de los 1300 # la suma de 926'72 # (614'40 # de "trabajos de pintura" - obrado la factura y su pago al f. 54 y 55, en relación con la comparecencia al f. 87 -, 275 # por "servicio de limpieza" - obrando presupuesto, factura y pago a los f. 56 y 57, en relación con el docto. obrante al f. 81 -, 37'32 # por suministros, abonados por la demandada, a los f. 58 y ss), a consecuencia de cuya liquidación la demandada abona al actor la suma de 373'28 # (f. 16 y ss). 6) Existieron reclamaciones extrajudiciales vía burofax, en 20.10.2008 (f. 27 y ss), a lo que se negó la demandada (f. 31).
En principio, el arrendatario constituye la fianza para garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones ( art. 1555 CC : responde del cuidado y conservación ex arts. 1555.2, 1559 y 1563 CC, 21 y 30 LAU - indemnización por los daños y menoscabos en la finca -, de la restitución de la posesión - arts. 1561 y ss CC - y del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, arts. 1255.1 CC, 17 y 20 LAU ), viniendo impuesta con carácter obligatorio por la ley (carácter imperativo tanto de la "exigencia" como de su...
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