SAP Valencia 203/2012, 30 de Marzo de 2012

JurisdicciónEspaña
Fecha30 Marzo 2012
Número de resolución203/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL DE VALENCIA

SECCION SEXTA

Rollo de apelación nº 3/2.012

Procedimiento Ordinario nº 639/2.011

Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Valencia

SENTENCIA Nº 203

ILUSTRISIMOS

PRESIDENTE

D. VICENTE ORTEGA LLORCA

MAGISTRADOS

Dª MARIA MESTRE RAMOS

Dª MARIA EUGENIA FERRAGUT PEREZ

En la ciudad de Valencia a treinta de marzo de dos mil doce.

La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los Magistrados anotados al margen, ha visto el presente recurso de apelación que se ha interpuesto contra la sentenciade fecha 2 de Noviembre de 2.011 que ha recaído en los autos cuya referencia se ha hecho constar.

Han sido partes en el recurso, como apelante y apelada, la parte demandante y demandada en reconvención Rio Rita SLU representada por la Procuradora Dña. Carolina Teschendorff Cerezo y asistida por el Letrado D. Santiago Rey Pardo, y, como apelado y apelante la parte demandada y demandante en reconvención Dña. Celestina, representada por el Procuradora D. Moisés Toca Herrera y asistida por el Letrado D. Fernando Novella Solano.

Es Ponente Dña. MARIA EUGENIA FERRAGUT PEREZ, quien expresa el parecer del Tribunal.

ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO

La parte dispositiva de la resolución impugnada, dice:

Que ESTIMANDO la demanda formulada a instancia de la entidad RIO RITA S.L.U. que ha estado representado por la Procuradora de los Tribunales Dª. CAROLINA TESCHENDORFF CEREZO contra Celestina que ha estado representado por el Procurador D. MOISES EDUARDO TOCA HERRERA DEBO CONDENAR Y CONDENO a la demandada a otorgar escritura pública de compraventa de la vivienda planta NUM003 tipo NUM004 y plaza de garaje y trastero en planta NUM000, Nº NUM001 y NUM002 respectivamente adquirida por contrato privado de 19 de febrero del 2007 aportado como documento uno de la demanda del edificio sito en AVENIDA000 nº NUM005 y NUM006 de Valencia debiendo abonar en el momento de otorgar la escritura pública la suma de 271.347'68 # más IVA vigente, más intereses pactados al 5% sobre las cantidades impagadas y desde sus respectivos vencimientos que en el momento de interposición de la demanda así ascendían a la cantidad de 26.785'15 # y todo ello con expresa imposición de costas.

Y ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda reconvencional formulada por Celestina contra la entidad RIO RITA S.L.U. DEBO DECLARAR Y DECLARO la nulidad de la cláusula 3.6 del contrato suscrito entre las partes el 19 de febrero del 2007 en los términos en que esta redactada por dejar en manos de la vendedora la resolución del contrato en caso de no obtener el comprador préstamo hipotecario, debiendo entender que la misma otorga al comprador la facultad de optar por la resolución del contrato, en el momento en que conozca la no conformidad de la Entidad financiera con la subrogación o la no concesión del préstamo solicitado, con devolución de todas las cantidades entregadas a cuenta en el mismo plazo previsto en el párrafo anterior con una retención del 25 a favor de la promotora como cláusula penal por incumplimiento del comprador; Se desestiman el resto de peticiones efectuadas en la reconvención; En cuanto a las costas cada parte pagara las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

SEGUNDO

Contra dicha resolución interpuso recurso de apelación la parte demandante y la demandada y en su recurso alegó Rio Rita SLU error en la apreciación e interpretación de la Cláusula contractual que conlleva error en la aplicación de la normativa y pidió que se dicte sentencia que desestime la demanda reconvencional y en su recurso, Dña. Celestina, tras exponer los motivos y argumentos de su recurso, pidió que se dicte sentencia que desestime la demanda y se confirme respecto de la reconvencional la nulidad de a cláusula 3.6 y se revoque la sentencia en los demás pronunciamientos y se estime su demanda reconvencional.

Las partes presentaron sendos escritos por los que se opusieron al recurso presentado por la contraparte y pidieron su desestimación.

TERCERO

El recurso se tramitó por escrito en el Juzgado de procedencia, en la forma prevista en los artículos 457 y siguientes de la LEC, después de lo cual se remitieron los autos a este Tribunal, donde quedó formado el correspondiente rollo de apelación y se señaló para deliberación y votación el 26 de Marzo de

2.012 en que ha tenido lugar.

FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO

La sentencia apelada declaró la nulidad de la cláusula 3.6 del contrato de compraventa suscrito entre las partes, que establecía:

"Tanto en el supuesto de no obtenerse la conformidad de la entidad financiera a la subrogación del comprador en la garantía hipotecaria suscrita por la parte vendedora y en la obligación personal del préstamo, como en el caso de la no obtención del crédito hipotecario solicitado, la parte compradora se obliga a pagar a la parte vendedora el total importe previsto para dicho préstamo en el plazo de UN (1) mes, desde la notificación al comprador de la denegación del préstamo y, en todo caso, hasta el momento de la entrega de llaves y cuando sea requerida para ello tras la terminación de las obras. El incumplimiento de esta obligación será causa de resolución del presente contrato a instancia de la parte vendedora, con los efectos previstos en la estipulación 3.5.";

Argumentó al sentencia apelada que:

"La cláusula en cuestión en los términos que esta redactada hay que considerarla como abusiva y por tanto nula pues en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato limitando los derechos del consumidor y usuario, y con falta de reciprocidad en el contrato. Otorga únicamente al vendedor la facultad de resolución e impone al comprador que no obtiene la financiación a pagar a la parte vendedora el total importe previsto para dicho préstamo en el plazo de que dice la cláusula, sin que al comprador se le otorgue facultad alguna de resolver en caso de no obtener la financiación, habiendo excluido cláusula habitual en este tipo de contratos y que además la demandante había incluido en otros contratos de la misma construcción, lo que corrobora el carácter abusivo de su actuación. Por tanto de conformidad con la normativa antes expuesta de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios en sus artículos 82, 83 y 85.2 se debe considerar dicha cláusula como nula y tal y como solicita la actora debiendo interpretar el contrato en el sentido de otorgar al comprador la facultad de optar por la resolución del contrato, en el momento en que conozca la no conformidad de la Entidad financiera con la subrogación o la no concesión del préstamo solicitado, con devolución de todas las cantidades entregadas a cuenta en el mismo plazo previsto en el párrafo anterior con una retención del 25 a favor de la promotora como cláusula penal por incumplimiento del comprador tal y como se solicita en la reconvención."

Sostiene la apelante Rio Rita S.L.U. que existe error en la apreciación e interpretación de la cláusula que conlleva error en la aplicación de la normativa porque el contrato de compraventa es meridianamente claro y que han existido contratos que contienen la previsión que ha añadido el Juez de Primera Instancia, pero el no contemplarla obedece al hecho de que la voluntad de adquirir una vivienda no puede quedar como una mera expectativa para el vendedor y cita además una sentencia de la Sección 11ª de esta Audiencia Provincial de 20 de julio de 2.011 referida a la misma promoción.

En primer lugar, hemos de precisar que la referida sentencia se refiere a un supuesto en el que el comprador "no había cumplido con su parte del pago" y por ello no podía instar la resolución del contrato, lo que aquí no acontece porque la compradora hasta el momento en que instó la resolución del contrato en septiembre de 2.008 había cumplido puntualmente con su obligación y es a partir de ese momento en que dejó de pagar los plazos de octubre a febrero de 2.009 pactados en el contrato.

Pero es que además, entendemos que los argumentos de la sentencia apelada no se revelan en modo alguno erróneos, sino a nuestro entender plenamente acertados y debidamente argumentados, y se advierte el desequilibrio que genera en perjuicio del comprador la dejar al arbitrio de la vendedora la resolución del contrato en el caso de que el comprador no obtenga financiación.

Como dijimos en la sentencia de esta Sala de 14 de Junio de 2.011 dictada en el recurso de apelación nº 242/2.011 :

"Es cuestión esencial para la decisión de este pleito la consideración o no como contrato de adhesión del que suscribieron las partes para la compraventa de la vivienda, calificación que necesariamente afectará a la interpretación de las cláusulas controvertidas del contrato. Por ello conviene recordar que el artículo 1254 del Código Civil dispone que el contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse, respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio; y el 1255, que los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público. Estos preceptos encuadran al contrato como fuente de las obligaciones y en la esfera de lo que se ha venido en denominar Derecho...

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