SAP Madrid 524/2012, 20 de Noviembre de 2012

JurisdicciónEspaña
Número de resolución524/2012
Fecha20 Noviembre 2012

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00524/2012

AUD. PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

Rollo: RECURSO DE APELACION 433 /2012

SENTENCIA Nº

Ilmos. Sres. Magistrados:

PABLO QUECEDO ARACIL

AMPARO CAMAZON LINACERO

PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

En MADRID, a veinte de noviembre de dos mil doce.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14ª de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 154/2010, procedentes del JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 2 de COSLADA, a los que ha correspondido el Rollo 433/2012, en los que aparece como parte apelante PROMOCIONES Y CONSTRUCCIONES, PYC, PRYCONSA, S.A., representada por la procuradora Dña. MARÍA DEL ROCIO SAMPERE MENESES en esta alzada, y asistida por el Letrado D. JOSÉ JUAN CANO RESINA, y como apelada GEINSA INVERSIÓN, S.A., representada por la procuradora Dña. MARÍA SÁNCHEZ ROSILLO en esta alzada, y asistida por el Letrado D. MANUEL MARÍA SARRAIS VEGA, sobre resolución de contratos de compraventa, y siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª PALOMA GARCIA DE CECA BENITO.

ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO

Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Coslada, en fecha 17 de noviembre de 2011 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "ESTIMO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por el procurador Sr. Reino García en representación de PROMOCIONES Y CONSTRUCCIONES PRYCONSA SA contra GEINSA INVERSION SA, DECLARO la resolución de los contratos de compraventa celebrados en fecha 20 de septiembre de 2006 junto con el anexo de 17 julio de 2008, sin hacer condena en costas a ninguna de la partes.

ESTIMO LA DEMANDA RECONVENCIONAL interpuesta por Don José Montalvo Torrijos en representación de GEINSA INVERSION SA contra PROMOCIONES Y CONSTRUCCIONES PRYCONSA SA, declaro la resolución de los contratos de compraventa celebrados en fecha de 20 de septiembre de 2006 y CONDENO a PROMOCIONES Y CONSTRUCCIONES PRYCONSA SA a devolver a la actora la cantidad de trescientos veintiséis mil novecientos noventa y dos euros (326.992), más los intereses del artículo 576 LEC, con condena en costas a la parte demandada". En fecha 2 de diciembre de 2012 se dictó auto de rectificación, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Acuerdo la rectificación de la sentencia recaída en el presente procedimiento, de 17 de noviembre de 2011 y en los términos establecidos en el fundamento de derecho segundo de esta resolución".

En fecha 22 de diciembre de 2012 se dictó auto de aclaración, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Se aclara la Sentencia de fecha 17-11-2011, dictada por este Juzgado, en los presentes autos de Juicio Ordinario, suscitados por el Procurador D/Dña. JOSE FRANCISCO REINO GARCIA, en nombre y representación de D/Dña. PROMOCIONES Y CONSTRUCCIONES PYC, PRYCONSA S.A.", frente GEINSA INVERSION S.A, representado por el Procurador D. JOSE MONTALVO TORRIJOS, en el sentido de hacer constar lo que antecede en el Razonamiento jurídico".

SEGUNDO

Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandante PROMOCIONES Y CONSTRUCCIONES, PYC, PRYCONSA, S.A., al que se opuso la parte apelada GEINSA INVERSIÓN, S.A., y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC, se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO

Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 13 de noviembre de 2012.

CUARTO

En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

FUNDAMENTOS JURIDICOS
PRIMERO

La demanda presentada por Promociones y Construcciones PYC, Pryconsa, S.A. (Pryconsa), contra Geinsa Inversión, S.A. (Geinsa), pretendía la declaración judicial de resolución de los diez contratos de compraventa de vivienda pactados entre las partes el 20 de Septiembre de 2006, con anexos de 17 de Julio de 2008, con pérdida de las cantidades que la demandada había entregado a cuenta de cada una de las compraventas, al amparo de la cláusula penal pactada en los contratos. Todo ello relatando que las partes suscribieron en la fecha expresada diez contratos de compraventa de viviendas en construcción, en la edificación denominada Coslada Madrid, y posteriormente cinco anexos el día 17 de Julio de 2008 respecto de otros tantos de aquellos contratos, pactando un precio de 251.800 #, más IVA, para cada vivienda, y con fecha de entrega al mes de Julio de 2009, resultando que la parte compradora incumplió su obligación de pago del precio respecto de diversos aplazamientos, así como su obligación de otorgar escritura pública a Julio de 2009 con pago del precio diferido a esa fecha, adeudando un total de 2.322.970 #.

La demandada se opuso a la pretensión, y planteó demanda reconvencional, reconociendo la celebración de los diez contratos de compraventa. Añadía que, si bien es cierto que el día 17 de Julio de 2008 se suscribieron cinco anexos respecto de otros tantos contratos, aplazando el pago del precio restante a la fecha de otorgamiento de las escrituras públicas, además de ello se concertaron en la misma fecha otros tantos pactos verbales de idéntico contenido en cuanto a las restantes cinco viviendas. Que la vendedora se comprometió a obtener financiación para el pago del precio, mediante la gestión de préstamos hipotecarios, de forma que la compradora únicamente resultaba obligada a subrogarse en los créditos hipotecarios así obtenidos, incumpliéndose sin embargo esa obligación por Pryconsa. Que ese incumplimiento de la vendedora impidió a Geinsa atender su obligación de pagar el precio, y solicitaba en su virtud la resolución de los contratos de compraventa y devolución de las cantidades entregadas a cuenta, por 326.992 #, o subsidiariamente la moderación de la cláusula penal impuesta por la reconvenida, dado que la pena no consiste en la retención de un porcentaje calculado sobre lo pagado a cuenta, sino sobre el precio total de la compraventa, en abierta desproporción con el perjuicio sufrido.

La demandada reconvencional se opuso a la pretensión.

SEGUNDO

La sentencia dictada en la primera instancia razona que la cuestión controvertida consiste en determinar si existe incumplimiento imputable a alguna de las partes respecto de los diez contratos de compraventa de vivienda pactados entre ambas, y si en consecuencia procede o no aplicar a la demandada Geinsa la cláusula penal convenida en el apartado octavo de las condiciones generales de dichos contratos. Explica que para cinco de dichos contratos se adicionó un anexo, suscrito el 17 de Julio de 2008, sustituyendo los pagos aplazados con vencimiento posterior a 20 de Septiembre siguiente por un único pago a la firma de las respectivas escrituras de compraventa, y que las partes discrepan sobre si se alcanzó idéntico pacto verbal de aplazamiento para los restantes cinco contratos. Declara probado que efectivamente se concertó dicho pacto verbal, en atención a la declaración prestada por el apoderado de la demandada, Geinsa, en relación con la conducta observada por Pryconsa, que nunca reclamó a la compradora el pago de esas cuotas aplazadas. Que las partes discuten igualmente la aplicación de la cláusula tercera de las condiciones particulares de los contratos, en cuya virtud el comprador faculta a la vendedora para solicitar un préstamo hipotecario, comprometiéndose el comprador a subrogarse en las obligaciones del mismo, pudiendo concretarse el poder así conferido en realizar gestiones para obtener un préstamo hipotecario individual a favor del comprador de la vivienda, a formalizar al tiempo de otorgarse escritura de compraventa. Que, en el presente caso, la no obtención del préstamo hipotecario no puede entenderse como conducta incumplidora imputable a ninguna de las partes, pues los contratos de compraventa se firmaron en el año 2006 y la denegación de los préstamos hipotecarios se produjo en Julio de 2009, cuando se había producido un cambio económico excepcional y una política bancaria restrictiva en la concesión de préstamos hipotecarios. Que el art. 1288 Cc . avala la interpretación protectora del adquirente de viviendas que ve cómo las alteraciones en el mercado financiero le privan de una financiación que el promotor ofrecía como indubitada, lo que a su vez impide aplicar el art. 1124 Cc .. Que ante la imposibilidad sobrevenida para el comprador de obtener financiación, no cabe aplicar la cláusula penal prevista para el supuesto de incumplimiento. Por todo lo cual procede, acogiendo parcialmente la demanda principal, e íntegramente la demanda reconvencional, declarar la resolución de los contratos de compraventa litigiosos, condenando a Pryconsa a la devolución de las cantidades recibidas en concepto de precio.

TERCERO

Frente al expresado pronunciamiento interpone recurso de apelación Pryconsa, alegando en primer lugar que la sentencia valora erróneamente la prueba practicada. Pues si bien es cierto que, en relación con cinco de los contratos de compraventa litigiosos, se firmaron cinco anexos aplazando el pago de determinadas cantidades hasta la fecha de otorgamiento de la escritura pública, concretamente respecto de los aportados como números 2, 3, 5, 6 y 9, por el contrario no es cierto que se alcanzaran pactos verbales de igual contenido respecto de los restantes cinco contratos de compraventa, aportados como números 4, 7, 8, 10 y 11. Que la sentencia valora erróneamente la declaración testifical que invoca como medio de prueba, y que las cantidades aplazadas para esos últimos cinco contratos fue reclamada como resulta del documento 95 de la demanda.

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