SAP Cádiz 204/2013, 1 de Septiembre de 2013
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 204/2013 |
| Emisor | Audiencia Provincial de Cádiz, seccion 2 (civil) |
| Fecha | 01 Septiembre 2013 |
AUDIENCIA PROVINCIAL DE CADIZ
SECCION SEGUNDA
S E N T E N C I A 2 0 4
JUZGADO DE 1ª INSTANCIA Nº 1 DE CHICLANA DE LA FRONTERA
JUICIO VERBAL Nº 1070/2009
ROLLO DE SALA Nº 186/2012
En Cádiz a 1 de septiembre de 2013.
La Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Cádiz, integrada únicamente por el Magistrado SR. MARIN FERNANDEZ, como órgano unipersonal, ha visto el Rollo de apelación reseñado, formado para ver y fallar el recurso formulado contra la sentencia dictada por el citado Juzgado de Primera Instancia y en el Juicio Verbal que se ha dicho.
En concepto de apelante ha comparecido Hermenegildo y en su nombre y representación la Pdora. Sra. Zambrano Valdivia, quien lo hizo bajo la dirección jurídica del propio Sr. Vila Duplá.
Ha sido apelada la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 (CHICLANA DE LA FRONTERA), quien lo hizo bajo la dirección jurídica del Letrado Sr. Moreno Rodríguez.
Formulado recurso de apelación ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de los de Chiclana de la Frontera por la parte antes citada contra la sentencia dictada el día 28/octubre/2011 en el procedimiento civil nº 1070/2009, se sustanció el mismo ante el referido Juzgado. La parte apelante formalizó su recurso en los términos previsto en Ley de Enjuiciamiento Civil y la apelada, por su parte, se opuso instando la confirmación de la resolución recurrida, remitiéndose seguidamente los autos a esta Audiencia para la resolución de la apelación.
Una vez recibidas las actuaciones en la Audiencia Provincial, se turnaron a esta Sección, acordándose la formación del oportuno Rollo para conocer del recurso y la designación de Magistrado que como órgano unipersonal debía conocer del Rollo.
El recurso deducido por el Sr. Hermenegildo debe ser parcialmente estimado, dándose lugar solo a la estimación de parte de la pretensión articulada por él en su día contra la Comunidad de Propietarios demandada. Discrepamos desde luego con la sentencia de instancia a la hora de valorar lo ocurrido y darle una solución ajustada a Derecho. Veámoslo.
La tesis de la Juez a quo queda explicada en el último inciso del Fundamento de Derecho 2º, conforme al cual: " No proceden los demás cargos en concepto de indemnización, al haber sido rescindido el contrato con base al incumplimiento reiterado de sus obligaciones por parte del Sr. Hermenegildo como administrador de la comunidad demandada, y no haber sido impugnado este acuerdo conforme a la Ley de Propiedad Horizontal, ni introducido dicho hecho como controvertido en el seno del presente proceso, no siendo por tanto objeto de la presente, resolver si se dieron o no dichos incumplimientos contractuales ". Y basta leer con atención este razonamiento para advertir su falta de sentido: no se puede legitimar el cese del administrador y, en consecuencia, desestimar la indemnización fundada en esa causa, aduciendo que la resolución del contrato de administración venía justificada por sus incumplimientos, para inmediatamente afirmar que la realidad de los mismos ni es objeto del procedimiento, ni es hecho que se haya introducido adecuadamente en la litis. Eso sí, finalmente se tienen por acreditados los citados incumplimientos por haberse recogido en el acta de una Junta que no fue impugnada.
Tratemos de poner un poco de orden en todo ello. Operación imprescindible a la vista de los farragosos términos por los que se ha desenvuelto el procedimiento, quizás motivados por la más que aparente animosidad personal que se puede vislumbrar que existe no solo entre los titulares de los órganos de representación de la Comunidad de Propietarios y su antiguo administrador, sino incluso entre los propios profesionales intervinientes en la litis.
Sea como fuere, va de suyo que el planteamiento que se contiene en la sentencia recurrida en punto a la indemnización que al amparo de la estipulación 4º del contrato de 10/enero/2004 insta el actor, no puede ser asumido: (i) es objeto esencial del litigio determinar si, a los efectos de dicha estipulación, ha " mediado incumplimiento " del administrador que pretende para sí la indemnización allí prevista; (ii) como tal, dicho objeto litigioso fue introducido en la litis a través de la demanda, dándose así cabal cumplimiento al principio recogido por el art. 216 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; (iii) a lo largo del litigio se ha debatido acerca de ese objeto y practicado prueba en torno a él, lo que resulta absolutamente imposible es dar por acreditados los referidos incumplimientos por la sola razón de que una de las partes, la Comunidad de Propietarios, así lo acordara en una Junta -amén de que luego se modificara el acta para contener otros acuerdos hábiles para detallar los supuestos incumplimientos- y de que esta no fuera impugnada, cuando la legitimación para hacerlo obviamente no reside en el administrador ( art. 18.2 Ley de Propiedad Horizontal ) y la firmeza de los acuerdos no afecta a terceros ajenos a los propios comuneros; y (iv) lo relevante para verificar si hubo o no los tan citados incumplimientos es lo que ocurrió antes de que fuera comunicado el día 9/marzo/2009 el acuerdo de cese, quiere ello decir que ni lo ocurrido con posterioridad, esto es, las indebidas reticencias del administrador para hacer efectivo el cese, tienen influencia alguna en la calificación de la bondad del acuerdo resolutorio, ni en puridad se pueden valorar como incumplimientos hechos que no fueran puestos de manifiesto por la Comunidad de Propietarios en tal fecha al administrador.
Bajo esas premisas debe ser analizado el supuesto litigioso. Se trata de un asunto que guarda indudables semejanzas con los reiteradamente resueltos por esta misma Sección en demandas interpuestas por administradores contra Comunidades de Propietarios en casos de resolución unilateral del contrato vigente de administración, que han dado lugar, entre otras, a las sentencias de 22/septiembre/2008 (Rollo 316/2008 ), 24/noviembre/2008 (Rollo nº 423/2008 ), 26/enero/2009 (Rollo nº 526/2008 ), 25/mayo/2009 (Rollo nº 143/2009 ) y 22/diciembre/2011 a las que necesariamente habremos de remitirnos.
Según nuestro punto de vista, y dadas las concretas y especialísimas circunstancias concurrentes en el caso, la indemnización a la que el Sr. Hermenegildo es sin duda acreedor por la resolución unilateral de la relación contractual que mantenía con la Comunidad de Propietarios demandada, debe ser minorada y atemperada a aquellas circunstancias respecto de los criterios que con generalidad vienen manteniendo nuestras Audiencias sobre el particular.
La naturaleza de la relación jurídica que ligaba a los litigantes es compleja; puede asimilarse al arrendamiento de servicios, pero también guarda indudables analogías, que incluso reconoce el propio texto de la Ley de Propiedad Horizontal en su art. 13.7 con el mandato. Se trataría de un mandato sui generis -aunque incardinable en la disciplina general de la institución de los arts. 1709 y siguientes del Código Civil -, por lo que le es aplicable el principio general de revocabilidad del mandato ( arts 1.732.1 y 1733 del Código Civil y 13 de...
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