SAP Madrid 426/2013, 16 de Diciembre de 2013
| Ponente | JOSE ZARZUELO DESCALZO |
| ECLI | ES:APM:2013:21999 |
| Número de Recurso | 462/2013 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 426/2013 |
| Fecha de Resolución | 16 de Diciembre de 2013 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Madrid, Sección 19ª |
Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Decimonovena
C/ Ferraz, 41 - 28008
Tfno.: 914933816/86/87
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2013/0008064
Recurso de Apelación 462/2013
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 63 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 1437/2012
APELANTE: D./Dña. Juan Carlos
PROCURADOR D./Dña. LUIS JOSE GARCIA BARRENECHEA
APELADO: SOLANOVA, S. L.
PROCURADOR D./Dña. BEATRIZ RUANO CASANOVA
GERCO GABINETE INMOBILIARIO, S.L.
SENTENCIA Nº 426
PONENTE ILMO. SR. D. JOSÉ ZARZUELO DESCALZO
ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:
D./Dña. EPIFANIO LEGIDO LÓPEZ
D./Dña. MIGUEL A. LOMBARDÍA DEL POZO
D./Dña. JOSÉ ZARZUELO DESCALZO
En MADRID a dieciséis de diciembre de dos mil trece.
La Sección Decimonovena de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Sres. Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio ordinario 1437/2012, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº sesenta y tres de Madrid, que han dado lugar en esta alzada al rollo de Sala 462/2013, en el que han sido partes, como apelante-demandante Don Juan Carlos, que estuvo representado por el Procurador de los Tribunales Don Luís José García Barrenechea y defendido por letrado; y de otra, como apelada-demandada la entidad SOLANOVA, S.L., representada por la Procuradora de los Tribunales Doña Beatriz Ruano Casanova y que también estuvo defendida por letrado, siendo también parte demandada en primera instancia la entidad GERCO GABINETE INMOBILIARIO, S.L.
VISTO, siendo Ponente el Magistrado Ilmo. Sr. Don JOSÉ ZARZUELO DESCALZO, que expresa el común parecer de este Tribunal. ANTECEDENTES DE HECHO
Se dan por reproducidos los que contiene la sentencia apelada en cuanto se relacionen con esta resolución y
Con fecha 23 de abril de 2013 el Juzgado de 1ª Instancia nº sesenta y tres de Madrid en los autos de que dimana este rollo de Sala, dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente: "La DESESTIMACIÓN de la demanda de juicio ordinario presentada por D. Juan Carlos contra Solanova, S.L. y Gerco Gabinete Inmobiliario, S.L., con imposición de las costas procesales a la parte actora".
Notificada la sentencia a las partes se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de la parte demandante que formalizó adecuadamente (folios 431 y siguientes) y del que, tras ser admitido en ambos efectos, se dio traslado a la contraparte, que se opuso al mismo (folios 470 y siguientes), remitiéndose luego los autos principales a este Tribunal en el que de inmediato se abrió el correspondiente rollo de Sala.
En esta alzada, para cuya deliberación, votación y fallo se señaló el día veinticinco de noviembre de 2013 se han observado las prescripciones legales.
No se aceptan los fundamentos jurídicos de la resolución recurrida en tanto se contradigan por los de la presente resolución.
Se recurre en apelación por la representación del demandante, Don Juan Carlos, la sentencia dictada en primera instancia que, en los concretos términos ya expresados en los antecedentes de hecho de la presente resolución, desestimaba la demanda deducida por el mismo frente a las entidades SOLANOVA, S.L. y GERCO GABINETE INMOBILIARIO, S.L. en ejercicio de acción de resolución del contrato de arras para la adquisición de vivienda firmado con la primera en fecha de 2 de febrero de 2012, por incumplimiento de sus obligaciones contractuales y de declaración de incumplimiento de Gerco Gabinete Inmobiliario, S.L. de sus obligaciones como agencia intermediadota, por la que venía a solicitar el dictado de sentencia por la que 1º.- declare resuelto el contrato de arras suscrito entre las partes el 2 de febrero de 2009 como consecuencia de los incumplimientos de la mercantil Solanova, S.L.; 2º.- condene a la mercantil Solanova, S.L. a devolver a Don Juan Carlos la señal de 12.000 euros que entregó como consecuencia del contrato de arras; 3º.- declare el incumplimiento de las obligaciones que como agencia intermediaria le correspondían a la mercantil Gerco Gabinete Inmobiliario, S.L. y que como consecuencia de este incumplimiento se genera la obligación solidaria con Solanova, S.L. de la devolución de la señal entregada; 4º.- condene a las mercantiles Solanova, S.L. y Gerco Gabinete Inmobiliario, S.L. al pago de los intereses legales desde la constitución en mora hasta la presentación de la demanda, mas los intereses judiciales desde la fecha hasta el pago; 5º.- condene al pago de las costas a los demandados.
Por parte de la demandada Solanova, S.L. se opuso a las pretensiones de la demanda achacando a la actuación del demandante la falta de formalización del contrato de compraventa en escritura pública, por no haber conseguido la oportuna financiación para abonar el precio y siendo pleno conocedor desde un principio de que la vivienda estaba inscrita como "obra en construcción" en el Registro de la Propiedad, oponiendo por su parte la mercantil Gerco Gabinete Inmobiliario, S.L. la inexistencia de relación contractual con el demandante y el haber cumplido escrupulosamente sus funciones de intermediación informando convenientemente al comprador de todos los datos que sobre la situación registral de la finca le había entregado Solanova, S.L.
En la sentencia que ahora es objeto de recurso se fundamentó la decisión desestimatoria de la demanda, tras la valoración de la prueba aportada en las actuaciones, argumentando con base en los hechos que no resultan controvertidos y fijando que el objeto de discusión entre las partes, principalmente entre D. Juan Carlos y Solanova, S.L., puesto que la acción dirigida contra Gerco Gabinete Inmobiliario, S.L. es accesoria, se centra en determinar si la no firma de la escritura pública se debió a un incumplimiento de la parte actora o de la vendedora, considerando que del examen de toda la documental aportada por las partes y de las declaraciones practicadas en el acto del juicio, sólo puede concluirse que la escritura pública no se formalizó por voluntad unilateral no justificada de D. Juan Carlos y ello porque, en primer lugar, el contrato de 2 de febrero de 2009 no es un mero contrato de arras o señal sino un verdadero contrato privado de compraventa, en el que concurre consentimiento, objeto y causa ( art. 1261 y ss Cc ) y que contiene todos los datos necesarios para su perfeccionamiento relativos fundamentalmente a la identificación de la vivienda y al precio ( art. 1445 y ss Cc ), llegando a tal conclusión por la lectura íntegra del condicionado del contrato; en segundo lugar, porque en nuestro ordenamiento sustantivo la transmisión de la propiedad no precisa ni de escritura pública ni de inscripción registral, elementos que sí son indispensables para constituir una hipoteca sobre un inmueble; en tercer lugar, porque lo que impidió que el 25 de marzo de 2009 se elevara a público por el Notario Sr. Moncada el contrato privado fue el hecho de que el comprador, D. Juan Carlos, carecía del dinero para abonar el resto del precio pactado, siendo de destacar que en el contrato privado no se hacía mención alguna sobre la forma en la que el comprador conseguiría el dinero para el pago del precio, ni se imponía condición o causa de resolución al respecto, de manera que, mediando sólo mes y medio desde la firma del documento privado hasta la fecha máxima prevista para la firma de la escritura pública, resulta lógico pensar que el Sr. Juan Carlos ya contaba con el dinero en metálico o que tenía avanzadas las gestiones para su financiación, siendo en cualquier caso la falta del dinero la causa de la no firma de la escritura pública; en cuarto lugar, porque la falta de obtención de financiación bancaria por parte del Sr. Juan Carlos no es atribuible a Solanova, S.L. y en concreto a la falta de inscripción de la escritura de terminación de obra dado que; por un lado, Solanova, S.L. no era la promotora o constructora de la vivienda, sino Barrio Ilustrado, S.L. y sólo a ésta le correspondía cumplir ese trámite legal así como suscribir el seguro decenal ( art. 19 LOE ), resultando por otra parte que la constancia de la vivienda en el Registro como "obra en construcción" era una cuestión pública que los testigos que han depuesto en el acto del juicio, tanto empleados de Solanova, S.L. como de Gerco Gabinete Inmobiliario, S.L., han reconocido que se le comunicó al Sr. Juan Carlos entregándole la oportuna nota simple y, de no haber sido así, estaba en disposición de acudir al Registro Público para conocer el estado registral de la finca, como de hecho así hizo puesto que la nota simple aportada como documento nº 2 de demanda fue solicitada por el propio Sr. Juan Carlos el 27 de abril de 2009 -cuatro días después de la fecha señalada para la firma-, debiendo efectuarse esa solicitud antes de firmarse el contrato privado de compraventa puesto que allí comenzaba la vinculación contractual...
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