SAP Burgos 272/2006, 27 de Junio de 2006
| Ponente | ARABELA CARMEN GARCIA ESPINA |
| ECLI | ES:APBU:2006:576 |
| Número de Recurso | 15/2005 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 272/2006 |
| Fecha de Resolución | 27 de Junio de 2006 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Burgos, Sección 2ª |
SENTENCIA
En el Rollo de Apelación nº 15 de 2005, dimanante de Juicio Ordinario nº 464 de 2002, del
Juzgado de Primera Instancia nº Cuatro de Burgos, sobre destinar local como trastero, en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de fecha 30 de Julio de 2004, siendo parte, como demandante-apelante DIRECCION000 DE BURGOS, representada en este Tribunal por el Procurador D. Elías Gutiérrez Benito y defendida por el Letrado D. Marco Mier Payno, y de otra, como demandados-apelados D. Luis Alberto , representado en este Tribunal por la Procuradora Doña Paula Gil Peralta Antolín, designada en turno de oficio, y defendido por el Letrado D. Carlos de Lara Vences, y ADOM REPARTE, S.L., representada en este Tribunal por el Procurador D. Miguel Ángel Esteban Ruiz, y defendida por el Letrado D. Juan Maria Marchena Ruiz.
Se aceptan, sustancialmente, los antecedentes de hecho de la resolución apelada, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que desestimando como desestimo la demanda formulada por el Procurador Sr. Gutiérrez Benito en representación de la DIRECCION000 de Burgos, debo absolver y absuelvo a la entidad "ADOM REPARTE, S.L." y a D. Luis Alberto de los pedimentos ejercidos en su contra. En cuanto a las costas procede su imposición a la parte demandante.- Que estimando como estimo la Reconvención planteada por el Procurador Sr. Esteban Ruiz en representación de la Entidad "ADOM REPARTE, S.L." debo declarar y declaro nulos y sin efecto todos los acuerdos adoptados por las Juntas de Propietarios del edificio sito en Burgos en la DIRECCION000 de Burgos en las Juntas de fecha 27 de febrero y 24 de abril de 2002, en cuanto a las costas procede su imposición a la parte reconvenida".
Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de DIRECCION000 de Burgos, se interpuso contra la misma recurso de apelación, que fue tramitado con arreglo a Derecho.
El presente recurso de apelación fue votado y deliberado por el Tribunal en la fecha de su señalamiento el 1 de Diciembre de 2005.
Por la DIRECCION000 de Burgos se solicita la condena de la demandada ADOM REPARTE S.L., propietaria del inmueble de la planta NUM000 , puerta izquierda del edificio de la Comunidad de Propietarios actora, a destinar el local de su propiedad a su uso exclusivo como trastero, cesando en el uso como vivienda, con la obligación de reponer las instalaciones a su estado inicial con eliminación de cuantos elementos y servicios puedan facilitar su uso ilegal como vivienda; así como la condena de D. Luis Alberto al desalojo de dicho local, con extinción definitiva del contrato de ocupación que para uso de vivienda tenga a su favor.
Los demandados se oponen a la demanda y además la propietaria del inmueble, la mercantil demandada, formulando demanda reconvencional solicita se declaren nulos y sin efecto todos los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios de la Comunidad actora celebrados los días 27 de Febrero y 24 de Abril de 2002, así como las actas que los recogen y como consecuencia de ello, la desestimación de la demanda integramente por la Comunidad de Propietarios.
La Sentencia de primera instancia estima la reconvención y declara nulos los acuerdos adoptados por la Comunidad de Propietarios en las Juntas de 27 de Febrero y 24 de Abril de 2002, y desestima la demanda principal, imponiendo todas las costas de primera instancia a la parte actora.
Formula recurso de apelación la parte actora oponiéndose en primer lugar a la estimación de la demanda reconvencional, reiterando la excepción de caducidad de la acción respecto a la acción de impugnación de los acuerdos por entender que el plazo aplicable es el de tres meses, y no el plazo de un año, plazo de tres meses que habría transcurrido desde que se notificó la demanda iniciadora de este procedimiento al demandado Don. Luis Alberto , legal representante de la codemandada la Comunera "ADOM REPARTE, S.L."
La primera cuestión a analizar consiste en determinar si caducó o no el plazo otorgado por la Ley para la impugnación de los acuerdos comunitarios en el caso que nos ocupa. Para ello es preciso establecer primero, cual es el plazo del que se disponía para el ejercicio de la acción, y segundo determinar el "dies aquo", o día a partir del que comienza el cómputo del plazo.
El art. 18.1 L.P .H dispone: "Los acuerdos de la Junta de Propietarios será impugnables ante los Tribunales... en los siguientes supuestos:
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Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
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Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
-
Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho".
El art. 18.3 dice: "La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de Propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la Ley o a los Estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido.
Conforme ha venido declarando el Tribunal Supremo, tanto en relación con la redacción originaria de la Ley de la Propiedad Horizontal, como con la vigente, según reforma operada por Ley 4/1999 de 4 de Abril, en materia de propiedad horizontal debe diferenciarse entre los acuerdos susceptibles de sanación por caducidad, de aquellos otros en que por estar viciados de nulidad radical o absoluta, son nulos de pleno derecho, y, por tanto, insubsanables por el transcurso del tiempo (SSTS de 19 de Noviembre de 1996, 5-5-2000, 28-10-2004 ).
La más grave calificación de nulidad radical o absoluta queda reservada para aquellos acuerdos quepor, infringir cualquier otra Ley (distinta de la Ley de Propiedad Horizontal) imperativa o prohibitiva, que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención o por ser contrarios a la moral o al orden público o por implicar un fraude de Ley.
Entre los acuerdos meramente anulables, susceptibles de sanación por caducidad, se encuentra, por un lado los que actos contrarios a la propia Ley de la Propiedad Horizontal o a los Estatutos, a los que el art. 18.3 LPH otorga un plazo de impugnación de un año; y por otro los que perjudican a un comunero o son lesivos para la Comunidad (art. 181.b y c LPH ) para los que la Ley establece un plazo de tres meses.
En el caso de autos, en el que se impugna el acuerdo adoptado en la Junta de 27 de Febrero de 2002, por contravenir el art. 13.2 LPH , que exige que el Presidente sea nombrado entre los propietarios; así como el artículo 19 LPH en relación con los requisitos que debe contener el acta; es claro que se trate de un acuerdo anulable cuyo plazo de impugnación es el de un año.
Los acuerdos de la Junta de 24 de Abril de 2002 se impugnan por no haber sido citada la demandada, ADOM REPARTE S.L., a la Junta, así como por incumplimiento del art. 19 de la LPH.
La Jurisprudencia de forma mayoritaria viene entendiendo que la nulidad de una Junta de Propietarios por falta de convocatoria de un comunero en la forma exigida por la Ley de la Propiedad Horizontal (art.16 y 9 ) constituye un supuesto anulable, sometido al plazo de impugnación de un año, por cuanto la razón de su impugnación es la contravención de lo preceptuado en la Ley de Propiedad Horizontal sobre requisitos de la convocatoria.
Una vez determinado el plazo de impugnación, debe determinarse cual es el día a partir del cual se comienza a contar el cómputo de plazo de impugnación.
El art. 18.3º párrafo último de la LPH dispone que, para los propietarios ausentes, el plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el art. 9 LPH.
Es claro que conforme a la LPH el plazo de impugnación de acuerdos para el propietario asistente a la Junta de Propietarios comenzará a contar desde la fecha de celebración de la misma; y para el ausente desde la fecha en que el acta se le notifica.
La notificación del acta, es una cuestión esencial, en cuanto marca el punto de partida para el cómputo del plazo de impugnación, como tiene declarado el TS. S de 14 de Diciembre de 2001.
La prueba de la notificación del acta corresponderá a la Comunidad de Propietarios; al ser obligación suya realizarla, además de por que tiene mayor facilidad probatoria (art. 217.6. de la Ley de Enjuiciamiento Civil ) así STS de 4 de Mayo de 2000 , estando en mejor posición de probar por su libertad de acceso a los medios de prueba (STS de 2 de Diciembre de 1996 ), porque lo fácil es probar los hechos positivos (STS 12 de Febrero de 1999 ), siendo los hechos negativos de imposible o difícil prueba, como puede ser la acreditación de la no notificación.
En el caso de autos no se aporta la más mínima prueba de que se haya notificado a la mercantil demandada, ni tampoco a su legal representante, el demandado D. Luis Alberto , ni el Acta de la Junta de 27 de Febrero de 2002, a la que inicialmente asistió, pero debe aceptarse, como él afirma, abandonó antes de su finalización (hecho que teniendo en cuenta que todos los asistentes firman el acta menos él, y que no obstante acordarse requerirle para que cesara en el uso como vivienda del local de la planta NUM000 , no se le hace el requerimiento); ni tampoco el Acta de la Junta de 24 de Abril de 2002, a la que no asistió.
Por el Sr. Ernesto , en el acto del juicio, se manifiesta que el acta se remite por Correo, "por lo menos a él le llega así", sin embargo no consta certificado de Correos acreditativo de haber remitido carta alguna...
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