SAP Asturias 43/2003, 23 de Enero de 2003

PonenteJULIAN PAVESIO FERNANDEZ
ECLIES:APO:2003:232
Número de Recurso132/2002
ProcedimientoCIVIL
Número de Resolución43/2003
Fecha de Resolución23 de Enero de 2003
EmisorAudiencia Provincial - Asturias, Sección 7ª

SENTENCIA nº. 43/03

ILMOS. SEÑORES:

PRESIDENTE: Dª. BERTA ALVAREZ LLANEZA

MAGISTRADOS: D. JULIAN PAVESIO FERNANDEZ

D. VICTOR COVIAN REGALES

En Gijón a veintitrés de enero de dos mil tres.

VISTOS, por la Sección Séptima de la Audiencia Provincial de Oviedo, con sede en Gijón, los presentes autos de Juicio de Retracto de arrendamiento rústico, nº. 4/01, Rollo nº. 132/02, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº. 3 de Gijón, entre partes, como apelante, AYUNTAMIENTO de GIJON, representado por el Procurador D. Mateo Moliner González, bajo la dirección de la Letrado D. Javier Menéndez Rey, y como apelada, Dª. Leticia , representada por la Procuradora Dª. María Pilar Cancio Sánchez, bajo la dirección del letrado D. Gonzalo Alvarez Rodríguez.

ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO

El Juzgado de Primera Instancia nº. 3 de Gijón dictó Sentencia de fecha 4 de septiembre de 2001, en los autos referidos, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que estimando la demanda formulada por Leticia contra el AYUNTAMIENTO de GIJON, Debo declarar y declaro haber lugar al ejercicio del derecho de retracto por la actora sobre la finca que la misma ocupa como legitima arrendataria, denominada DIRECCION000 , sita en la Parroquia de Cabueñes, concejo de Gijón, término de la poética, condenando a la demandada a que proceda a la venta a la demandante de la mencionada finca, conforme al precio que de acuerdo con las bases reflejadas en la fundamentación jurídica de la presente resolución, se determinará en ejecución de sentencia. No procede hacer especial pronunciamiento en costas."

SEGUNDO

Contra la anterior resolución se interpuso por la parte demandada recurso de apelación, y admitido a trámite se remitieron a esta Audiencia Provincial, y cumplidos los trámites, la parte apelante instó la revocación de la sentencia, y la apelada su confirmación.

TERCERO

En la tramitación del recurso se han cumplido las correspondientes prescripciones legales.VISTOS, siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado DON JULIAN PAVESIO FERNANDEZ

FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO

La apelante reproduce en la alzada, parte de los variados motivos que esgrimiera en la instancia, oponiéndose a la acción de retracto arrendaticio rústico que fuera estimado en la sentencia que apela.

Se alega como primer motivo, que la demanda de retracto formulada se ha presentado fuera del plazo de sesenta días regulado en el artículo 88 de la Ley de Arrendamientos Rústicos, con el argumento de que la demandante conoció la venta de la finca objeto de retracto, dentro de una operación global de adquisición del paquete de treinta fincas que el Ayuntamiento adquirió a la Tesorería de la Seguridad Social, al menos desde el día 20 de conturbe de 1999 como ha justificado la propia demandante con la aportación de una nota simple del Registro de la Propiedad, expedida con dicha fecha (documento nº. 9 de la demanda), y al menos, desde entonces tenía la actora exactamente las mismas posibilidades de conocimiento de la transmisión que ahora, no pudiendo nunca el Ayuntamiento notificar a la demandante las condiciones de la venta de la finca de autos en forma "cabal completa detallada cierto completo y exacto" por la sencilla razón de nunca existió un precio especifico de esas fincas, al trasmitirse mediante un negocio jurídico complejo, no siendo posible cuando se escrituró determinar el precio de compra de predio concreto ( más allá, acaso, del que mediante un prorrateo sobre el precio único global de la transmisión pueda resultar) y tampoco es posible determinarlo ahora, hasta tal punto que la sentencia deja su concreción para fase de ejecución a cuantificar por vía pericial. Citando así mismo la S. AP. Oviedo Sec. 4ª de 4-11-99, entendiendo que la acción ejercitada se debe declarar caducada.

Motivo de caducidad de la acción, que se desestima por los propios razonamientos dados en el FD. Primero de la recurrida, que se dan aquí por reproducidos en aras a la brevedad. Es doctrina reiterada del Tribunal Supremo la que sostiene que cuando el arrendador incumple su deber de hacer al arrendatario la notificación prevenida en el artículo 88 de la LAR., el plazo de sesenta días previsto en el mismo para el ejercicio de la acción de retracto se cuenta desde la fecha en que el arrendatario ha tenido un conocimiento cabal de los detalles completos, precisos y exactos de la transmisión, tanto esenciales como no esenciales, de forma que no basta con que haya podido conocer que la venta se ha efectuado e incluso la identificación de los adquirientes (entre otras, Sentencias de 20 May. 1981, 17 Jul. 1991, 6 Feb. 1992, 11 Abr. 1995, y 7 Mar y 15 Abr. 1996), y es lo cierto que los razonamientos de quien invoca la desatención del plazo, en la forma expuesta, no son suficientes para entender que se han cumplido tales requisitos.

El conocimiento de la venta que los actores que ejercitan el retracto tienen al formular la demanda, ha de ser completo, cumplido o cabal, abarcando una noticia exacta de todos los extremos de la transmisión no bastando ciertas referencias de la misma o datos incompletos de sus condiciones SSTS. 6-3-73, 20-2-75, 9-2-84, 6-2-92, 27-7-96) en concreto, el conocimiento por el retrayente del precio de la venta es necesario como presupuesto de la consignación del mismo y ha de saberse en el momento de ejercitar el derecho, y, en todo caso, es improcedente exigir la consignación del mismo si es desconocido, bastando con que se afiance consignarlo cuando sea conocido (S.9-4-84) y a estos efectos el precio base es el precio real, que es el que debe prevalecer y es el que se ha de reembolsar(S.12-6-84,10-6-88, 21-9-93, 28-6-96). En el presente caso, la requerida notificación fehaciente, con cumplimiento de los requisitos de los arts 87 y 88 en relación con el art. 91.2 de la LAR, no ha sido cumplida, pues no sólo no se ha hecho notificación alguna de la venta a la actora arrendataria, como el propio recurrente reconoce, sin que a ello obste la posterior obtención por parte de la actora de una nota informativa registral, pues en la misma al igual que de la escritura pública inscrita, de su contenido no se informa detallada y ampliamente de cual es el precio exacto en que se vende la finca objeto de retracto, con lo que la misma no puede estimarse sustitutiva de la notificación y conocimiento de que se habla en el art. 88 para fijar su fecha como día inicial del computo de los sesenta días para el ejercicio de la acción de retracto (S.12-12-96). La legislación arrendaticia especial parte de un criterio estrictamente subjetivo respecto al computo del plazo, cual es el conocimiento por el arrendatario de la transmisión (art 88 LAR), criterio subrayado por la obligación de notificar al arrendatario la escritura...

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