SAP Barcelona 752/2004, 3 de Noviembre de 2004

PonenteMARIA DELS ANGELS GOMIS MASQUE
ECLIES:APB:2004:13146
Número de Recurso738/2003
Número de Resolución752/2004
Fecha de Resolución 3 de Noviembre de 2004
EmisorAudiencia Provincial - Barcelona, Sección 13ª

SENTENCIA N ú m. 752

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª.ISABEL CARRIEDO MOMPÍN

Dª.Mª ÀNGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a tres de Noviembre de dos mil cuatro.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento Ordinario nº 515/2002, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 36 de Barcelona , a instancia de Dª. Montserrat , contra D. Romeo ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 20 de Marzo de 2.003, por el Juez del expresado Juzgado.

ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO

La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que DESESTIMANDO la demanda interpuesta por Doña Cristina Ruiz Santillana, Procuradora de los Tribunales y de Doña Montserrat , contra Don Romeo , representada por la Procuradora de los Tribunales Don Alicia Barbany Cairo, debo absolver y absuelvo a la parte demandada, todo ello sin hacer especial pronunciamiento en cuanto a las costas procesales".

SEGUNDO

Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso mediante escrito de fecha diez de junio de dos mil tres; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO

Se señaló para votación y fallo el día VEINTIUNO DE SEPTIEMBRE DE DOS MIL CUATRO.CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. Mª ÀNGELS GOMIS MASQUÉ.

FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO

Con la demanda inicial el actor, propietario de una vivienda, ejercita acción de resolución de contrato de arrendamiento alegando que el hijo del arrendatario ha constituido, junto con terceros, una sociedad mercantil, de la que es asimismo administrador cuyo domicilio social es la vivienda arrendada y en la que dicha entidad desarrolla la actividad mercantil, comercial y didáctica correspondiente a su objeto social; considera que tal situación comporta la introducción de un tercero en la vivienda que, al realizarse sin el consentimiento del arrendador, supone una cesión inconsentida prevenida en el art. 114.5 TRLAU y que se ha transformado la vivienda en local de negocio, incurriendo en la causa de resolución contemplada en el art. 114.6 TRLAU , al exceder del ambito delimitado en el artículo 4.1 TRLAU . La sentencia de primera instancia, acogiendo la oposición del demandado, desestima la demanda al considerar que, al no haber quedado probada la ocupación material y la presencia efectiva de la persona jurídica en la vivienda arrendada ni cabe hablar de una transformación de la vivienda en local ni cabe hablar de cesión, pues el hecho de la domiciliación social no deja de ser una mera formalidad que no puede provocar la grave sanción de tener por resuelto el contrato de arrendamiento. Frente a dicha resolución se alza la parte actora por medio del presente recurso, por lo que el debate en esta alzada queda fijado en los mismos términos que en la primera, disponiéndose para su resolución del mismo material probatorio.

SEGUNDO

Tras un nuevo y definitivo análisis de la prueba practicada por parte de la Sala, se aceptan plenamente los hechos que se declaran probados en la sentencia de primera instancia, a cuya exhaustiva valoración de la prueba nada es preciso añadir, así resulta plenamente probado que la sociedad "Aula Cartagena S.L." se encuentra domiciliada en la vivienda arrendada, hecho que, por otra parte, el demandado admitió, y asimismo, resulta suficientemente acreditado en autos que dicha sociedad no desarrolla actividad alguna, ni docente ni administrativa ni de gestión en la vivienda arrendada, si bien recibe en ella parte de su correspondencia. La ausencia de actividad por parte de la sociedad en la vivienda litigiosa excluye la concurrencia de la segunda de las causas invocadas, al no poder hablarse de una transformación de la vivienda en local de negocio, restando unicamente examinar la procedencia de la resolución por cesión inconsentida, derivada de la introducción de un tercero en la relación arrendaticia; en definitiva, el debate queda centrado en las consecuencias jurídicas, a efectos resolutorios, de la domiciliación de una sociedad mercantil en la vivienda arrendada sin el consentimiento del arrendador, determinando si para estimar la concurrencia de la causa resolutoria es precisa una ocupación material o fisica de la finca arrendada o por el contrario aquélla alcanza a la meramente jurídica, que sin implicar una inmediata relación material produce numerosos efectos juridicos y beneficios para el sujeto de tal modo introducido en la relación locativa a la que es ajeno.

TERCERO

Esta Sección ha declarado en ocasiones anteriores que el hecho tipificador que lleva como efecto la resolución del contrato de arrendamiento es la introducción en la vivienda o local arrendado de una tercera persona en connivencia con el arrendatario, sin dar cumplimiento a los requisitos que la Ley previene para su validez, siendo indiferente que la ocupación de la finca por el tercero tenga lugar de manera exclusiva y excluyente o compartida con el arrendatario ( S.T.S. 19-10-1972, 22-6-1973, 16-11-l974,

...), total o parcial (19 y 31-10-1972 ); tal introducción supone la...

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