SAP Valencia 2/2005, 11 de Enero de 2005
| Ponente | VICENTE ORTEGA LLORCA |
| ECLI | ES:APV:2005:52 |
| Número de Recurso | 758/2004 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 2/2005 |
| Fecha de Resolución | 11 de Enero de 2005 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Valencia, Sección 6ª |
SENTENCIA nº 2
Ilmo. Sr. Presidente
Don Vicente Ortega Llorca
Ilma. Sra. Magistrada
Doña María Mestre Ramos
Ilmo. Sr. Magistrado
Don José Francisco Lara Romero
En la ciudad de Valencia, a 11 de enero de 2005.
La Sección sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los señores y la señora del margen, ha visto el presente recurso de apelación, interpuesto contra la sentencia de fecha 5 de mayo de 2004, recaída en autos de juicio verbal nº 762 de 2003, tramitados por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de los de Liria , sobre reclamación de honorarios de agencia inmobiliaria.
Han sido partes en el recurso, como apelante, el demandante Don Luis Alberto , representado por la Procuradora Dª Maria Sánchez Martínez y defendido por el Letrado Don Gonzalo Ortega Gironés, y, como apelados, los demandados Don Eugenio y Dª Ariadna , representados por la Procuradora Dª Rosa Correcher Pardo y defendidos por el Letrado Don Rafael Martínez Ángeles.
Es Ponente Don Vicente Ortega Llorca, quien expresa el parecer del Tribunal.
La parte dispositiva de la sentencia apelada dice:Que debo desestimar y desestimo íntegramente la demanda presentada por Luis Alberto , absolviendo a Eugenio y a Ariadna de los pedimentos efectuados en su contra.
Con expresa imposición de costas a la parte actora >>
La parte demandante interpuso recurso de apelación, alegando, en síntesis, que aunque las hojas de "control de visita" no están firmadas por los demandados, contienen datos personales de D. Eugenio , como son D.N.I. y teléfono móvil, esclarecedores de la existencia de un contrato verbal, mediante el cual, los codemandados le encargaron que les buscara una casa o vivienda para su compra. Así se desprende también de la declaración de las partes y de la testifical.
Pidió sentencia por la que se acuerde:
-
) Revocar la de instancia
-
) Reconocer que entre mi mandante y los demandados existió contrato de arrendamiento verbal.
-
) Reconozca la intervención de mi representado en la mediación en la compra por parte de los demandados de la casa sita en Pedralba, CALLE000 , nº NUM000 .
-
) El derecho de mi mandante a la comisión del 4% sobre el precio total de la compra, igual a
2.788'69 €.
-
) La condena en costas a los demandados.
La defensa de los demandados presentó escrito de oposición al recurso y solicitó la confirmación de la sentencia.
Recibidos los autos por este Tribunal, se señaló para deliberación y votación el día 10 de enero de 2005, en el que tuvo lugar.
Se aceptan los de la resolución impugnada, sólo en cuanto no se opongan a los de ésta.
Del contrato de agencia inmobiliaria y del deber de pagar la comisión.
El contrato de agencia inmobiliaria pertenece a la categoría de los innominados «facio ut des», que si bien contiene notas o caracteres que lo aproximan al mandato, mediación, corretaje, arrendamiento de servicios e incluso al contrato laboral, predomina en él la función de gestión mediadora, por el que se encarga al Agente, en su condición de intermediario, por su conocimiento y relación con el mercado inmobiliario, que oferte o contrate la venta o el arriendo de un bien inmueble con determinadas características y con las condiciones esenciales preestablecidas, sin que el Agente, salvo apoderamiento y representación expresa, que no requiere forma especial y que puede ser incluso de palabra, intervenga directamente en la conclusión final del contrato aunque coadyuve eficazmente al mismo y desarrolle una actividad predominantemente pregestoria, cesando en sus funciones una vez que pone en relación a las partes, que son las que han de perfeccionar el contrato - Sentencias del Tribunal supremo de 21 de octubre de 1965, 3 de marzo de 1967, 1 de marzo de 1988 (RJ 1988\1540), 6 de octubre de 1990 (RJ 1990\7478), 21 de mayo de 1992 (RJ 1992\4272), 22 de diciembre de 1992 (RJ 1992\10634), 4 de julio de 1994 (RJ 1994\6427), 28 de junio de 1996 (RJ 1996\5366) y 2 de octubre de 1999 (RJ 1999\7007 ), entre otras-. El derecho del Agente al cobro de sus honorarios nace en el momento en que queda cumplida o agotada su actividad mediadora, o sea, desde que por su intervención queda perfeccionado el contrato principal cuya gestión se le había encomendado, esto es, cuando los contratantes se ponen de acuerdo sobre sus elementos esenciales, a no ser que en el respectivo contrato de mediación se haya estipulado expresamente que el Agente solamente cobrará sus honorarios cuando el contrato principal -compraventa o arrendamiento- haya quedado consumado. Así pues, los honorarios del Agente se devengan, salvo pacto expreso que contemple otra modalidad o circunstancia, desde el momento en que su actividad resulte eficaz por celebrarse y tener positiva realidad jurídica el contrato o negocio jurídico objeto de la mediación, lo que conlleva la falta de remuneración de las actividades preliminares y precontractuales, salvo siempreestipulación específica al respecto - Sentencias 1 de diciembre de 1986 (RJ 1986\7190), 17 de mayo de 1990 (RJ 1990\3734), 26 de marzo de 1991 (RJ 1991\2447 )-. Como dice la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 2000 (RJ 2000\8811 ), el contrato de mediación está supeditado, en cuanto al devengo de los honorarios, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso.
La mediación en el ámbito de las transacciones inmobiliarias puede tener una finalidad diversa que coincide con el interés del comitente y con el encargo que éste encomiende al comisionista o agente mediador. Se da así, la mediación para vender, cuando el encargo lo hace el vendedor; para comprar, cuando el comitente está interesado en la adquisición de un bien; para alquilar, para traspasar, etc.; y también cabe la mediación encomendada a un mismo agente por varias personas que acuden a él con intereses contrapuestos y complementarios los unos de los otros, como sucede cuando alguien le...
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