SAP Cantabria 278/2004, 2 de Junio de 2004
| Ponente | MARCIAL HELGUERA MARTINEZ |
| ECLI | ES:APS:2004:1215 |
| Número de Recurso | 296/2003 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 278/2004 |
| Fecha de Resolución | 2 de Junio de 2004 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Cantabria, Sección 1ª |
SENTENCIA 278/04
Ilmo. Sr. Presidente
D. Marcial Helguera Martínez
Ilmos. Srs Magistrados
Dña María Rivas Díaz de Antoñana.
Don Bruno Arias Berrioategortúa
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En la Ciudad de Santander, a dos de Junio de dos mil cuatro.
Vistos en trámite de apelación ante esta Sección Primera de la Ilma. Audiencia Provincial de Cantabria los presentes Autos de juicio Ordinario, núm. 1504/02, Rollo de Sala núm. 296/03 procedentes del Juzgado de Primera Instancia núm. Uno de Santander, seguidos a instancia de FASGEL,S.A. contra don Benedicto .
En esta segunda instancia ha sido parte apelante don Benedicto ; y apelada FASGEL,S.A., representada por la Procuradora Sra. López Neira y defendida por el Letrado Sr. Bárcena Cabrero.
Es ponente de esta resolución el Ilmo. Sr. Magistrado don Marcial Helguera Martínez.
Por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. Uno de Santander, y en los autos ya referenciados, se dictó en fecha veintitrés de mayo de dos mil tres Sentencia cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:
"Fallo: Que estimando la demanda presentada por la procuradora Sra. López Neira, en nombre yrepresentación de la entidad FASGEL,S.A. declaro haber lugar al retracto arrendaticio ejercitado; y, en consecuencia, condeno al demandado don Benedicto , representado por el Procurador Sr. García Guillén, a otorgar a favor de la parte actora la correspondiente escritura de venta, recibiendo en dicho acto el importe del precio y los gastos que se le hayan ocasionado y sean de legítimo abono; e imponiendo al demandado el pago de las costas procesales."
Contra dicha Sentencia, la representación de la parte demandada interpuso en tiempo y forma recurso de apelación, que fue admitido a trámite por el Juzgado; fueron emplazadas las partes y una vez personadas ante esta Audiencia las indicadas se sustanció el recurso por sus trámites y se ha celebrado la Vista del recurso, quedando visto para sentencia.
En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales a excepción del plazo de resolución del recurso debido al número de asuntos pendientes que pesan sobre esta Sección.
Se admiten los de la Sentencia de instancia, en tanto no sean contradictorios con los que a continuación se establecen; y
Frente a la sentencia que estima la pretensión de retracto arrendaticio, se alza la parte adquirente de la finca -en subasta judicial- exponiendo sus motivos de disconformidad, que procedemos a examinar a continuación.
En primer lugar discute la fijación del dies a quo . Ya en nuestra sentencia de 4.5.2004 recogimos la jurisprudencia al respecto, siquiera fuera en el contexto del retracto regulado en el art. 88 LAR. Decíamos: "" En efecto, esta Audiencia viene sosteniendo -véase por ejemplo, la S. de 7.10.99-, que desde luego, la norma objeto de discusión no expresa un requisito meramente formalista, sino sustantivo, realista, material. Con lo cual no es de aplicación la presunción de conocimiento establecida para los asientos del Registro de la Propiedad, y tampoco es suficiente cualquier tipo de conocimiento. Si de lo que se trata es que el arrendatario pueda acceder a la propiedad de la finca antes que el tercero que compra, es evidente que ese derecho del arrendatario no se puede ejercitar a ciegas, sino sabiendo los términos exactos y concretos de la previa venta, pues sólo con tales datos podrá, con consentimiento ilustrado sobre el objeto y contenido del contrato, tomar una decisión válida. También en este sentido viene el TS decidiendo el problema que nos ocupa (TS 8.6.95, 23.7.96, 25.5.01). Esta última expresa: "Como dice la sentencia de 6 de febrero de 1992 (RJ 1992\834), en doctrina constantemente reiterada por esta Sala, >
Y en cuanto a si basta la inscripción en el Registro para tener por cumplido el requisito, es evidente que en aplicación de esa doctrina no: Otra cosa es que una vez tenido conocimiento de que está inscrita se solicite información; y será una vez obtenida tal información cuando se iniciará el plazo de caducidad. En este sentido se pronuncia el TS en la sentencia mentada de 25.5.2001: "En el presente caso resulta acreditado que el arrendatario no tuvo conocimiento de los términos completos, precisos y exactos de la compraventa celebrada por escritura pública de 10 de diciembre de 1983, inscrita en el Registro de la Propiedad en 1 de abril de 1987, hasta que le fue facilitada por el Registrador de la Propiedad la certificación expedida en 14 de noviembre de 1994, momento a partir del cual comienza el cómputo del plazo de sesenta días para el ejercicio de la acción de retracto que establece el art. 88 de la Ley Arrendaticia. La intención de ocultar la transmisión por compraventa de la finca se pone de manifiesto en el contrato de fecha 7 de octubre de 1994 en que doña Asunción . dice actuar en su nombre y en representación del resto de los herederos de don Alejandro ., siendo así que su título de dominio era el de compraventa y no el de herencia. De ahí, la anunciada desestimación del motivo".
En nuestro caso, relativo a un arrendamiento urbano regulado en el art 31 -local- en relación con el art. 25 LAU, la jurisprudencia es idéntica, máxime cuando en este caso se exige de modo específico la notificación fehaciente con las condiciones esenciales; esto es, recoge la ley literalmente la jurisprudencia anterior. Claro es que si mediante la prueba practicada en autos cabe inferir que el retrayente llegó a ese conocimiento exhaustivo y completo del negocio, ese momento se ha de establecer como dies a quo como expresa también el TS en S. 230/2000, de 6 de marzo: " Debe recordarse, al efecto, la doctrinade este Tribunal, según la cual el conocimiento pleno y circunstanciado de la transmisión al arrendatario por un medio fehaciente, implica una renuncia tácita al derecho de ser notificado por el adquirente, de modo, que es a partir de ese momento cuando empieza a conocer el plazo de caducidad (sentencia del Tribunal Supremo de 19 de diciembre de 1959 [RJ 1959\4720]). En definitiva, como declara la sentencia de 27 de mayo de 1960 (RJ 1960\2060), ni la inscripción en el Registro, ni la notificación...
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