SAP Tarragona, 15 de Julio de 2004

PonenteJUAN CARLOS ARTERO MORA
ECLIES:APT:2004:1254
Número de Recurso546/2003
ProcedimientoCIVIL
Fecha de Resolución15 de Julio de 2004
EmisorAudiencia Provincial - Tarragona, Sección 3ª

SENTENCIA Nº

ILTMOS. SRES.:

PRESIDENTE

Dª. Mª ANGELES GARCIA MEDINA

MAGISTRADOS

D. JUAN CARLOS ARTERO MORA

Dª SARA UCEDA SALES

En Tarragona, a quince de julio de dos mil cuatro

La Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, integrada por los Iltmos. Sres. anotados al margen, ha VISTO y admitido el presente recurso de apelación, interpuesto por Saraji Hotel, S.L., D. Pedro y Dª Juana representados en la instancia por el Procurador D. Xavier Estivill Balcells y defendidos por el Letrado

D. Rafael Sanromá Manent contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Reus en fecha 9 de julio de 2003, en Autos de Juicio Ordinario nº 25/01 en los que figura como demandante Altom Invetment S.L. y como demandados Saraji Hotel S.L., D. Pedro y Dª Juana .

ANTECEDENTES DE HECHO

ACEPTANDO y dando por reproducidos los de la Sentencia recurrida y,

PRIMERO

La sentencia apelada contiene la siguiente parte dispositiva: "Que estimando la demanda interpuesta por Altom Investment, S.L. contra D. Pedro , Dª. Juana y Saraji Hotel, S.A., debo condenar y condeno a los referidos demandados a abonar a la actora la cantidad de 345.581,96 euros, más el interés legal desde la interpelación judicial, así como al pago de las costas causadas en el presente procedimiento.".

SEGUNDO

Que contra la mencionada sentencia se interpuso recurso de apelación por Saraji HotelS.L., D. Pedro y Dª Juana , en base a las alegaciones que son de ver en el escrito presentado.

TERCERO

Dado traslado a las demás partes personadas del recurso presentado para que formulen adhesión o impugnación al mismo, por la apelada se interesa su desestimación con imposición de costas a la apelante.

CUARTO

Que en la tramitación de ambas instancias del procedimiento se han observado las normas legales.

VISTO y siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. JUAN CARLOS ARTERO MORA

FUNDAMENTOS JURIDICOS
PRIMERO

Dictada en primera instancia sentencia por la que se estima la demanda interpuesta por Altom Investment, S.L. contra D. Pedro , Dª. Juana y Saraji Hotel, S.L., condenando a los demandados a abonar a la actora la suma de 345.581'96 euros en concepto de comisión por su mediación en la operación de compra del complejo turístico Las Olas, en Fuerteventura, recurren en apelación los demandados, formulando unas alegaciones que cabe sistematizar del siguiente modo: 1º) falta de legitimación activa; 2º) falta de legitimación pasiva de Dª. Juana y Saraji Hotel, S.L.; 3º) prescripción y caducidad de la reclamación; 4º) respecto al fondo del asunto, se denuncia error en la valoración de la prueba, pues a juicio de los apelantes la parte actora no ha acreditado su intervención mediadora a favor de los demandados en el mencionado negocio. En base a ello, solicitan la revocación de la sentencia y la desestimación de la demanda.

Reclamándose en el presente procedimiento la cantidad correspondiente a la mediación en un contrato de compraventa de inmueble (un 2'5% del precio), parece oportuno centrar la cuestión recordando las características propias de esta clase de relación jurídica. Al respecto, como decíamos en sentencia de 8-10-02 , con cita de la sentencia de la Audiencia Provincial de Salamanca de 22-10-97 , este contrato "debe conceptuarse como de corretaje o mediación, contrato innominado, atípico o "sui generis", "facio ut des", pero de carácter principal, consensual y bilateral ( SSTS 3-6-50, 27-12-72, 3-3-67, 4-7-94. etc .), que puede definirse como aquel contrato especial por virtud del cual una de las partes (mediador) se obliga, a cambio de una remuneración, a promover o facilitar la celebración de un determinado contrato entre la otra parte y un tercero, por servirle de intermediario en esa conclusión que ha de buscar al efecto ( STS 5 marzo 1973 ); contrato, pues, que se presenta revestido de atipicidad, pero dotado de propio contenido sustantivo, generándose al amparo de la libertad de contratación que autorizan los arts. 1091 y 1255 CC , predominando en el mismo la función de gestión mediadora por lo que reviste de naturaleza de pacto de encargo, al interesar al agente, en su condición de intermediario, para que por sus relaciones con el mercado inmobiliario, oferte a la venta determinados bienes, aportándose los datos de los mismos y un precio inicial, y en el que el agente, salvo apoderamiento y representación expresa, no interviene directamente en la conclusión de la compraventa final, aunque también es común que resulte autorizado a recibir cantidades a cuenta, con función predominante pregestora, desplegada por el agente mediador, que no se obliga por ello a responder del buen fin de la operación, salvo pacto especial de garantía, como prevé el art. 272 CCcm . para la comisión ( SSTS 1 febrero y 26 marzo 1991 ); habiendo de regirse este contrato por las normas generales de los contratos contenidas en los arts. 1254 y ss. CC y por la aplicación analítica de las especiales de los tipos contractuales afines, como el mandato, el arrendamiento de servicios y la comisión mercantil".

Sin duda los principales problemas que plantea este contrato son los relativos al momento y condiciones en que surge el derecho del mediador a percibir su comisión, y en este sentido, la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (sec. 1ª), de 6-7-01 indica que "excepto pacto en contrario, el derecho del agente o mediador a percibir la retribución pactada por su actuación gestora nace cuando su actividad ha resultado eficaz y el contrato de compraventa pretendido ha sido suscrito como consecuencia de su actividad de mediación. Por esta razón, si el negocio objeto del encargo se ha perfeccionado, quien contrató con el agente estará obligado a satisfacer al mediador la retribución acordada tanto si aquella venta pretendida, finalmente se ha suscrito con su directa intervención, como si el comitente lo suscribe directamente, con aprovechamiento de la actividad realizada por el mediador... En definitiva, en defecto de pacto en contrario, lo trascendente para que surja la obligación de pagar al agente su retribución es que el contrato se haya celebrado como consecuencia de su actividad gestora, no así cuando la venta se lleva al margen y sin aprovechamiento de aquella gestión".

Resulta así esencial la conclusión de que los servicios del agente deben ser retribuidos, tanto si el negocio proyectado se realiza con su intervención inmediata, como cuando el comitente se aprovecha de sugestión para celebrarlo directamente, tal como ha declarado el Tribunal Supremo en sus sentencias de 18-12-86, 3-1-89, 11-2-91 y 23-9-91 . Por ello, la anteriormente citada sentencia de la Audiencia Provincial de Salamanca puntualiza que "No se trata de que el contrato de mediación implique una facultad exclusiva para el agente en la captación del comprador, sino que aún en los casos en que la venta la realice directamente el comitente, sin contar con el agente, pero aprovechando su gestión, está obligado aquél a pagar el corretaje".

SEGUNDO

Sentado lo anterior, debemos comenzar por el examen de las excepciones opuestas por los demandados, y en primer lugar, la falta de legitimación activa, basada en que, de acuerdo con el artículo 3 del Real Decreto de 19-6-81 , La actividad profesional de los Agentes de la Propiedad inmobiliaria es atributo de las personas físicas y no jurídicas, y que según el artículo 4 , el agente debe estar en posesión de título y estar al corriente de los requisitos fiscales para iniciar su actividad profesional. Se aduce al respecto que el Juez requirió en la audiencia previa a la actora para que aportara los documentos acreditativos de su condición de intermediaria, requisito al que no se ha dado cumplimiento.

Tal excepción debe ser rechazada. Al margen de que la demandante sí atendió el requerimiento del juzgador, y aportó en fase de prueba los documentos que acreditan su alta y contribución en el impuesto de actividades económicas bajo el epígrafe de "servicios relativos a la propiedad...

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