SAP Pontevedra 491/2005, 6 de Octubre de 2005
| Ponente | FRANCISCO JAVIER MENENDEZ ESTEBANEZ |
| ECLI | ES:APPO:2005:1048 |
| Número de Recurso | 366/2005 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 491/2005 |
| Fecha de Resolución | 6 de Octubre de 2005 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Pontevedra, Sección 1ª |
SENTENCIA NÚM. 491
En la ciudad de Pontevedra, a seis de octubre de dos mil cinco.
VISTO en grado de apelación ante esta Sección 1 de la Audiencia Provincial de PONTEVEDRA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 85/2003, procedentes del JDO. 1A.INST. E INSTRUCCION N. 1 de CANGAS , a los que ha correspondido el Rollo 366/2005, en los que aparece como parte apelante-demandante: D. Pablo representado por el procurador D. ANTONIO-DANIEL RIVAS GANDASEGUI, y asistido por el Letrado D. JOSE ANTONIO CID NOVOA, y como apelado-demandado: DIRECCION000 representado por el procurador D. SENEN SOTO SANTIAGO, y asistido por el Letrado Dª ANGELA VARELA CORREA, sobre impugnación de acuerdos de la junta, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. FRANCISCO JAVIER MENENDEZ ESTÉBANEZ, quien expresa el parecer de la Sala.
Por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Cangas, con fecha 27 octubre 2004, se dictó sentencia cuyo fallo textualmente dice:
"Que desestimando íntegramente la demanda de juicio ordinario interpuesta por Don Pablo contra DIRECCION000 " absuelvo a los demandados. Las costas serán abonadas por Don Pablo .".
Contra dicha sentencia, por D. Pablo , se interpuso recurso de apelación que fue admitido en ambos efectos, por lo que se elevaron las actuaciones a esta Sala y se señaló el día seis de octubre para la deliberación de este recurso.
En la tramitación de esta instancia se han cumplido todas las prescripciones y términos legales.
Se aceptan los de la sentencia impugnada que se dan por reproducidos y además
La cuestión central controvertida tanto en la instancia como en via de recurso se refiere a si solo los propietarios con derecho de uso exclusivo de unas terrazas o cubiertas que se consideran elemento común, son los únicos que deben responder de las filtraciones de agua, o si debe hacerse cargo de las mismas la comunidad de propietarios, todo ello en virtud de la interpretación del art. 11 de los Estatutos de la mencionada comunidad que establece: "Los propietarios de las fincas independientes números NUM000 , NUM001 y NUM002 , o pisos NUM003 NUM004 , NUM003 NUM005 y NUM003 NUM006 , tendrán el uso exclusivo de las terrazas que en la parte posterior de cada una de ellas se forman sobre parte de la cubierta de la planta baja.......................... Las expresadas terrazas son elemento común
como cubierta del edificio, en parte, por lo que a los propietarios de las mencionadas fincas, ususarios exclusivos de ellas, les queda prohibido realizar en el suelo de las mismas ninguna obra que afecte a su estructura e impermeabilidad, siendo de su cargo los gastos necesarios para evitar que existan filtraciones, salvo las que se deriven de fuerza mayor".
La sentencia impugnada absuelve a los demandados atendiendo tanto a la interpretación de la controvertida claúsula de los estatutos de la comunidad como a la valoración de la prueba pericial practicada al entender que la causa u origen de las filtraciones conlleva la obligación de reparación a cargo de la comunidad de propietarios y no solo de los propietarios que ostentan un uso exclusivo de las terrazas o cubiertas. Frente a dicho pronunciamiento se alza la parte demandante al entender que los propietarios usuarios exclusivos de las terrazas responden siempre, salvo fuerza mayor, de los gastos de impermeabilización en virtud de dicha claúsula, habiéndose producido las filtraciones por causas imputables a dichos propietarios.
Comparte la Sala los acertados razonamientos del Juez "a quo" en orden a la interpretación de la citada claúsula y el origen de las filtraciones. Como ya señala la STS de 17-2-1993 citada en la sentencia impugnada y por la propia parte recurrente, las terrazas de inmuebles de propiedad horizontal, aún siendo de uso privativo de algún copropietario, son elementos comunes como cubiertas del edificio, por lo que las obras que rebasen el importe de la simple conservación han de ser a costa de la comunidad.
Se ha puesto de manifiesto que la atribución de uso exclusivo de un elemento común no implica nunca la atribución del derecho real de propiedad, sino únicamente la mera utilización del mismo sin otra pretensión que la de servir al adecuado y completo disfrute de la propiedad privativa constituida por el piso o local de negocio de que se es titular ( STS 20-3-1984 ).
Utilización que impone una serie de obligaciones no sólo al usuario sino a las otras dos partes implicadas: los demás copropietarios y la propia Comunidad. Para el propietario que goza en exclusiva del derecho de uso se impone la obligación de disponer de la cosa común conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copropietarios utilizarlas según corresponda a su derecho cuando sea procedente, ni desarrolle en él actividades no permitidas en los estatutos, peligrosas, insalubres, ilícitas, y siempre permitiendo el acceso al mismo a los efectos de consentir en él cuantas obras y mejoras reclame su conservación y habitabilidad, estándole vedado expresamente realizar obras que afecten a la estructura e integridad del edificio ( STS 3-4-1990 ), que viene a coincidir con la prohibición expresa de la claúsula 11 que nos ocupa. Para la Comunidad de propietarios en su conjunto, en cuanto a su conducta como ente con vida y desarrollo propio, no puede acordar medidas que contrarien o vulneren principios de "ius congens" o principios fundamentales del régimen de propiedad horizontal, talescomo imponer en exclusividad el pago de todos lso gastos de reparación al propietario que usa el elemento común ( STS 11-10-1993 ).
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