SAP Madrid 376/2009, 17 de Julio de 2009
| Ponente | FERNANDO DELGADO RODRIGUEZ |
| ECLI | ES:APM:2009:8406 |
| Número de Recurso | 903/2008 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 376/2009 |
| Fecha de Resolución | 17 de Julio de 2009 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Madrid, Sección 25ª |
SENTENCIA: 00376/2009
Fecha: 17 de Julio de 2009
Rollo: RECURSO DE APELACIÓN 903/2008
Ponente: ILMO. SR. D. FERNANDO DELGADO RODRIGUEZ
Apelante y demandante: RAÍZ DE SIETE S.L.
PROCURADORA: Dª. MARÍA TERESA RODRÍGUEZ PECHÍN
Apelada y demandada: Dª. Clemencia
PROCURADORA: Dª. MARÍA DOLORES ORTEGA AGUDELO
Autos: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 717/2006
Procedencia: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 59 DE MADRID
Ilmos. Sres. Magistrados:
D FERNANDO DELGADO RODRIGUEZ
D. JOSÉ MARÍA GUGLIERI VÁZQUEZ
D. CARLOS LÓPEZ MUÑIZ CRIADO
En MADRID, a diecisiete de julio de dos mil nueve.
VISTO en grado de apelación ante esta Sección 25ª de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 717/2006, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 59 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 903/2008, en los que aparece como parte apelante: RAÍZ DE SIETE S.L., representada por la Procuradora Dª. MARÍA TERESA RODRÍGUEZ PECHÍN, y como apelada: Dª. Clemencia , representada por la Procuradora Dª. MARÍA DOLORES ORTEGA AGUDELO, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. FERNANDO DELGADO RODRIGUEZ.
Que los autos originales núm. 717/2006, procedentes del Juzgado de Primera Instancia Núm. 59 de los de Madrid, fueron remitidos a esta Sección Vigesimoquinta de la Audiencia Provincial de Madrid, de conformidad con lo dispuesto en las Normas de Reparto aprobadas por la Sala de Gobierno delExcmo. Tribunal Superior de Justicia de Madrid.
Que por la Ilma. Sra. Dª. Begoña Álvarez García, Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 59 de Madrid, se dictó sentencia con fecha 30 de Julio de 2007 , cuya PARTE DISPOSITIVA dice así: FALLO.- "Desestimo la demanda formulada por la procuradora de los Tribunales Dª. Mª Teresa Rodríguez Pechín en nombre y representación de Raíz Siete S.L., contra Dª. Clemencia , con imposición de las costas a la actora."
Que contra dicha Sentencia se preparó e interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de la parte demandante, la Procuradora Sra. Dª. María Teresa Rodríguez Pechín, dándole traslado del mismo a la parte demandada, quien presentó en tiempo y forma escrito de oposición al recurso entablado; remitiéndose los autos a esta Sección Vigesimoquinta, se señaló para deliberación, votación y fallo del presente recurso el día 15 de Julio del año en curso.
Que en la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.
Se aceptan los fundamentos de la sentencia de 30 de julio de 2007 del Juzgado de 1ª Instancia nº 59 de Madrid , recaída en el procedimiento ordinario nº 717/2006.
La desestimación de la demanda se debió a que la juez "a quo" consideró que en un contrato de arrendamiento con opción de compra no cabía ejercitar "la actio quanti minoris". El objeto del contrato de arrendamiento con opción de compra de carácter gratuito, según la manifestación II, folio 26 de autos, de 20 de noviembre de 2005, es la finca urbana, que constituye el piso NUM000 de la C/ DIRECCION000 nº NUM001 de Madrid, cuya planta, de unos 288 m2, consta de vestíbulo, diez habitaciones, cuarto de baño, wáter, ropero de aseo con servicios higiénicos, cocina e instalación de calefacción individual. El precio de la opción de compra se fijó en 927.000 #. La parte actora y apelante: RAÍZ DE SIETE, S.L., sostiene en su recurso que se trata de un contrato de arrendamiento con opción de compra onerosa, a cuyo fin se adelantó la cantidad del 10% del precio estimado de compraventa, es decir, 103.000 #, de 1.030.000 #, con independencia de la renta anual pactada de 21.852,85 #, pagadera el 20 de noviembre de cada año. Equiparando el régimen jurídico del saneamiento de la compraventa con el aplicable al arrendamiento con opción de compra.
Los motivos del recurso son falta de congruencia y de exhaustividad en la sentencia recurrida, por no tratar con la debida intensidad la problemática planteada, citando la STS de15 de julio de 2005 . Acreditación de vicios ocultos y solicitud de una reducción sobre el precio final de compraventa de 206.000 #, según se explica en la apelación.
La parte apelada se opuso a los motivos del recurso porque los presuntos vicios ocultos están en trance de reparación al haberse aprobado el presupuesto para la completa reparación del edificio de la C/ DIRECCION000 nº NUM001 , según consta en sendas Actas de la Comunidad de Propietarios de 15 y 23 de octubre de 2007. Siendo significativo a juicio de la Sala que la propietaria del piso litigioso, junto con la contestación de la demanda, formalizara reconvención, instando la resolución contractual por incumplimiento de la arrendataria y desahucio por falta de pago, pretensión que resultó inadmitida mediante el Auto de 31 de octubre de 2006, incorporado a los folios 175 a 178 de autos, al incumplir los requisitos del artículo 406 de la LEC. No obstante al folio 169 de autos se adjunta carta resolutoria de 28 de julio de 2006, enviada por burofax a la actora, a quien le fue entregada el 5 de septiembre de 2006, según consta al folio 166 de autos.
Acerca de la naturaleza jurídica del contrato de opción de compra, declara la sentencia del Tribunal Supremo de 31 de julio de 1996 que según la doctrina jurisprudencial (sentencias de 21 de julio EDJ1993/7466 y 18 de octubre de 1993 EDJ1993/9187, citadas en la sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares, sec. 3ª, de 28-6-2006, nº 310/2006, rec. 335/2006 ), que el contrato de opción de compra, desde el punto de vista de las obligaciones que nacen del mismo (salvo el supuesto de que se haya estipulado el pago, por el optante, de una prima por la concesión de la opción) es un negocio unilateral, por cuanto sólo crea obligaciones para el optatario o concedente de la opción, el cual queda obligado a no disponer del bien ofrecido y a mantener la oferta. La llamada opción de compra constituye un negocio jurídico atípico o innominado que no aparece expresamente regulado en el Código Civil, aunque venga reconocido a los efectos regístrales en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario , debiendo considerarse admitido con base en el artículo 1255 del Código Civil y en la doctrina legal que ha perfilado su concepto y caracteres.En este sentido, se ha definido como un precontrato, en principio unilateral, en virtud del cual una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte el optante.
Así pues, constituyen sus elementos principales, como también se infiere del citado artículo 14 del Reglamento Hipotecario ; la concesión al optante del derecho de decidir unilateralmente y por su sola voluntad la realización de la compraventa, la determinación del objeto contractual de manera que la compraventa futura queda plenamente configurada, y en particular el precio estipulado para la adquisición; y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción. Por el contrario, la prima, que pudiera estipularse como pago a cargo del optante por la concesión, es un elemento accesorio del negocio.
Siguiendo la Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de abril de 2000 , los requisitos necesarios para la opción de compra, son no sólo el objeto de la opción y el precio sino también el plazo (Sentencias del Tribunal Supremo de 14 de febrero de 1997 y 13 de noviembre de 1992 ), en este caso fijado en cuatro años, según la estipulación novena del contrato de 20 de noviembre de 2005, requisito este último también exigido por el artículo 14 del Reglamento Hipotecario para que sea inscribible el contrato de opción de compra. Pero, además, es característica propia de la opción de compra que el concedente o promitente se obligue a no vender a nadie la cosa prometida durante el plazo estipulado (Sentencia del Tribunal Supremo 14 de febrero de 1997, con cita de la Sentencia del Tribunal Supremo 14 de mayo de 1991 ), pues a lo que se compromete aquél es a vender una cosa determinada al optante al recibir la declaración de voluntad de éste, de suerte que el concedente se obliga a tener la cosa disponible durante el plazo estipulado por si el optante ejerciera el derecho dentro del mismo (Sentencia del Tribunal Supremo 29 de...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba
-
STSJ Comunidad de Madrid 15/2018, 5 de Abril de 2018
...pro alio", como resulta también de la práctica judicial disponible, entre la que cita la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 25ª, número 376/2009, de 17 de julio, rec. 903/2008 , y las Sentencias del Tribunal Supremo de fecha 14 de octubre de 2000 , 6 de noviembre de 200......
-
SAP Las Palmas 589/2011, 30 de Noviembre de 2011
...reconoce no haber ejercitado la opción en plazo quedando extinguido el contrato de opción. Cita y extracta asimismo la SAP Madrid, Sección 25a, de 17 de julio de 2009, relativa al contrato de opción de compra, de la que destaca que cuando se pacta una prima por la reserva de esta facultad q......