SAP Murcia 23/2009, 15 de Enero de 2009

Ponente:FRANCISCO CARRILLO VINADER
Número de Recurso:626/2008
Número de Resolución:23/2009
Fecha de Resolución:15 de Enero de 2009
Emisor:Audiencia Provincial - Murcia, Sección 4ª
RESUMEN

RETRACTO ARRENDATICIO. Como conclusión de lo expuesto cabe afirmar que el contrato de arrendamiento urbano celebrado el 11 de febrero de 1989 se ha de entender celebrado por dos años, y que transcurridos los mismos se encontraba en tácita reconducción (arts. 1566 y 1567 C. c.), por lo que al haber quedado extinguido el contrato por el transcurso del plazo pactado, naciendo uno con la duración... (ver resumen completo)

 
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SENTENCIA NÚM. 23/2009.

ILMOS. SRES.

D. CARLOS MORENO MILLÁN

PRESIDENTE

D. FRANCISCO JOSÉ CARRILLO VINADER

D. JUAN ANTONIO JOVER COY

MAGISTRADOS

En la ciudad de Murcia, a quince de enero del año dos mil nueve.

Habiendo visto en grado de apelación la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial los autos de Juicio Ordinario número 398/07 que en primera instancia se han seguido ante el Juzgado Civil número Uno de Caravaca (Murcia) entre las partes, como actor y ahora apelante D. Jaime , representado ante el Juzgado por el Procurador Sr. Giménez Ruiz y defendido por el Letrado Sr. Rigabert Montiel, y como demandados y ahora apelados D. Jose María y Dª. Ariadna , sucesivamente representados por las Procuradoras Sras. Parra Gómez (ante el Juzgado) y Belda González (ante la Audiencia) y defendidos por el Letrado Sr. Rabadán Álvarez. Siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado don FRANCISCO JOSÉ CARRILLO VINADER que expresa la convicción del Tribunal.

ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO

El Juzgado de instancia citado con fecha 3 de junio de 2008 dictó en los autos principales de los que dimana el presente rollo la sentencia cuya parte dispositiva dice así: "FALLO: Desestimo la demanda interpuesta por el Procurador José Jiménez Ruiz en representación de Jaime frente a Jose María y Ariadna , y condeno al actor al pago de las costas procesales".

SEGUNDO

Contra la anterior sentencia, en tiempo y forma, preparó e interpuso recurso de apelación D. Jaime , solicitando la estimación íntegra de su demandada o, subsidiariamente, que se deje sin efecto la condena en costas.

Después se dio traslado a la otra parte, quien presentó escrito oponiéndose al mismo, pidiendo laconfirmación de la sentencia.

Por el Juzgado se elevaron las actuaciones a esta Ilma. Audiencia Provincial, turnándose a la Sección Cuarta donde se registraron con el número 626/08 de Rollo. Tras personarse sólo los apelados, por providencia del día 18 de noviembre de 2008 se señaló el de hoy para la votación y fallo de la causa, que ha sido sometida a deliberación de la Sala.

TERCERO

En la sustanciación de ambas instancias se han observado las prescripciones legales.

FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO

Planteamiento general.

D. Jaime plantea demanda para que se declare su derecho de retracto arrendaticio sobre las fincas registrales NUM000 y NUM001 del Registro de la Propiedad de Caravaca de la Cruz, tras determinar judicialmente el precio de la primera de dichas fincas, condenando a los demandados (compradores de los inmuebles por él alquilados) a estar y pasar por dicha declaración y a que otorguen a su favor escritura de venta, así como al pago de las costas.

Se oponen los demandados alegando que lo arrendado fue sólo la primera finca, que el contrato de arrendamiento se rige por la LAU de 1994 y es un arrendamiento asimilado al de local de negocios, que está extinguido el 31 de diciembre de 1999 y por ello en tácita reconducción, sin que pueda ejercitarse el derecho de retracto porque antes se avisó de la venta a realizar, sin que el arrendatario ejercitara el derecho de tanteo, y porque estaría caducado el plazo para el retracto. Además, defienden que es real el precio de 240.000 € consignado en la escritura pública para la finca NUM000 . Por todo ello piden que se desestime la demanda, con costas.

Tras la celebración del oportuno juicio se dicta sentencia por la que se declara que se trata de un contrato de arrendamiento de local de negocio en el que la cláusula de duración indefinida es contraria a su naturaleza, por lo que su duración es por meses, con tácita reconducción, lo que determina que sea aplicable la LAU de 1994 , pues el contrato inicial se había extinguido, y por ello el plazo de caducidad es de 30 días, no de 60, por lo que la acción de retracto estaba caducada cuando se ejercitó. Condena en costas al actor.

Contra tales pronunciamientos recurre en apelación el demandante, quien denuncia incongruencia extra petita (la sentencia niega que existiera un pacto de prórroga indefinida, aceptado por todas las partes), error en la determinación de la legislación aplicable (es la LAU de 1964 ), por lo que no está caducada la acción, e irregularidad del tanteo, por lo que es de aplicación el retracto. Por todo ello pide la estimación de su demanda. De manera subsidiaria solicita que no se le condene en costas de la primera instancia.

Del recurso se dio traslado a la otra parte, que se opuso al mismo, defendiendo que la legislación aplicable era la LAU de 1994 , que el aviso de la venta para el ejercicio del derecho de tanteo se hizo correctamente, que el precio de la finca NUM000 era el consignado en la escritura de venta y que el contrato de arrendamiento no comprendía la finca NUM001 . Por todo ello pide la confirmación de la sentencia, con costas de ambas instancias.

SEGUNDO

Legislación aplicable.

Debe comenzar el examen del recurso por determinar si el contrato se rige por la LAU de 1964 o de 1994 , pues de ello depende si concurre el primer presupuesto (si la acción está o no caducada) para que el recurso puede prosperar. Se trata de una cuestión de derecho, por lo que las afirmaciones que respecto a ella hayan realizado las partes no vinculan al Tribunal, que puede apartarse de ellas, en base al principio iura novit curia (art. 218.1, párrafo 2º LEC ), sin que por ello se incurra en incongruencia.

Conforme a las Disposiciones Transitorias de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , entre los contratos existentes con anterioridad a la publicación de dicha ley hay que distinguir los celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 de los concertados antes de esa fecha. Para los primeros es de aplicación lo establecido en la Disposición Transitoria Primera, y para los segundos las Disposiciones...

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