SAP Barcelona 646/2011, 29 de Diciembre de 2011

JurisdicciónEspaña
Número de resolución646/2011
Fecha29 Diciembre 2011

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 691/2010-1ª

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 149/2009

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 2 BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 646

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª M. DELS ÀNGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a veintinueve de diciembre de dos mil once.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 149/2009 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 2 Barcelona, a instancia de HOTEL CIUTAT DE BARCELONA contra Fructuoso, Ramona y María Esther ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora y el codemandado Fructuoso contra la Sentencia dictada en los mismos el día 14 de mayo de 2010, por el/ la Juez del expresado Juzgado.

ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO

La parte dispositiva de la Sentencia apelada, es del tenor literal siguiente: " DESESTIMAR

la demanda principal formulada en su día por la entidad mercantil HOTEL CIUTAT DE BARCELONA, SL, contra Doña María Esther, contra Doña Ramona y contra Don Fructuoso, imponiendo a la parte actora principal el pago de las costas procesales derivadas del presente procedimiento a resultas de tal demanda principal, y DESESTIMAR la demanda reconvencional formulada en su día por Don Fructuoso contra la entidad mercantil HOTEL CIUTAT DE BARCELONA, SL, imponiendo al primero el pago de las costas procesales derivadas del presente procedimiento a resultas de tal demanda reconvencional."

SEGUNDO

Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora y el codemandado Fructuoso mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial, .

TERCERO

Se señaló para votación y fallo el día 21 de junio de 2011 .

CUARTO

En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales. VISTO, siendo Ponente el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. M. DELS ÀNGELS GOMIS MASQUE.

FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO

Con la demanda inicial la actora, Hotel Ciutat de Barcelona S.L., propietaria en virtud de escritura pública de compraventa de fecha 19.12.2007 del edificio sito en CALLE000 núm. NUM000 de esta ciudad, compuesto de 3 locales y 9 viviendas, se dirige contra Fructuoso, arrendatario del local tienda núm. 1 en virtud de contrato de 7 de mayo de 2003, María Esther, inquilina de la vivienda NUM001 - NUM002 en virtud de contrato de 11.12.1980, y Ramona, inquilina de la vivienda NUM001 - NUM003 en virtud de contrato de 8.4.1983, solicitando que se declaren resueltos los señalados contratos y que se condene a los arrendatarios a su desalojo, con fundamento en el artículo 28 LAU 29/94 respecto del local y en el artículo 118 del TRLAU 1964, aplicable por razones de vigencia temporal, respecto de la viviendas, alegando que después de adquirir el edificio, tras la notificación de la resolución del Ayuntamiento en la que, en expediente iniciado con anterioridad a la compra, se le ordenaba adoptar medidas y corregir determinadas deficiencias y tras encargar un estudio a una arquitecta, tuvo conocimiento de que el edificio se encontraba en un estado de ruina económica, siendo la evaluación de los costes de las obras de reparación superior no sólo al 50% del valor actual del local y de las viviendas arrendadas individualmente consideradas, sino también del propio edificio.

Las codemandadas Sras. María Esther y Ramona se opusieron a la demanda alegando, en esencia,

(1) que es incierto que la actora desconociera el estado de la finca antes de comprarla; (2) que el edificio no presenta patologías constructivas y que hay trabajos incluidos en el informe pericial que son claras mejoras por lo que no han de ser computadas a la hora de calcular el coste de la reparación, es decir, que no se trata de reparaciones para la habitabilidad y la seguridad, sino de una rehabilitación de la finca, de manera que las obras atendibles a efectos del art. 118 TRLAU son de menor calado y de inferior valor; (3) que las viviendas se valoran a un precio inferior al real y (4) que siempre han estado dispuestas a negociar con la propiedad, incluso a dejar temporalmente la vivienda mientras duraran las obras.

El codemandado Sr. Fructuoso contesto a la demanda articulando los siguientes motivos de oposición:

(1) falta de legitimación activa, al no acreditar los demandantes suficientemente su titularidad, (2) niega que el edificio tenga una catalogación urbanística especial que justifique las obras, (3) conocimiento y aceptación por parte de la compradora al tiempo de adquirir el edificio de su estado, (4) que al tiempo de suscribirse el contrato de arrendamiento el estado de la finca era peor que el actual, puesto que posteriormente se rehabilitó la fachada, lo que no impidió su conclusión por un período de diez años, (5) impugna la valoración de las obras y que todas ellas sean necesarias para mantener la finca en estado de habitabilidad, incluyendo obras no requeridas por el Ayuntamiento y claras mejoras, no siendo necesario llevar a cabo obra de reparación alguna en el local arrendado, (6) discute la valoración del local contenido en la pericial de la actora y (7) Tratándose de un arrendamiento para uso distinto del de vivienda sometido a la LAU 29/94 no es aplicable al mismo el art. 28 a ) - art. 35-, por lo que no cabe la resolución por esta causa; y en cualquier caso, la situación del local no es encuadrable en dicho art. 28 LAU, ya que la finca no se ha perdido y, en caso que así fuera, tal pérdida seria imputable al arrendador por falta de mantenimiento. Por otra parte, a su vez, formula, de manera subsidiaria y para el supuesto de que se estime la demanda, reconvención solicitando se condene a la demandante al pago de la suma de 114.294'8# en concepto de indemnización por daños y perjuicios, al derivar la ruina económica de una falta de mantenimiento por parte del arrendador, de modo que la resolución del contrato deriva de un incumplimiento de las obligaciones esenciales de éste.

La sentencia de primera instancia desestima tanto la demanda como la reconvención, imponiendo las costas devengadas por cada una al respectivo actor.

Frente a dicha resolución se alzan, interponiendo sendos recursos de apelación. la actora y el codemandado Sr. Fructuoso . La actora la impugna en relación a la desestimación de la demanda, al considerar que la sentencia incurre en error en la valoración de la prueba respecto del alcance y valoración de las obras de reparación a realizar. El demandado limita su recurso a la imposición de las costas de la apelación.

Posteriormente, en el curso de la segunda instancia, se dictó Decreto acordando la terminación del recurso respecto de las codemandadas Sras María Esther y Ramona por satisfacción extraprocesal de la actora, y ordenándose la continuación de la tramitación del recurso en relación al Sr. Fructuoso .

En definitiva, el ámbito de la segunda instancia queda limitado a dos cuestiones: a) La procedencia de la resolución del contrato de arriendo del local, y b) Las costas de la reconvención. Para su resolución se dispone del mismo material probatorio que en la primera instancia.

SEGUNDO

Del recurso de la actora. El caso se ciñe, como bien indica la sentencia recurrida, a un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda concluido en el años 2003, que, por tanto, se encuentra sometido a la LAU 29/94 . Y no remitiéndose el art. 35 al art. 28, ha de concluirse que la previsión del apartado a) de dicho precepto no resulta aplicable al caso. Ello no obstante, y de acuerdo con lo dispuesto en el art. 4.3 LAU, no habiendo previsto al respecto nada las partes en el contrato y no existiendo una expresa previsión al respecto en el Título III, resultarán de aplicación las disposiciones del Código Civil. A este respecto ha de acudirse a lo preceptuado en el art. 1568, de acuerdo con el cual si se pierde la cosa arrendada se observará lo dispuesto en los artículos 1182 y 1183 CC . El primero de estos preceptos establece que quedará extinguida la obligación que consista en entregar una cosa determinada cuando ésta se "perdiere o destruyere" sin culpa del deudor y antes de haberse éste constituido en mora, mientras que el 1183 establece una presunción de culpa paralela a la contemplada en el art. 1563 CC . En definitiva, el art. 118.2 TRLAU lo que no es más que una aplicación específica del principio general contenido en los arts. 1182 a 1186 CC, de la extinción de las obligaciones por pérdida o destruccion del objeto sobre el que recaen, en este caso el local arrendado.

Así pues, hemos de concluir que dicho precepto prevé, en la misma línea que el art. 28.a) LAU, la extinción del contrato por pérdida de la cosa, pérdida que ha de entenderse tanto física o material como jurídica (supuestos en que como consecuencia de la aplicación de una norma el arrendador, y como consecuencia el arrendatario, se ve privado de la finca; el caso típico es el de la expropiación forzosa, aunque también puede darse en otros casos, p.e.,con limitaciones, en caso de ejecución hipotecaria). Hay pérdida material o física cuando se produce la destrucción de la finca arrendada, la cual puede producirse por cualquier causa, así se incluyen no solo las destrucciones ocasionales por algún acontecimiento catastrófico y de producción instantánea, sino también aquellas averías, deterioros o pérdidas importantes en la vivienda o local arrendados, cualquiera que sea la causa que los haya ocasionado (acción del tiempo, calidad de los materiales, negligencia..). En este marco la jurisprudencia equipara a la pérdida física o material -destrucción-...

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