SAP Madrid 588/2010, 23 de Noviembre de 2010
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 588/2010 |
| Fecha | 23 Noviembre 2010 |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14
MADRID
SENTENCIA: 00588/2010
AUD. PROVINCIAL SECCION N. 14
MADRID
Rollo: RECURSO DE APELACION 497 /2010
SENTENCIA Nº
Ilmos. Sres. Magistrados:
PABLO QUECEDO ARACIL
AMPARO CAMAZON LINACERO
PALOMA GARCIA DE CECA BENITO
En MADRID, a veintitrés de noviembre de dos mil diez.
VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14ª de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1159/2009, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 54 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 497/2010, en los que aparece como parte apelante Dña. Paula, representada por la procuradora Dña. MARÍA JESÚS GONZÁLEZ DÍEZ, y asistida por el Letrado D. FERNANDO PRIETO GONZÁLEZ, y como apelada METROVACESA, S.A., representada por la procuradora Dña. BEATRIZ RUANO CASANOVA, y asistida por el Letrado D. FERNANDO CLAVIJO RASILLO, sobre resolución de contrato compraventa a instancia del comprador, más reclamación de cantidad; y reconvención solicitando el cumplimiento del contrato, y siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª AMPARO CAMAZON LINACERO.
Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 54 de Madrid, en fecha 23 de abril de 2010 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "DESESTIMANDO LA DEMANDA interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Sra. González Díez en nombre y representación de Dª. Paula, y estimando la reconvención interpuesta por la Procuradora Sra. Ruano Casanova en nombre de METROVACESA S.A.;
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) DECLARO la vigencia del contrato de compraventa suscrito por las partes el 3 de julio de 2007 sobre la vivienda perteneciente a la promoción Liceo Residencial sita en la Plaza DIRECCION000 número NUM000, portal B, piso NUM001, trastero y plaza de garaje, sin que haya lugar a la resolución interesada por la compradora demandante.
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) DECLARO que la compradora reconvenida ha incumplido su obligación esencial de pagar el precio y otorgar la escritura pública.
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) CONDENO a la reconvenida Dª. Paula a pagar: 384.476,66 euros correspondientes a la parte del precio no abonado.
23.995,56 euros en concepto de intereses computados desde el 20 de noviembre de 2008 y hasta la fecha de esta sentencia, sin perjuicio de los de mora procesal hasta el completo pago.
Los gastos de comunidad e impuestos que graven la propiedad de la vivienda y plaza de aparcamiento desde el 20 de noviembre de 2008 y hasta que sea abonado definitivamente el precio y se otorgue la escritura.
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) CONDENO a la compradora reconvenida al otorgamiento de la escritura pública de venta en los términos pactados, con apercibimiento de que, de no otorgarla por sí, lo hará el Juzgado en sustitución de su voluntad; siendo a cargo de la compradora los gastos e impuestos fijados en la cláusula quinta del contrato.
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) CONDENO a la demandante y reconvenida las COSTAS de la demanda y de la reconvención".
Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandante Dña. Paula al que se opuso la parte apelada METROVACESA, S.A., y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC, se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.
Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 16 de noviembre de 2010.
En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.
Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.
La compradora demandante, doña Paula, ejercita frente a la vendedora, Metrovacesa S.A., acción de resolución del contrato privado de compraventa, celebrado el 3 de julio de 2007, cuyo objeto era la vivienda descrita en la demanda, y solicita la declaración de resolución y la condena de la demandada a la devolución del 50% de las cantidades abonadas para pago parcial del precio (42.198,62 euros). El fundamento de la demanda es que por problemas económicos no pudo hacer frente a los pagos parciales del precio en los tiempos concertados (agosto, septiembre y octubre de 2008/3.125 euros cada uno) y no le fue concedida la subrogación en el préstamo hipotecario otorgado por la promotora, a pesar de las condiciones inmejorables ofertadas en la publicidad de ésta, ni préstamo hipotecario por las entidades bancarias a las que acudió a consecuencia de la crisis económica y la depreciación del valor del inmueble, por lo que remitió a la promotora vendedora un burofax pretendiendo la resolución del contrato; así como el desequilibrio entre las prestaciones de las partes que resulta del contrato, redactado unilateralmente por la promotora, sin intervención de la compradora, que establece unas posibilidades de resolución del contrato y unas consecuencias de dicha resolución distintas para comprador y vendedor y favorables a éste, imponiendo a la compradora, incluso, que el otorgamiento de la escritura pública sería en la Notaría de don José Rodríguez Escudero, de cuya existencia no sabía la compradora; y la imposibilidad de ésta de cumplir el contrato.
La demandada se opone a la demanda y ejercita, por vía reconvencional, acción de cumplimiento del contrato, pago del precio y otorgamiento de la escritura pública de compraventa, alegando que no ha existido incumplimiento alguno imputable a Metrovacesa, que ha concluido la construcción de la vivienda en plazo y en condiciones de ser entregada a la compradora, pretendiendo ésta, sin justificación alguna, apartarse unilateralmente de un contrato válido de compraventa que no ocasiona desequilibrio a la compradora, conocedora, por otra parte, del sector inmobiliario, pues tanto ella como don Juan, firmante de documento de reserva inicial en el que se subrogó aquélla, pertenecen al grupo inmobiliario EDV, y debían saber que las formas de financiación ofrecidas y publicitadas exigían el cumplimiento de ciertas condiciones y requisitos y no eran concedidas automáticamente, hasta el punto de preverse una bonificación en el precio en el supuesto de que no se concediera la financiación ofertada por incumplimiento del comprador de las condiciones y requisitos exigidos.
La demandante se opone a la demanda reconvencional reiterando que existen cláusulas no equitativas para las partes, que no puede cumplir el contrato porque no ha obtenido financiación para hacer frente al pago del precio por la crisis económica y que la publicidad relativa a la financiación es engañosa.
La sentencia dictada en la primera instancia, tras relacionar los hechos que resultan probados por el resultado de la prueba practicada, razona: la demandante no precisa incumplimiento de la vendedora que, por su entidad, le faculte para resolver el contrato de compraventa, ni de la prueba practicada cabe deducir incumplimiento de la vendedora de su obligación esencial de terminar la vivienda en plazo y condiciones de ser entregada conforme a la cláusula cuarta del contrato; la facultad de desistir y apartarse del contrato de compraventa, que es lo pretendido por la demandante, que ha reconocido en la demanda que ella es quien ha incumplido la obligación de pago del precio, no está prevista en aquel para ninguna de las partes y, por tanto, tampoco para la vendedora, por lo que no existe desequilibrio y falta de equivalencia entre las prestaciones y la pretensión de la actora resulta contraria a los preceptos más básicos sobre obligaciones y contratos (artículos
1.091, 1.256 y 1.258 del Código civil ); la cláusula tercera del contrato permite, de conformidad con el artículo
1.124 del Código civil, el ejercicio de la facultad resolutoria tanto a la vendedora (apartados I y II) como a la compradora (apartado IV) pero sólo para el caso de incumplimiento de la parte contraria, de forma que si el apartado I prevé a modo de cláusula penal la retención por la vendedora del 50% de las cantidades entregadas por la compradora en caso de resolución a instancia de aquélla, el apartado V prevé que el vendedor restituya las cantidades entregadas por la compradora incrementadas en un 50% en caso de no concurrir la promotora al otorgamiento de la escritura pública en la fecha que indiquen las partes; la obligación de la compradora es el pago del precio, causa de la obligación del vendedor de entregar la cosa, cuyos plazos y condiciones se convienen en la cláusula tercera del contrato; la demandante compradora reconoce en la demanda que no ha abonado los recibos del pago aplazado desde agosto de 2008 y que no ha podido subrogarse en el préstamo concedido a la promotora, ni obtener financiación de otra entidad de crédito, pero tales circunstancias no son imputables a la vendedora; la actora no concreta en la demanda cuales eran las condiciones que concurrían en ella por las que, según la publicidad ofertada por la promotora, había de haberle sido concedida la que solicitaba, sino que de sus manifestaciones espontáneas en el interrogatorio de parte se deduce, simplemente, que no pudo subrogarse en el préstamo hipotecario, ni le concedieron préstamo alguno al carecer, según ella, de nómina, haber cerrado su empresa en octubre de 2008 y no tener avalistas que garantizasen la deuda; en el contrato, la denegación de la subrogación o concesión de un préstamo hipotecario no se indica fuese causa de resolución; el impago del precio no se justifica por la situación de insolvencia sobrevenida, pues esta no determina imposibilidad de cumplir en el caso de las obligaciones dinerarias, ya que el dinero siempre existe, aún cuando no lo posea actualmente el deudor, de ahí que subsista la obligación de pagar el precio; no es aplicable la cláusula "rebus sic stantibus" porque se trata de un contrato de compraventa y, por tanto, de...
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El incumplimiento de la obligación de pagar el precio en la compraventa de inmuebles a causa de la imposibilidad de obtener financiación
...de Navarra, 18-6-2002. Recurso de Casación Foral, número 5/2001)». Page 430 Este mismo argumento se utiliza en la SAP de Madrid (Sección 14.ª), de 23 de noviembre de 2010 (JUR 2011/79612). Afirma que «el impago del precio no se justifica por la situación de insolvencia sobrevenida, pues est......