SAP Tarragona 236/2011, 31 de Mayo de 2011

JurisdicciónEspaña
Número de resolución236/2011
Fecha31 Mayo 2011

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE TARRAGONA

SECCION TERCERA

ROLLO DE APELACIÓN Nº 22/2011

PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1294/2008

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA NUM 5 REUS

SENTENCIA Nº

ILMOS. SRES.:

PRESIDENTE

D. JOAN PERARNAU MOYA

MAGISTRADOS

D. MANUEL GALÁN SÁNCHEZ

D. SERGIO NASARRE AZNAR (Suplente)

En la ciudad de Tarragona, a 31-5-2011

Visto ante esta Sección 1ª de la Audiencia Provincial el recurso de apelación interpuesto por STENGTH SL representado en la instancia por el Procurador D. Carlos López Izquierdo contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 5 de Reus, en fecha de 19-7-2010, en autos de juicio ORDINARIO número 1294/2008 en los que figura como demandante STENGTH SL y como demandados URBANIZACIÓN BONMONT TERRES NOVES SL y CLUB DE BONMONT TERRES NOVES SL.

ANTECEDENTES DE HECHO

ACEPTANDO los de la Sentencia recurrida, y

PRIMERO

Que la sentencia recurrida contiene la siguiente parte dispositiva:

"DESESTIMAR la demanda dirigida por STRENGTH S.L a URBANIZACION BONMONT TERRES NOVES S.L y CLUB DE BONMONT TERRES NOVES S.L. y, en su consecuencia, absorver a estas entidades de los pedimentos deducidos en su contra, con imposición a STRENGTH S.L de las costas correspondientes".

SEGUNDO

Que contra la mencionada sentencia se solicitó la preparación de la apelación y, evacuado ese trámite, se interpuso recurso de apelación por la parte ACTORA sobre la base de las alegaciones que son de ver en el escrito de alegaciones presentado.

TERCERO

Dado traslado a las demás partes personadas del recurso presentado para que formulen oposición al recurso o impugnación de la sentencia apelada, por la parte DEMANDADA URBANIZACIÓN BONMONT TERRES NOVES SL se interesa la confirmación de la sentencia apelada.

VISTO, siendo ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. SERGIO NASARRE AZNAR

FUNDAMENTOS JURÍDICOS
PRIMERO

La parte recurrente alega como motivos del recurso los siguientes: 1) Que ha habido modificaciones sustanciales de las características de la parcela objeto del contrato de opción de compra de 29-12-2006, tanto a nivel cuantitativo como cualitativo, introduciéndose parámetros urbanísticos nuevos como el uso comercial o la vivienda protegida, que eran conocidos por la demandada pero ocultadas a la demandante. Así, la Sentencia recurrida recoge que la demandada reconoce que tuvo conocimiento de la denegación pero que cabía recurso y se debía mencionar que el Plan de mejora estaba aprobado provisionalmente; que el Sr. Romualdo (min. 42 CD) contestó que no podía acreditar si se había comunicado a la actora la denegación definitiva del Plan de Mejora Urbanística antes de de la firma del contrato. Era imposible que la actora pudiese haber conocido tal cuestión dado que: se produjo pocos días antes de la firma del contrato con opción de compra (el 19-12-2006 fue comunicado a la demandada URBANIZACIÓN BONMONT TERRES NOVES SL) y fue una resolución de la Comisión Territorial de UrBanismo de Tarragona, no emitida por el Ayuntamiento, que no se publicó. Sólo la demandada y el Ayuntamiento pudieron conocer la denegación de la aprobación definitiva (que podía recurrirse, como así hizo la demandada). La actora sí tuvo conocimiento extraoficial de la denegación en junio de 2008 (carta de 3-7-2008) pero no antes de la firma del contrato: no lo hubiese firmado en dichos términos de haber conocido la denegación. Es la demandada quien actuó con dolo, escondiendo tal información, que causó error en el consentimiento de la actora. Actuaron de mala fe dado que eran conscientes de que existía un cambio sustancial en la parcela. De la declaración del testigo Don. Romualdo (anterior Director General de la demandada) se refirió a que el objeto acabó siendo otro con al introducción del uso comercial y viviendas de protección oficial.

2) La no finalización de las obras de urbanización de la parcela antes de la fecha máxima para el ejercicio del derecho de opción de compra (el 10-10-2008) por causa imputable a las demandadas. Lo demuestra la certificación del Ayuntamiento, que el certificado aportado por la contraparte no es un certificado de final de obras, el testimonio del Sr. Luis Carlos (arquitecto de la obra), fotografías del notario Mezquita, el perito Sr. Amadeo, el perito de la demandada Sr. Constancio, el Acuerdo del Ayto. de Mont-Roig de 20-8-2008 y el director técnico de la demandada Sr. Francisco .

1) Que el juzgador de instancia basa la desestimación de la demanda en que la actora resolvió el 3-7-2008 y el 17-7-2008, momentos en que la voluntad de la actora fue clara en no ejercitar la opción de compra, lo que evitó el perfeccionamiento. Dichas cartas no son muestra de la voluntad de no ejercicio de la opción de compra, sino su resolución por incumplimiento. Así lo entendió también la demandada en su carta de 14-7-2008 y la de 30-7-2008 que no admitió la resolución unilateral de la opción de compra. La demandada, de hecho, siguió con las obras de urbanización de la parcela e incluso citó a la actora a la escritura pública de ejercicio de opción de compra (docs. 21 y 22 aportados por la demandada en la Audiencia Previa). Además, tanto demanda como contestación versan sobre la petición de resolución o de cumplimiento de obligaciones contractuales (respectivamente), lo que evidencia que ambos consideran que el contrato aún está en vigor, incurriendo en incongruencia ( arts, 459, 469, 216 y 218 LEC ).

2) Que existen dudas de derecho que justifican que no se impongan las costas a la demandante.

A ello se opone la demandada URBANIZACIÓN BONMONT TERRES NOVES SL con los siguientes argumentos: 1) la sentencia no es incongruente porque es desestimatoria en tanto que analiza que las alteraciones en el planeamiento no son de tal entidad para justificar la resolución (que haya zonas verdes no impide que la actora lleve a cabo edificaciones), que es una opción de compra suscrita entre profesionales y que la actora ha querido apartarse del contrato el 3-7-2008; 2) que el verdadero motivo de la actora es porque no tenían liquidez ni posibilidad de financiación para ejercitar la opción de compra (CD 49:12); 3) que por ello la actora lo resolvió en su comunicación de 3-7-2008, cumpliendo la demandada con su parte que era no vender y tener las parcelas a disposición de la actora, con el coste de oportunidad consiguiente que fue compensado por la prima pagada por la actora; 4) la demandada no ejercitó acción alguna, sino que sólo solicitó la desestimación de la demanda; cuando pidió que la actora se estuviese a lo establecido contractualmente no se refería a que se quedase con las parcelas sino que se perdiese la prima entregada, pues así se pactó en el contrato; 5) en las cartas de 9 y 16 de octubre la demandada no convocó a la actora a realizar la escritura pública de compraventa, sino que dejó claro que el no ejercicio de la opción no era por culpa de la demandada sino que, al no ejercerla actora, perdería la prima de opción. No puede ser que la actora haya tenido un derecho preferente durante dos años y ahora pretenda recuperar la prima. 6) En cuanto a los motivos de resolución alegados, indica que:

- En cuanto a las alternaciones de planeamiento, no puede alegar desconocer cómo iba la tramitación dado que la actora es promotora en el municipio de Mont-Roig y está familiariaza con dichas tramitaciones, incluso ante la Comisión de Urbanismo de Tarragona; que la cláusula 4ª estaba precisamente introducida para el evento de que bajase el número de viviendas libres que podían construirse, como ha sucedido (de 45 viviendas/100 m2 a 40). Tampoco puede alegar que no desarrollase ámbitos de vivienda de protección oficial, dado que dicha tipología es obligatoria desde la Ley de Urbanismo de Cataluña; de hecho la actora ya no iba a adquirir la parcela 41 porque fue cedida al Ayuntamiento de Mont-Roig del Camp en virtud del Plan de Mejora Urbana (doc. 14 de contestación de la demanda). La actora, de ejercitar a acción, hubiese recibido las parcelas donde podía construir vivienda libre.

- Que la demandada no ha actuado con dolo. Las alteraciones en el planeamiento no son imprevisibles, y menos entre profesionales. La cláusula 4ª del contrato es un ejemplo de ello ya que preveía escenarios de posibles cambios. La modificación del planeamiento y, en consecuencia, el precio del contrato perjudicó a la demandada, pues le minoró el precio del solar en un 30%.

- Sobre la falta de terminación de las obras de urbanización. El destinatario de tales obras es el Ayuntamiento de Mont Roig del Camp y no Strength. El mismo día de la firma de la opción de compra (26-12-2006) Strength adquirió dos parcelas más de la demandada cuya urbanización no estaba recepcionada ni las zonas verdes ejecutadas, lo que no representó ningún problema (CD 28:50) porque lo importante era recibir unas parcelas con el grado de ejecución suficiente para poder construir sobre ellas (como dice la Ley de Urbanismo de Cataluña): la parte cumplía entregando unas parcelas que podían obtener licencia de obras. El Sr. Luis Carlos declara que el Ayuntamiento sí que concedería las licencias porque ya eran solares con acceso a calle, pavimentación de aceras, alumbrado, etc. faltando sólo algunos detalles como el sembrado de zonas verdes, que no se hizo para evitar su deterioro debido a la construcción en los solares, lo que es uso en el sector.

- No ha habido error en la apreciación de la prueba ni dudas de derecho.

SEGUNDO

Pretende la actora que se le de por resuelto el contrato de opción que suscribió con la demandada en diciembre de 2006, y lo hace en base al incumplimiento de ésta (fincas a entregar -uso comercial y vivienda protegida- y plazos) y porque ésta obró con dolo (había sido denegado el Plan de Mejora Urbanística pocos días antes de la fecha...

Para continuar leyendo

Solicita tu prueba
1 sentencias
  • ATS, 13 de Noviembre de 2012
    • España
    • November 13, 2012
    ...la Sentencia dictada, con fecha 31 de mayo de 2011, por la Audiencia Provincial de Tarragona (Sección 3ª), en el rollo de apelación nº 22/2011 , dimanante de los autos de juicio ordinario nº 1294/2008 del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de - Mediante Diligencia de Ordenación de 3 de octub......
1 artículos doctrinales
  • Consecuencias contractuales derivadas del incumplimiento de la normativa urbanística
    • España
    • Urbanismo y corrupción política (Una visión penal, civil y administrativa) Cuestiones civiles y administrativas
    • November 1, 2013
    ...material». Tampoco concurren los requisitos para la procedencia del dolo en el supuesto resuelto por la Sentencia de la Audiencia Provincial de Tarragona de 31 de mayo de 2011 (JUR 2012, 128087) sobre la base de ocultación al titular de opción de compra de la denegación de la aprobación del......

VLEX utiliza cookies de inicio de sesión para aportarte una mejor experiencia de navegación. Si haces click en 'Aceptar' o continúas navegando por esta web consideramos que aceptas nuestra política de cookies. ACEPTAR