SAP Málaga 352/2011, 29 de Julio de 2011
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 352/2011 |
| Fecha | 29 Julio 2011 |
AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN QUINTA.
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO DIECINUEVE DE MÁLAGA.
JUICIO ORDINARIO SOBRE RESOLUCIÓN DE COMPRAVENTA.
ROLLO DE APELACIÓN CIVIL NÚMERO 316/2010.
SENTENCIA NÚM. 352
Iltmos. Sres.
Presidente
D. Hipólito Hernández Barea
Magistrados
D. Melchor Hernández Calvo
Dª Inmaculada Melero Claudio
En Málaga, a 29 de julio de dos mil once.
Vistos en grado de apelación, ante la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los autos de juicio ordinario procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Diecinueve de Málaga, sobre resolución de contrato de compraventa de inmueble, seguidos a instancia de Don Leon y Doña Magdalena contra la mercantil "La Reserva de Marbella S.A."; pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto por ambas partes contra la sentencia dictada en el citado juicio.
El Juzgado de Primera Instancia número Diecinueve de Málaga dictó sentencia de fecha 12 de noviembre de 2009 en el juicio ordinario del que este Rollo dimana, cuya parte dispositiva dice así:
"Que estimando la demanda formulada por del Procurador de los Tribunales D. Felipe Torres Chaneta, en nombre y representación de D. Leon y Dña. Magdalena, asistidos por el Letrado D. Cristóbal Jiménez Naranjo, contra la entidad Reserva de Marbella, S.A., representada por el Procurador de los Tribunales D. Rafael Rosa Cañadas y asistida por el Letrado D. Enrique España García debo declarar y declaro la resolución de los contratos de compraventa suscritos entre las partes litigantes con fecha 3 de Noviembre de 2.003, debiendo la entidad demandada abonar al actor la cantidad de 178.659'93 Euros, en concepto de devolución de la parte del precio recibido más los intereses pactados desde el 2 de Junio de 2.006, así como al pago de las costas judiciales causadas."
Contra la expresada sentencia interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación la representación de los demandantes y también la de la demandada, el cual fue admitido a trámite dándose traslado del escrito en el que constan los motivos y razonamientos del mismo a la otra parte para que en su vista alegase lo que le conviniese. Cumplido el trámite de audiencia se elevaron los autos a esta Audiencia, y tras su registro se turnaron a ponencia quedando pendientes de deliberación y fallo. TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo Ponente el Iltmo. Sr. D. Hipólito Hernández Barea. Habiendo tenido lugar la deliberación previa a esta resolución el día 9 de mayo de 2011.
Aceptando los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida, salvo en lo que se opongan a los que siguen.
Considerando que por la representación procesal de los demandantes, Don Leon y Doña Magdalena, como parte apelante, se solicitó la revocación de la sentencia recurrida y el dictado de otra en esta alzada que estimase íntegramente el suplico de la demanda en el sentido de que procede el pago de intereses por la demandada desde el momento en que se abonaron las cantidades a cuenta del precio de la compraventa hasta sentencia y se condene al abono de las costas a la demanda si se opusiere. En la sentencia recurrida se dice que es procedente la condena al abono de los intereses legales desde la fecha de interpelación extrajudicial, extremo que contraviene la petición por esta representación realizada en la demanda y reiterada en el correspondiente suplico de la misma; y es que el juzgador de instancia yerra en su dictamen al obviar los pactos recogidos en el propio documento contractual que vincula a actores y a demandada, esto es, la cláusula 7ª del contrato objeto de resolución. Se produce pues la infracción del artículo 1091 del CC, ya que en la cláusula 7ª del contrato de compraventa objeto de resolución se recoge de forma expresa. Que en caso de que se plantearan dificultades respecto a alguna autorización administrativa a causa de la cuales... se retrasara la ejecución... el comprador solo tendrá derecho a la devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio más el interés legal correspondiente. Se produce también infracción del artículo 1124 del CC ya que la petición en su día realizada es la que permite la doctrina jurisprudencial, pacífica y consolidada, que predica que los efectos de la resolución contractual se producen, por lo general, con carácter "ex tunc", lo que supone volver al estado jurídico preexistente como si el negocio no se hubiera concluido, y ello lleva consigo la obligación de restituir cada parte lo que hubiese recibido de la otra por razón del vínculo obligacional, debiendo el vendedor reintegrar el precio percibido con sus intereses legales, que han de ser computados desde que efectivamente se hace el pago, doctrina que aplicable a la resolución de los contratos. En materia de costas procede su imposición a la demandada si se opusiere por aplicación del artículo 397 y del 398 de la LEC .
Considerando que por la representación de la demandada "La Reserva de Marbella S.A.", como parte apelada, se pidió la confirmación de la sentencia recurrida por sus propios fundamentos de derecho, con expresa condena en costas a la parte demandante y apelante, añadiendo que sólo cabe oponerse a lo pretendido de adverso en cuanto a que el pago de los referidos intereses se compute desde que las cantidades a cuenta de la compraventa se entregaron, ya que atenta contra los más elementales principios de justicia y de buena fe que los demandantes mantengan una cómoda posición de engrosar el supuesto crédito a su favor con los intereses ahora reclamados, no habiendo efectuado actuación alguna desde que realizaron lo que por el Juzgado se consideró como interpelación extrajudicial, el día 2 de junio de 2006, dejando transcurrir, por su propia voluntad y por su exclusiva conveniencia, el tiempo para, cuando les ha parecido suficiente el rédito en cuestión, reclamarlo a su antojo.
Considerando que por la representación procesal de la citada empresa demandada, como parte apelante, se solicitó la revocación de la sentencia recurrida y el dictado de otra en esta alzada que dejase sin efecto los pronunciamientos impugnados contenidos en la dictada en Primera Instancia, desestimando la demanda íntegramente con expresa condena en costas a la parte actora. En su opinión incurre el Juez "a quo" en una incorrecta apreciación de las pruebas practicadas, pues la sentencia recurrida declara que las viviendas no estaban en condiciones de ser entregadas por la falta de licencia de primera ocupación, por lo que concluye que sin tal requisito "no pueden obtener los adquirentes la correspondiente cédula de habitabilidad", ignorando que dicha cédula no existe en el Municipio de Marbella, por lo que, lógicamente, no es exigible para la entrega de las viviendas. En definitiva, la sentencia entiende no se ha producido todavía la entrega ante la falta de la mencionada licencia, y lo cierto es que procede analizar en profundidad la verdadera razón de la estimación de la demanda, que no es otra que la falta de licencia de primera ocupación que, según el pronunciamiento recurrido, impide la entrega de la vivienda y, consecuentemente, supone el incumplimiento esencial del contrato por parte de la promotora. Y es que cuando se trata de la venta de un apartamento "sobre plano", es decir, "en construcción", la entrega del mismo exige que la vivienda esté totalmente finalizada y en condiciones de normal uso y habitabilidad. Lo trascendental, a efectos civiles, es, por lo tanto, que la promotora pueda entregar la posesión de la vivienda y que ésta cuente con todos los servicios básicos (suministro de agua, electricidad, etc.) y carezca de defectos esenciales que impidan su habitabilidad. Consecuentemente, para que se pueda entender que existe una "falta de entrega", que representaría un grave incumplimiento de la promotora, con eficacia resolutoria del contrato, debe tratarse de un supuesto en el que la vivienda no esté en condiciones normales de uso y habitabilidad, bien porque lo impidan sus defectos constructivos, bien porque lo impida la carencia de suministros, etc.; es decir, que la vivienda esté en una situación inadecuada para habitar en ella. Las viviendas fueron correctamente terminadas según certificado final de obras, visado por el Colegio de Arquitectos de Málaga, en el mes de febrero de 2006, y se encontraban en perfectas condiciones de uso y habitabilidad. En este sentido se pronuncia constante Jurisprudencia. En nuestro caso, existiendo dicho certificado, los actores no han acreditado, en absoluto, que la construcción tuviera algún defecto esencial que impidiera dedicar los inmuebles al uso destinado (vivienda); es más, toda la prueba practicada acredita lo contrario. Y si la transmisión no se consumó fue exclusivamente debido al incumplimiento de los actores que, arrepentidos de su inversión inmobiliaria como consecuencia de la situación del mercado, decidieron alegar en la demanda una "excusa" para cubrir su incumplimiento contractual. La equivocación fundamental de la sentencia recurrida radica en dotar a la licencia de primera ocupación de rango esencial de cara al cumplimiento de la obligación de entrega de la vivienda por parte de cualquier promotor. Y esto es un error porque supone enjuiciar el cumplimiento de un contrato civil en base a criterios puramente administrativos que carecen, en numerosas ocasiones, de dicha trascendencia siendo, en realidad, en la mayor parte de las ocasiones, un requisito secundario y civilmente intrascendente. Tampoco puede admitirse el argumento de la sentencia en el sentido de...
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