SAP Zaragoza 295/2016, 23 de Mayo de 2016

PonenteALFONSO MARIA MARTINEZ ARESO
ECLIES:APZ:2016:2332
Número de Recurso150/2016
ProcedimientoCIVIL
Número de Resolución295/2016
Fecha de Resolución23 de Mayo de 2016
EmisorAudiencia Provincial - Zaragoza, Sección 5ª

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

ZARAGOZA

SENTENCIA: 00295/2016

SENTENCIA núm 295/2016

ILMOS. Señores:

Presidente:

D. ANTONIO LUIS PASTOR OLIVER

Magistrados:

D. ALFONSO MARIA MARTINEZ ARESO

D. ROBERTO GARCIA MARTINEZ

En ZARAGOZA, a veintitrés de mayo del dos mil dieciséis.

En nombre de S.M. el Rey,

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 005, de la Audiencia Provincial de ZARAGOZA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000422 /2015, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 12 de ZARAGOZA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000150 /2016, en los que aparece como parte apelante (ddo.), CIVIEJEA, S.L., representada por la Procuradora de los tribunales, Sr./a. MARIA CONCEPCION PEREZ FERRER; y asistida por el Abogado D. SERGIO PIRACES CIUDAD, y aparece y como parte apelada (dte.), Marcos, Agustina, Elena y D. Serafin, representados todos ellos por la Procuradora de los tribunales, Sr./a. MARIA PILAR AMADOR GUALLAR; y asistidos por el Abogado D. JOSE SAHUQUILLO ROMERO; siendo el Magistrado-Ponente el Ilmo. SR. D. ALFONSO MARIA MARTINEZ ARESO.

ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO

Se aceptan los de la sentencia apelada 3/2016, dictada en fecha 11 de enero del 2016, cuyo FALLO es del tenor literal: "FALLO.- Que estimando parcialmente tanto la demanda como la reconvención DEBO DECLARAR Y DECLARO resuelto el contrato de compraventa de 28 de diciembre de 2006 por frustración del fin del contrato.

No hacer especial pronunciamiento sobre las costas procesales".

SEGUNDO

Notificada dicha sentencia a las partes por la representación procesal de CIVIEJEA, S.L ., se interpuso contra la misma recurso de apelación.

Y dándose traslado a la parte contraria se opuso al recurso; remitiéndose las actuaciones a esta Sección Quinta de la Audiencia, previo emplazamiento de las partes.

TERCERO

Recibidos los Autos (1 tomo de 194 folios); y una vez personadas las partes, se formó el correspondiente Rollo de Apelación con el número ya indicado. No considerando necesaria la celebración de vista, se señaló para deliberación, votación y fallo el día 4 de abril del 2016

CUARTO

En la tramitación de estos autos se han observado las prescripciones legales.

FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO

Antecedentes procesales

Ejercitó la actora acción dirigida a la resolución del contrato de compraventa de diversas fincas suscrito entre las partes. La parte demandada estimó que procedía la resolución, pero no por incumplimiento propio, sino por frustración de la finalidad del contrato, pues no se ha cumplido la transmisión de fincas aptas para construir tras su recalificación por el Ayuntamiento de Pastriz, que era una condición inherente y esencial del contrato, que hay una imposibilidad de cumplimiento ajena a los dos partes, que así incluso lo contemplaba la propia actora, formulando para ello reconvención al efecto. La actora se opuso a la misma, estimando que aunque no un plan parcial, existe un convenio urbanístico celebrado con el Ayuntamiento apto para obtener la recalificación de las fincas, que el incumplimiento es de un tercero, el Ayuntamiento de Pastriz, que en todo caso el previo contrato de opción de compra y su prima no resultaban afectados por la resolución en cuanto el mismo permitía adquirir en el futuro las fincas y les otorgaba entretanto facultades a los optantes de actuar sobre las mismas. De otra parte, mantiene que no fue la crisis económica sino la impericia de la parte demandada la que determinó la frustración el fin contractual.

La sentencia de la instancia estimó parcialmente la demanda y también estimó parcialmente la reconvención.

Frente a esta, la demandada se alza interesando no solo la resolución por frustración de la finalidad perseguida en el contrato sino también la devolución de las cantidades entregadas por los iniciales optantes como precio de la opción convertidas en parte del precio de la compraventa y que la resolución recurrida no concede por estimar que los optantes no son parte en el presente pleito y que el contrato de opción de compra goza de plena eficacia que nadie ha discutido. La recurrente mantiene que se produjo una subrogación de la demandada en todos los derechos y obligaciones de los iniciales optantes y que la misma tiene satisfecha a los actores dicha suma, teniendo a derecho a percibir ante la resolución del contrato de compraventa la parte del precio de la compraventa en que el precio de la opción se trasformó. De otra parte, interesa la imposición de las costas de la demanda a la actora.

Por su parte, la parte actora impugna la sentencia con ocasión del recurso de la contraria por considerar que, si bien el Ayuntamiento ha incumplido el convenio urbanístico suscrito, siquiera parcialmente, lo cierto es que no hay frustración del fin perseguido por las partes, sino incumplimiento de un tercero, que en todo caso la demandada tiene acción contra el mismo y que la intervención de los actores en el expediente de modificación del plan parcial para cumplir el convenio urbanístico suscrito se debió a la inacción de la demandada.

Ambas partes se oponen al recurso de la contraria.

SEGUNDO

Frustración del fin contractual perseguido

Mantienen los actores que no hubo frustración del fin contractual sino incumplimiento de tercero, el Ayuntamiento de Pastriz, a lo pactado en el convenio urbanístico de 28 de diciembre de 2006 entre él y la demandada y que, por ello, la demandada no puede interesar la resolución del contrato de compraventa, sino ejercitar las acciones que tenga contra el tercero incumplidor.

No parece discutirse que, atendiendo a las Estipulaciones 2ª, 3ª, 4ª y 6ª del contrato de compraventa también de fecha 28 de diciembre de 2006 las fincas entregadas debían tener determinadas condiciones -ser fincas calificadas como suelo urbanizable plasmado en fincas resultantes de la reparcelación - estipulación 3ª y 4ª- y con una densidad de 25 viviendas por ha. y si no, una disminución proporcional del precio hasta un mínimo. Además, tal condición debían adquirirla en el plazo de tres años desde el 30 de diciembre de 2006 -Estipulaciones 1ª y 8ª de la opción de compra puestas en relación con la Estipulación 3ª b del contrato de compraventa. Por tanto, no solo el pago del precio, sino también la entrega de las fincas con las calidades y calificaciones urbanísticas pactadas estaban sujetas a ese plazo.

La raíz de la oposición del actor es que existía un instrumento adecuado para la recalificación de las fincas y que hubo un incumplimiento de tercero, concretamente el Ayuntamiento de Pastriz, que no cumplió el Convenio Urbanístico de 28 de diciembre de 2006 por el que se obligaba a la Modificación 4ª de PGOU de Pastriz que no fue aprobada definitivamente hasta 19 de diciembre de 2013. Por tanto, debía haber reclamado al ente municipal en vez de instar la resolución precontractual. Ha de partirse del hecho reconocido por los actores y acreditado de que el Ayuntamiento de Pastriz no cumplió con sus obligaciones recogidas en el convenio urbanístico citado, concretamente "la incorporación en la Modificación Puntual nº 4 del PGOU de Pastriz de una unidad de ejecución que incluyan los terrenos del particular sucribiente que no están afectos por el Sistema General, donde se le adjudiquen las precitadas 71,5 parcelas mínimas para viviendas unifamiliares" con...

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