SAP Asturias 121/2018, 21 de Marzo de 2018
| Ponente | MARIA JOSE PUEYO MATEO |
| ECLI | ES:APO:2018:880 |
| Número de Recurso | 92/2018 |
| Procedimiento | Civil |
| Número de Resolución | 121/2018 |
| Fecha de Resolución | 21 de Marzo de 2018 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Asturias, Sección 5ª |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5
OVIEDO
SENTENCIA: 00121/2018
Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000092/18
Ilmos. Sres. Magistrados:
DON JOSÉ MARÍA ÁLVAREZ SEIJO
DOÑA MARÍA JOSÉ PUEYO MATEO
DON JOSÉ LUIS CASERO ALONSO
En OVIEDO, a veintiuno de marzo de dos mil dieciocho.
VISTOS, en grado de apelación, por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento Ordinario nº 194/17, procedentes del Juzgado de Primera Instancia de Cangas de Onís, Rollo de Apelación nº92/18, entre partes, como apelantes y demandados DON Felix, DOÑA Marina Y DON Nemesio
, representados por el Procurador Don Manuel San Miguel Villa y bajo la dirección del Letrado Don José Ramón Buzón Ferrero, y como apelados y demandantes DOÑA Amalia y DOÑA Gabriela, representados por la Procuradora Doña Mª Ángeles Diego Cepa y bajo la dirección del Letrado Don José Luis Argüero Martínez.
Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.
El Juzgado de Primera Instancia de Cangas de Onís dictó sentencia en los autos referidos con veinticuatro de noviembre de dos mil diecisiete, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Con estimación total de la demanda presentada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Diego Cepa en nombre y representación de Dª Amalia Y Dª Gabriela contra D. Felix, Dª Marina y D. Nemesio presentados por el Procurador de los Tribunales Sr. San Miguel Villa, debo declarar y declaro extinguido el contrato de arrendamiento de local suscrito en fecha 1 de mayo de 1982 por expiración del término contractual y legalmente previsto teniéndose por finalizado en fecha 10 de febrero de 2015. Con imposición de costas a los demandados.".
Notificada la anterior sentencia a las partes, se interpuso recurso de apelación por Don Felix, Doña Marina y Don Nemesio, y previos los traslados ordenados en el art. 461 de la L.E.C ., se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial con las alegaciones escritas de las partes, no habiendo estimado necesario la celebración de vista.
En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.
VISTOS, siendo Ponente la Ilma. Sra. DOÑA MARÍA JOSÉ PUEYO MATEO.
Por las actoras Doña Amalia y Doña Gabriela se promovió demanda de juicio ordinario frente a Don Felix y Doña Marina así como frente a Don Nemesio, ejercitando la acción declarativa de extinción por expiración del término contractual y subsidiariamente acción de resolución de contrato de arrendamiento de local de negocio por cesión inconsentida. Alegan las actoras ser propietarias del local de negocio sito en el núm. 9 de la calle Sanjurjo, hoy calle López Muñiz de Ribadesella, compuesta por un local comercial, un patio y el piso primero izquierda. El uso de este local de negocio fue adquirido por los demandados, que se subrogaron por virtud de traspaso efectuado en escritura pública de fecha 10 de febrero de 2.005 en el arrendamiento concertado el 1 de mayo de 1.982, siendo arrendatario Don Luis Antonio y Doña Carmen, arrendamiento que se considera que ya está extinguido, lo que fue comunicado a los arrendatarios denegándoles la tácita reconducción y ello porque en el presente caso, teniendo en cuenta que el contrato de arrendamiento se había concertado el 1 de mayo de 1.982 por los arrendatarios citados, subrogándose por el traspaso los demandados, le es de aplicación la disp. trans. 3ª apartado B.2) de la LAU 29/1.994, que dispone para los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1.985, como es el caso, que los contratos que en la fecha de entrada en vigor de la presente Ley se encuentren en situación de prórroga legal, quedarán extinguidos de acuerdo con lo dispuesto en los apartados tres o cuatro siguientes, y en el nº 3 se regula los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física, estableciéndose en el párrafo quinto: "Este traspaso permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de 10 años a contar desde su realización o por el número de años que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar 20 años a contar desde la aprobación de la Ley" . Pues bien, entienden las actoras que a consecuencia de esta disposición el contrato ha finalizado el 10 de febrero de 2.015, por lo que el 20 de febrero de ese año se les envió a los arrendatarios un burofax en el que se les comunicaba el fin del contrato de arrendamiento. Subsidiariamente se alega la cesión o traspaso inconsentido, pues el arrendamiento concertado lo era con los tres demandados, quienes habrían cedido o traspasado el local a uno de ellos, Don Felix, por lo que han incurrido en causa de resolución.
A la pretensión actora se opusieron los demandados, quienes alegaron que previamente a este proceso ellos habían ejercitado frente a las hoy demandantes una acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento de local de negocio, que dió lugar al procedimiento ordinario nº 21/2013, en el que recayó sentencia el 26 de marzo de 2.015 condenando a las Sras Gabriela Amalia y a su madre Doña Elisenda, actualmente fallecida, a: "Ejecutar solidariamente las obras de reparación y conservación según informe de mayo de 2012 del Sr. Vidal consistentes en sustitución de Pontones de la zona una y dos, derribo y construcción de los tabiques de la planta primera y reforzamiento de las vigas uno y tres del local arrendado; se suspende el contrato de arrendamiento con la obligación del pago de rentas y gastos derivados del arrendamiento desde la fecha de esta sentencia por todo el tiempo que duren las obras de reparación y conservación necesarias, hasta que local esté en estado de servir al negocio que allí se venía explotando.". Igualmente se dictó un auto de aclaración denegando la misma el 4 de junio de 2.015, haciendo constar: "No cabe en el presente caso la aclaración solicitada en tanto que la sentencia dictada es suficientemente clara no constituyendo perjuicio alguno para el demandante puesto que la suspensión del contrato se establece judicialmente desde la Sentencia y anteriormente regía el acuerdo privado de suspensión". Posteriormente se instó la ejecución del título judicial, dictándose despacho de ejecución, desestimando la oposición a la ejecución formulada por las arrendadoras, y aunque en el momento actual, según el hecho nuevo puesto en conocimiento de la Sala, se ha dictado auto de fecha 20-11-2017 por el Juzgado de Primera Instancia considerando concluidas las obras, se alega por la parte arrendataria que esa resolución no es firme, habiendo sido apelada por los mismos. Pues bien, entiende la parte demandada que dada la suspensión que previamente se acordó de forma privada en el documento de 6 de febrero de 2.012, que obra a los fols. 191 y siguientes de los autos, declarándose posteriormente la suspensión por resolución judicial, no cabe, estando suspendido el contrato, acordar la extinción del mismo, invocándose la excepción de incumplimiento contractual de los arts. 1100 y 1124 el CC, concretamente la exceptio non adimpleti contractus, toda vez que los antecedentes anteriormente expuestos acreditan la situación de incumplimiento total por parte de las arrendadoras en que se encontraba el contrato al tiempo de la interposición de esta demanda, siendo evidente el incumplimiento de las mismas respecto a la esencia de lo pactado que impide el uso y disfrute del local arrendado y la explotación del negocio por no encontrarse en las condiciones necesarias aquél. Igualmente se alega la doctrina del incumplimiento esencial del contrato con carácter subsidiario, manifestando que se trata de una nueva categoría de incumplimiento amparado en el derecho contractual europeo que recoge la sentencia del Tribunal Supremo de 18 de noviembre de 2.013, que se pasa a transcribir, y concretamente se consigna la parte de la resolución en la que se señala que: "la categoría del incumplimiento esencial se aleja de la variante de la prestación debida para residenciarse más bien en la coordenada de la satisfacción del interés del acreedor", alegando la parte demandada que en el presente caso se ha frustrado el fin práctico del contrato de arrendamiento, pues evidentemente los arrendatarios adquieren la cesión de local de negocio del bar restaurante que venía funcionando como tal negocio con fin de poder explotarlo y,
sin embargo, tan sólo seis años más tarde del traspaso acaeció el siniestro de desprendimiento del techo del comedor que da ocasión a descubrir problemas estructurales que tenía el local, lo que abocó primero en el acuerdo citado de 6 de febrero de 2.012 y posteriormente en el procedimiento ordinario que finalizó por la sentencia referida, encontrándonos con un incumplimiento esencial ante una privación sustancial de "todo aquello que cabe esperar en virtud del contrato celebrado" según la sentencia citada del TS. Asimismo se alega que el contrato de arrendamiento suspendido es un contrato en vigor y que el transcurso del plazo que se prevé en la Disp. Trans. queda interrumpido a partir del 6 de febrero de 2.012, razón por la cual no se ha podido completar por causa imputable a las arrendadoras el plazo de los 20 años establecido en dicha disp. trans. Igualmente se impugna la resolución pretendida con carácter subsidiario por traspaso o cesión inconsentida y en definitiva se solicita la desestimación íntegra de la demanda.
La Juzgadora "a quo" dictó sentencia estimando la acción principal ejercitada y ello tras efectuar un examen de la disp. trans. 3ª referida de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994 y entiende que el contrato se extinguió el 10 de febrero de 2.015. Frente a esta resolución interpuso la parte demandada el presente recurso de apelación.
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