SAP Barcelona 538/2019, 30 de Septiembre de 2019

Ponente:AMELIA MATEO MARCO
Número de Recurso:817/2018
Procedimiento:Recurso de apelación
Número de Resolución:538/2019
Fecha de Resolución:30 de Septiembre de 2019
Emisor:Audiencia Provincial - Barcelona, Sección 1ª
RESUMEN

COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. MODIFICACIÓN DE LOS ESTATUTOS. Todas las actividades que se prohíben en el acuerdo son actividades negociales potencialmente molestas para los vecinos por las inmisiones que puedan producir (ruidos, humos, olores), o por el uso masivo de elementos comunes que pueden comportar; o, incluso, peligrosas, por el riesgo de incendio de los materiales que se puedan almacenar.... (ver resumen completo)

 
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Sección nº 01 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

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Recurso de apelación 817/2018 -A

Materia: Juicio Ordinario

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 20 de Barcelona

Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario ( LPH art. 249.1.8 ) 690/2017

Parte recurrente/Solicitante: MABANTHUR, SL

Procurador/a: Joaquin Preckler Dieste

Abogado/a: SONIA ELENA ESTEBAN SANTOS

Parte recurrida: Comunidad de propietarios de la c/ DIRECCION000, NUM000 de Barcelona

Procurador/a: Carlos Montero Reiter

Abogado/a: Ana Belen Sánchez-Rodilla De Castro

SENTENCIA Nº 538/2019

Barcelona, 30 de septiembre de 2019

La Sección Primera de la Audiencia provincial de Barcelona, formada por las Magistradas Dña. Mª Dolors PORTELLA LLUCH, Dña. Amelia Mateo Marco y Dña. Maria Dolors MONTOLIO SERRA, actuando la primera de ellas como Presidenta del Tribunal, ha visto el recurso de apelación nº 817/18, interpuesto contra la sentencia dictada el día 23 de julio de 2018 en el procedimiento nº 690/17, tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 20 de Barcelona en el que es recurrente MABANTHUR, S.L. y apelado COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA DIRECCION000 NÚM. NUM000 BARCELONA y previa deliberación pronuncia en nombre de S.M. el Rey de España la siguiente resolución.

ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO

La sentencia antes señalada, tras los correspondientes Fundamentos de Derecho, establece en su fallo lo siguiente:

DESESTIMO la demanda presentada por el procurador Joaquín Preckler Dieste en representación de la mercantil MABANTHUR SL contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA DIRECCION000 NÚMERO NUM000 DE BARCELONA con imposición de costas a la parte actora.

SEGUNDO

Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y, en su caso, de contestación, las peticiones a las que se concreta su impugnación y los argumentos en los que las fundamentan, que se encuentran unidos a los autos.

Fundamenta la decisión del Tribunal la Ilma. Sra. Magistrada Ponente Dña. Amelia Mateo Marco.

FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO

Planteamiento del litigio en primera instancia. Resolución apelada. Recurso de apelación.

La entidad MABANTHUR, S.L., formuló demanda frente a la Comunidad de Propietarios de la finca sita en la DIRECCION000, nº NUM000, en la que solicitó que se declarase la nulidad del acuerdo e) del punto cuarto aprobado en la Junta celebrada el día 9 de mayo de 2017.

Alegó la actora, en síntesis, en su demanda, que era propietaria de los locales 1, 2 y 3, de la Comunidad de Propietarios demandada. En la Junta de propietarios celebrada el día 9 de mayo de 2017, se aprobó por unanimidad de los presentes un acuerdo sobre prohibición de desarrollar determinadas actividades, cuyo redactado era el que expuso. En la Junta no estuvo presente pero una vez le fue notificada, el día 22 de mayo de 2017, se opuso al mismo mediante burofax. El acuerdo suponía un grave perjuicio para sus intereses por entender que limita gravemente sus facultades de uso y goce de su derecho. Adolecía de concreción y suponía una extralimitación por parte de la Comunidad de Propietarios de las facultades atribuidas en el art. 553.40 CCCt., por lo que resultaba contrario a la ley y suponía un abuso de derecho, tanto por limitar la actividad del inquilino que ocupa los locales como en un futuro por la actividad que pudiera desarrollar ella u otro ocupante de los mismos, así como su posible transmisión. Por todo ello, el acuerdo adoptado debía ser anulado.

La demandada se opuso a la demanda.

Alegó la Comunidad de Propietarios, en síntesis, en su contestación, la caducidad de la acción de impugnación, por haber transcurrido el plazo de tres meses. Además, argumentó que el acuerdo era válido porque simplemente rectificaba el contenido del art. 25 g) de los nuevos Estatutos de la Comunidad, aprobados en la misma fecha. El acuerdo se adoptó conforme a derecho, con las mayorías adecuadas y su adopción no constituía abuso de derecho. Las limitaciones de uso introducidas estaban amparadas por la Ley (art. 553-11.1b), suelen ser habituales en los Estatutos y no se han introducido de mala fe, sino que se fundamentan en una causa justa, como es la de evitar actividades dañosas para la finca o sus vecinos.

La sentencia de primera instancia considera que la acción de impugnación no está caducada si se trata de la impugnación del apartado a) del art. 553 . 31 CCCat ., y sí lo estaría la posibilidad de impugnar el acuerdo por el motivo b). Considera que el acuerdo no es contrario a la ley, ni tampoco supone un abuso de derecho, y desestima totalmente la demanda.

Contra dicha sentencia se alza la demandante, reiterando que el acuerdo es contrario a las leyes, y, además que implica un abuso de derecho.

La demandada se ha opuesto al recurso.

SEGUNDO

Acuerdo impugnado. Marco normativo.

El acuerdo impugnado se refiere a los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, que se sometían a votación, y en relación con los cuales se hicieron diversas modificaciones. Una de las modificaciones acordadas, en concreto, la del apartado c), es la que se impugna, cuyo tenor literal es el siguiente:

  1. Rectificar el redactado del art. 25 g), quedando su redactado como a continuación se indica:

    " Los propietarios de los locales de la finca o sus ocupantes tienen expresamente prohibido desarrollar en el interior del mismo un negocio o actividad que perjudique al resto de vecinos, quedando expresamente prohibida la instalación de bares, restaurantes, discotecas, bares musicales o de copas, talleres mecánicos, electricidad del automóvil y similares, asociaciones o clubs de fumadores, gimnasios o similares, así como cualquier actividad en la que se tengan que almacenar en el local maderas, plásticos u otros productos inflamables, y en definitiva todas aquellas que resulten dañosas para la finca o sus vecinos o contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas e ilícitas".

    El art. 553-11 CCCat establece en su apartado 1, que los estatutos regulan los aspectos referentes al régimen jurídico real de la comunidad y pueden contener reglas sobre distintas cuestiones entre las que están:

  2. El destino, uso y aprovechamiento de los elementos privativos y de los elementos comunes.

  3. Las limitaciones de uso y demás cargas de los elementos privativos.

    Por su parte, el art. 553-26 CCCat exige en su apartado 2, el voto favorable de las cuartas quintas partes de los propietarios que deben representar a la vez las cuatro quintas partes de las cuotas de participación, para, entre otras cuestiones: " a) Modificar el título de constituci ón y los estatutos, salvo que exista una disposición legal en sentido contrario."

    El acuerdo que es objeto de impugnación modifica los estatutos de la Comunidad de Propietarios demandada, estableciendo una limitación de uso de los locales de la finca.

    Es decir, se encuentra comprendido dentro del ámbito de regulación de los estatutos, y ha sido adoptado por las mayorías exigidas en el art. 553-26 CCCat .

    La demandante sostiene, no obstante, que es contrario a la ley porque la limitación no es clara ni precisa, y no tiene como fin proteger el interés de la comunidad. Y, además, implica un abuso de derecho, en apoyo de lo cual cita diversa jurisprudencia.

    En el art. 553-11 CCCat se configuran los estatutos como el principal sistema de regulación de la comunidad, abarcando la constitución y el ejercicio de derechos y obligaciones no prohibidas por la ley en orden al uso y destino del edificio, sus diferentes elementos privativos y comunes, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, conservación y reparaciones.

    En la Ley de Propiedad Horizontal no existe un artículo que sea equivalente al de la ley catalana, en la que se ha optado por dar un papel preponderante a los estatutos para ordenar los distintos aspectos comunitarios.

    Como ha observado la doctrina, no parece haber límite en orden a la incorporación a los mismos de reglas, siempre que tengan relación con el inmueble, sea con los elementos privativos o los comunes, con las instalaciones y servicios.

    ...

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