SAP Barcelona, 14 de Junio de 2000
| Ponente | JUAN BAUTISTA CREMADES MORANT |
| ECLI | ES:APB:2000:7766 |
| Número de Recurso | 222/1999 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Fecha de Resolución | 14 de Junio de 2000 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Barcelona, Sección 13ª |
SENTENCIA N ú m.
Ilmos. Sres.
D. JOAN CREMADES MORANT
D. RAMON MACIÁ GOMEZ
Dª ISABEL CARRIEDO MOMPIN
En la ciudad de Barcelona, a catorce de Junio de dos mil.
VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Trece de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio de Retracto de arrendamiento urbano, número 241/97 seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Berga , a instancia de D. Romeo Y D. Benito representados por la Procuradora Di Teresa Aznarez Domingo y dirigidos por el Letrado D. Joan Baptista Parera, contra PROMOCIONES OCHENTA Y CUATRO S.A., representada por el Procurador D. Joan Dalmau Piza, y dirigida por el Letrado D. Joan Viñas Camprubi; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por ambas partes, contra la Sentencia dictada en los mismos el día 7 de Enero de 1999 , por el Sr. Juez del expresado Juzgado.
La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando la demanda formulada por D. Romeo y D. Benito contra Promociones Ochenta y Cuatro S.L. debo declarar y declaro el derecho de los actores a retraer las fincas mencionadas en el hecho primero de la demanda exceptuando el aprovechamiento de la masa forestal ya producida y existente actualmente en las fincas que corresponde a la demandada y que podrá separar de las fincas mediante su tala o corta y exceptuando igualmente el aprovechamiento de caza, condenando a la sociedad demandada a que otorgue escritura de compraventa a favor de os actores en las mismas condiciones que adquirió las fincas en el plazo de un mes, haciéndose cargo la parte actora de todos los gastos del contrato, de cualquier otro pago legitimo hecho para la venta y de los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida todo ello con imposición de costas a la demandada".
Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por ambas partes y admitido el mismo en ambos efectos, se elevaron los autos a esta Superioridad, previo emplazamiento de las partes, y comparecidas las mismas, se siguieron los trámites legales y tuvo lugar la celebración de la vista pública el día CUATRO DE MAYO ACTUAL, con el resultado que obra en la precedente diligencia.
En el presente juicio se han observado y cumplido las prescripciones legales, salvo el plazo para dictar sentencia.
VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOAN CREMADES MORANT.
SE ACEPTAN los Hechos Probados y Fundamentos de Derecho de la Sentencia apelada.
Ejercitada por D. Romeo y D. Benito , acción de retracto arrendaticio rústico al amparo de los arts. 84 y ss de la L.A.R . frente a la actual propietaria, entidad mercantil "PROMOCIONES OCHENTA Y CUATRO S.L." respecto de la finca "RUTLLAN" de 264'3 Has, en T.M. de Guardiola de Berguedá, partida de Brocá, integrada por las 4 porciones de terreno descritas en el escrito inicial, alegando aquellos su condición de arrendatrios -con anterioridad a la transmisión, en 2.7.1986, ocultada a los mismos -siendo la primera noticia de ésta en el momento de obtener la certificación registral en 10.12.1997, consignando el precio de la transmisión con ofrecimiento de gastos y compromiso de no vender a dicha pretensión se opuso la referida demandada, alegando: a) Inexistencia del arrendamiento, b) caducidad de la acción, c) falta de legitimación activa del Sr. Benito , d) no condición de profesional de la agricultura del Sr. Romeo , jubilado desde 1993, e) falta de litis consorcio pasivo necesario, al no demandarse a la vendedora, f) en su caso, solo procede sobre una de las cuatro fincas (Manso Rutllan) y no sobre los aprovechamientos agrícola, forestal de caza, g) se trata de -en todo caso- contrato de temporada (estacional), h) el valor económico es superior al doble, i) No se dice que parte de la finca corresponderá a cada uno de los actores, j) extinción del contrato; K) no petición de nulidad de la inscripción.
La Sentencia de instancia estima la demanda declarando el derecho a retraer las fincas, salvo el aprovechamiento de la masa forestal y de caza, con imposición de costas a la demandada. Frente a dicha resolución se alza: a) la entidad demandada, reiterando algunos de los motivos de oposición: 1) inexistencia del arrendamiento y, en todo caso, solo respecto del Sr. Romeo b) limitación del objeto del arrendamiento a solo una de las fincas y a su aprovechamiento "pecuario" c) extinción del arrendamiento al entrar en vigor la
L.A.R. b) los actores, al limitarse al aprovechamiento pecuniario.
El debate queda pues concretado a dichos términos para cuya resolución se dispone del mismo material instructorio que en la instancia.
El ejercicio del derecho de retracto que corresponde al arrendatario que los sea en el momento de la transmisión, está sujeto al cumplimiento de una serie de requisitos:
1) Quien lo ejercite debe tener la cualidad del arrendatario, en el sentido del art. 93,2 "in fine", en relación con los arts. 14, 15 y 16 (en su caso) L.A.R .
2) Que se haya producido la transmisión de la finca rústica arrendada, es decir: a) destino agrario de los terrenos b) enajenación consumada.
3) Falta de la preceptiva comunicación fehaciente de la voluntad de vender o comunicación defectuosa por haberse omitido algún dato esencial o por alterarse las condiciones anunciadas;
4) Falta de comunicación por adquiriente de hecho de la transmisión y de sus condiciones.
5) Ejercicio de la acción en el plazo (de caducidad) de 60 días hábiles contados desde el siguiente al de a notificación fechaciente realizada por el adquirente al arrendatario o desde aquella en que el adquirente tuviese cabal conocimiento de las condiciones esenciales de la venta, por cualquier medio.
6) Formalidades del ejercicio del derecho: consignación o afianzamiento del precio pagado en la venta origen del retracto (1.618,2 LEC en relación 1518 C.C)
La faltase cualquiera de los requisitos impide que prospere la acción.
El primero de los presupuestos, referido a la legitimación activa es que quien lo ejercite tenga la cualidad de arrendatario en el momento de la enajenación (de consumarse la venta) y así lo ha entendido la jurisprudencia del Tribunal Supremo ( Sentencias del Tribunal Supremo de 5 de Febrero de
1.958, 30 de abril de 1958, 22 de Abril de 1969, 9 de marzo de 1.969, 19 de mayo de 1.986, 3 de Marzo de
1.992, 22 de Junio de 1.992, 5 de Noviembre de 1.990 ...), requisito de profesionalidad unido a otros es de renta y tiempo de trabajo agrario ( artículos 14, 86, 93.2 de la Ley de Arrendamientos Rústicos ).
El artículo 93.2 in fine, Ley de Arrendamientos...
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