SAP Barcelona, 18 de Septiembre de 2000

PonenteJUAN BAUTISTA CREMADES MORANT
ECLIES:APB:2000:11091
Número de Recurso381/1999
ProcedimientoCIVIL
Fecha de Resolución18 de Septiembre de 2000
EmisorAudiencia Provincial - Barcelona, Sección 13ª

SENTENCIA N ú m.

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

D. RAMÓN MARCIÁ GÓMEZ

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPÍN

Dª. Mª ÁNGELS GOMIS MARQUÉS

Enla ciudad de Barcelona, a dieciocho de Septiembre de dos mil.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio de Desahucio n 305/1998, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia n 6 de Mataró , a instancia de D. Serafin , contra Dª. Laura ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por D. Serafin contra la Sentencia dictada en los mismos el día 22 de Febrero de 1.999, por el/la Juez del expresado Juzgado .

ANTECEDENTES DE HECHO

Aceptandolos Hechos de la Sentencia apelada,

PRIMERO

La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimando íntegramente la demanda formulada por la Procuradora de los Tribunales Dña. Mª. PILAR MARTÍNEZ RIVERO en nombre y representación de D. Serafin , frente a Dña. Laura , representada por la Procuradora de los Tribunales Dña. ANNA VILANOVA SIBERTA, debo declarar y declaro no haber lugar al desahucio instado y, en su consecuencia, debo absolver y absuelvo a la antedicha demandada de las pretensiones contra ella deducidas, condenando al referido actor al pago de las costas causadas en esta instancia."

SEGUNDO

Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO

Se señaló para votación y Fallo el día 20 de Julio de 2.000.

CUARTO

En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOAN CREMADES MORANT.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

Aceptando los Fundamentos Jurídicos de la Sentencia apelada, en cuanto no se contradigan con los que se dirán,

PRIMERO

Instado desahucio por expiración del término contractual respecto del contrato de arrendamiento de 1 de Junio de 1.988 sobre el local "casa destinada exclusivamente a residencia geriátrica sin otro uso" sito en Alella, C/ DIRECCION000 nº NUM000 , al amparo del art. 9.del R.D. Ley 2/1985 , habiendo precedido sendos requerimientos relativos a la voluntad del arrendador de no prorrogarlo, a dicha pretensión se opuso la arrendataria, sosteniendo que la relación arrendaticia data de 1 de Marzo de 1.984, según contrato de dicha fecha, sujeto al TRLAU 1964 (y, por ende, a la prórroga forzosa), siendo el posterior (en realidad, dos posteriores de la misma fecha, que abarcan el mismo objeto que el anterior) de

1.988, suscrito -en cuanto a la sujeción al R.D.L. 2/85 - en fraude de ley, para eludir la prórroga, y por ello nulo, o subsidiariamente, válido pero con sujeción a la prórroga forzosa.

La sentencia de instancia, considerando que el contrato vigente entre las partes es el de 1 de Marzo de 1.984, sujeto a la prórroga forzosa, meramente novado (con efectos no extintivos, sino modificativos) por otros dos de 1.988, sobre local y vivienda, en cuanto a la renta (dos rentas consecuentes), manteniéndose los sujetos y el objeto, sin que conste renuncia a la prórroga por el arrendatario, desestima la demanda.

Frente a dicha resolución se alza el actor, reiterando su pretensión inicial, por error en la valoración de la prueba y "jurisprudencia aplicable", al considerar que: 1) el contrato de 1.984 es de "vivienda", no destinándose, en parte del objeto a Residencia geriátrica (lo que hubiera supuesto causa resolutoria) y los de 1.988 son de local (expresamente destinado a Residencia) y de vivienda. 2) la finalidad de la suscripción de los dos contratos en 1.988, fue ese destino del "local", en tanto que precisaba de autorizaciones administrativas complejas, sin que conste vicio de la voluntad en la suscripción, siendo los únicos contratos vigentes entre las partes, en tanto que "resolutorios" del anterior, máxime cuando con dicha suscripción se regularizaba una situación, y en compensación se renuncia a la prórroga y se aumenta la renta. 3) por el contrario, se trata de contrato posterior al R.D. Ley de 1985 , de forma que se ha extinguido el plazo y ha quedado patentizada la voluntad del arrendador de no continuar en el arriendo. Prácticamente, el debate queda planteado en los mismos términos que en la instancia, disponiéndose para su resolución del mismo material instructorio, no obstante, conviene partir de que estamos en un desahucio, y por ello, sumario, en cuyo cauce no cabe declarar nulidades contractuales o pronunciamientos sobre la vigencia o validez de un contrato: sólo si ha expirado el término contractual, aunque, previamente habrá que resolver cuál es él régimen jurídico aplicable a la relación jurídica existente entre las partes, sobre la duración legal del arrendamiento (si el TRLAU 1964 , o el R.D. Ley 2/85 de 30 de Abril ) y, en su caso, sobre si, existiendo un contrato anterior al referido Real Decreto Ley, ha habido una renuncia clara, expresa y terminante a la prórroga forzosa.

SEGUNDO

Se comparte la argumentación de la recurrida, en cuanto a la alegación de la demandada referida a que en el contrato de 1.988 sobre el semisótano (que no es objeto de resolución en el presente pleito, aunque sí -por expiración del término contractual- en los autos 318/98 seguidos en el Juzgdo nº 1 de Mataró ), al no constar la renuncia a la prórroga, sigue ésta vigente, en el sentido de que en esta materia existen dos tesis: la de la supresión automática (el art. 9 del R.D.L . suprime "ex lepe" la prórroga forzosa, salvo pacto expuesto en contra, al amparo del art. 1255 C.C . postura seguida por el T.S., Sentencias de 12 de Mayo de 1984, 4 de Febrero de 1992, 20 de marzo de 1993, 10 y 16 de Junio de 1993, y 14 de Junio de 1994 ; si bien, en determinados caos, busca la voluntad real de las partes: Sentencias de 18 de Marzo de 1992 y 20 de Abril de 1993 ) y la de la supresión negocial (el art. 9 R.D.L. 2/85 "permite" a las partes excluir la prórroga forzosa). Veamos: conforme al art. 9 del R.D.L. 2/85 , "los contratos de arrendamiento de vivienda o locales de negocio que se celebren a partir de la entrada en vigor del presente R.D.L. tendrán la duración que libremente estipulen las partes contratantes sin que les sea aplicable forzosamente el régimen de prórroga establecido en el artículo 57 de la L.A.U . y sin perjuicio de la tácita reconducción prevista en el artículo 1566 C.C . .." y "dichos contratos salvo lo dispuesto en el apartado anterior se regularán por las disposiciones vigentes sobre arrendamientos urbanos". A los contratos posteriores al 9 de Mayo de 1.985 se refiere la D.T. 1ª de la LAU 29/1994, englobando a los sujetos de la prórroga forzosa y a los excluidos de ella; la norma citada no es aplicable a los contratos celebrados conanterioridad al Decreto Ley citado, que en todo lo relativo a su duración se regirán por LAU de 1964.

Dos interpretaciones ha merecido el precepto: A) No se excluye sin más y directamente la prórroga forzosa, sino que faculta a...

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