SAP Navarra 115/2005, 20 de Junio de 2005
| Ponente | AURELIO HERMINIO VILA DUPLA |
| ECLI | ES:APNA:2005:645 |
| Número de Recurso | 55/2004 |
| Número de Resolución | 115/2005 |
| Fecha de Resolución | 20 de Junio de 2005 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Navarra, Sección 3ª |
SENTENCIA Nº 115/2005
Ilmo. Sr. Presidente:
D. JUAN JOSÉ GARCÍA PÉREZ
Ilmos. Sres. Magistrados:
D. AURELIO VILA DUPLÁ
D. JESÚS SANTIAGO DELGADO CRUCES
En Pamplona, a 20 de junio de 2005.
La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Navarra, compuesta por los Ilmos. Sres. Magistrados que al margen se expresan, ha visto en grado de apelación el Rollo Civil de Sala nº 55/2004, derivado de los autos de Juicio Ordinario nº 218/2003, del Juzgado de Primera Instancia de Aoiz ; siendo parte apelante, la entidad mercantil demandante CÍA. MERCANTIL CONSTRUCCIONES JUAN BAUTISTA FLORES, S. A., representada por la Procuradora Sra. Echarte Vidal y asistida por el Letrado Sr. Iribarren Udobro; parte apelada, la entidad mercantil demandante CÍA. MERCANTIL FITBOX, S. L., representada por el Procurador Sr. Hermida Santos y asistida por el Letrado Sr. Belzunegui Apezteguía.
Siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado de esta Sección, D. AURELIO VILA DUPLÁ
Se aceptan los de la sentencia apelada.
Con fecha 9 de diciembre de 2003, el referido Juzgado de Primera Instancia de Aoiz dictó Sentencia en los autos de Juicio Ordinario nº 218/2003 , cuyo fallo es del siguiente tenor literal:
"Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Castellano en nombre y representación de Cia. Mercantil JUAN BAUTISTA FLORES S.A. frente a Cia. Mercantil FITBOX S.L., debo absolver y absuelvo al citado demandado de todos los pedimentos contenidos en el suplico de la demanda y condenando a la actora al abono de las costas causadas en el presente procedimiento.
Notifíquese y adviértase que contra esta resolución cabe recurso de apelación que se interpondrá por escrito ante este Juzgado en término de CINCO DÍAS.
Así por ésta mi Sentencia, de la que se expedirá testimonio para su unión a los autos, lo pronuncio, mando y firmo."
Notificada dicha resolución, fue apelada en tiempo y forma por la representación procesal de la entidad mercantil actora, CIA MERCANTIL CONSTRUCCIONES JUAN BAUTISTA FLORES,
S. A..
En el trámite del art. 461 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la parte apelada evacuó el traslado para alegaciones, oponiéndose al recurso de apelación y solicitando su desestimación, interesando la confirmación de la sentencia de instancia.
Admitida dicha apelación en ambos efectos y remitidos los autos a la Audiencia Provincial, previo reparto, correspondieron a la esta Sección Tercera, en donde se formó el Rollo de Apelación Civil nº 55/2004, señalándose el día 22 de diciembre de 2004 para su deliberación y fallo, habiéndose observado las prescripciones legales, salvo el plazo para dictar sentencia por acumulación de asuntos pendientes de resolución.
Los antecedentes de hecho necesarios para resolver esta apelación son los siguientes:
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Por contrato privado de fecha 7 de septiembre de 1999, elevado a escritura pública el día 21 de octubre, la entidad mercantil Construcciones Juan Bautista Flores, S.A. vendió a la entidad mercantil Fitbox, S.L. la parcela número 4 de la Unidad 13 del Plan Parcial de Gorráiz.
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De las estipulaciones de la citada escritura pública conviene transcribir la 9ª, 10ª y 11ª.
Cláusula 9ª: "La parte compradora deberá llevar a cabo la construcción de la vivienda unifamiliar en la parcela objeto de esta compraventa, antes del mes de mayo del año 2.001".
Cláusula 10ª: "En el supuesto de que transcurrido dicho plazo la parte compradora no hubiere iniciado las obras de construcción de la vivienda unifamiliar, la Sociedad vendedora podrá ejercer el derecho de REVERSIÖN sobre la finca objeto de esta compraventa, bastando a todos los efectos legales, incluso registrales, el transcurso del plazo de UN MES Y UN DÍA desde la notificación fehaciente que en este sentido se realice a la parte compradora sin que se justifique la obtención de la licencia de edificación".
Cláusula 11ª: "En el supuesto de que la parte compradora hubiera iniciado las obras de construcción pero no las hubiera concluido totalmente antes del mes de mayo del año 2.001, quien ostente la condición de Titular de la parcela en esa fecha, deberá indemnizar a la Sociedad vendedora, en concepto de Cláusula Penal, la cantidad de CIEN MIL (100.000 Ptas.) por cada mes que transcurra hasta que obtenga la cédula de primera ocupación de la vivienda".
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El día 9 de noviembre la vendedora remitió por conducto notarial una carta notificando a la compradora el propósito de ejercitar el derecho de reversión, salvo que acreditase haber obtenido licencia de edificación antes del mes de mayo de ese año.
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Contestó la compradora el día 20 de noviembre, remitiendo por conducto notarial una certificación del Secretario del Ayuntamiento de Egüés en la que se hacía constar que la parcela vendida disponía en esa fecha de licencia de obra para construcción de vivienda unifamiliar.
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El día 16 de abril de 2.003 la vendedora interpuso demanda contra la compradora ejercitando el derecho de reversión previsto en la cláusula 10ª de la escritura pública de compraventa.
Con carácter subsidiario solicitaba su condena a pagar la cantidad de 100.000 pesetas mensuales desde el mes de mayo de 2.001 hasta la fecha en que concluyeran las obras de construcción de la vivienda unifamiliar, de conformidad con lo estipulado en la cláusula 11ª.
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La sentencia de instancia desestima la demanda.
La juez de primera instancia, tras considerar aplicables tanto la Ley 7/1998, de 13 de abril , de Condiciones Generales de Contratación, al tratarse de estipulaciones impuestas por la vendedora en todas las escrituras de compraventa de las parcelas de Gorráiz, sin posibilidad de negociación, lo que se desprendería de las propias manifestaciones de su representante legal, como la Ley 26/1984 de Defensa de los Consumidores y Usuarios , al tener la compradora la condición de usuario o consumidor, por constar en las actuaciones que era el destinatario final de la parcela que adquirió, justifica su decisión desestimatoria, en lo que se refiere a la pretensión principal, al haberse obtenido por la compradora la licencia de edificación dentro del plazo de un mes y un día desde la notificación fehaciente, por lo que quedó enervado el ejercicio de la cláusula de reversión, interpretada a favor de la demandada por tratarse de una condición general de la contratación, y en relación a la pretensión subsidiaria por acreditar la declaración de los Srs. Iribarren yDoral que desde la firma del contrato privado de compraventa (7 de septiembre de 1.991) hasta la firma de la escritura pública (21 de octubre de 1.999), la vendedora había manifestado a la compradora que no iba a aplicar la cláusula penal, pero que debía ponerse en la escritura pública al ser una cláusula que se incluía en todos los contratos de compraventa, siendo aplicable la doctrina de los actos propios, abuso del derecho y enriquecimiento injusto.
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Recurre la actora.
En el primer motivo del recurso alega que constituye una interpretación absurda, contraria al sentido literal de las cláusulas y a la intención de los contratantes, la efectuada en la sentencia apelada, con infracción de la Ley 490 FN.
A tal fin expone la siguiente línea argumental:
Establecida en la cláusula 9ª la obligación de la compradora de construir su vivienda antes del mes de mayo de 2.001, podían darse dos supuestos; uno, que llegada dicha fecha, ni siquiera se hubieran iniciado las obras de construcción de la vivienda; el otro supuesto, que se hubieran iniciado las obras de construcción pero sin concluirlas.
En el primer supuesto la vendedora podía ejercitar el derecho de reversión, bastando el transcurso del plazo de un mes y un día desde la notificación fehaciente que realizara, sin que se justificara la obtención de la licencia de edificación.
Ese plazo no se estableció para que la compradora pudiera obtener la mencionada licencia, y con ello enervar la...
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