SAP Girona 188/2007, 30 de Abril de 2007

PonenteJOSE ISIDRO REY HUIDOBRO
ECLIES:APGI:2007:569
Número de Recurso656/2006
Número de Resolución188/2007
Fecha de Resolución30 de Abril de 2007
EmisorAudiencia Provincial - Girona, Sección 2ª

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GIRONA

SECCION SEGUNDA

Rollo de apelación civil: nº 656/2006

Proviene: JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 3 SANTA COLOMA DE FARNERS

Procedimiento: nº 76/2005

Clase: Procedimiento Ordinario

SENTENCIA 188/2007.

Ilmos. Sres:

PRESIDENTE

D. JOSE ISIDRO REY HUIDOBRO

MAGISTRADOS

D. JOAQUIM FERNANDEZ FONT

D. JAUME MASFARRE COLL

Girona, a treinta de abril de dos mil siete.

En esta segunda instancia ha comparecido como parte apelante Dña. Bárbara, Amanda representada por el Procurador D.

FRANCESC DE BOLÓS PÍ; y defendidas por el Letrado D. RICARD PEÑA HAITZ; D. Jose Luis, DÑA. Clara, D. Felipe ; M.D.C., S.A., B.R. PRODUCCION S.A., Y D. Juan Luis, representada por la Procuradora Dña. ROSA BOADAS VILLORIA y defendidas or el Letrado D. XAVIER GISPERT CASSÁ.

ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO

El presente proceso se inició mediante la demanda presentada en nombre de Dña. Bárbara y Dña. Amanda contra D. Jose Luis, Clara, Felipe, Juan Luis, entidad M.D.C. S.A y entidad B.R Producción S.A.

SEGUNDO

La sentencia que puso fin a la primera instancia dice en su parte dispositiva: "I) Estimo de forma sustancial la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. Ingnasi de Bolós Pí, en nombre y representación de D. Benedicto contra D. Jose Luis, Dña. Clara, D. Felipe, D. Juan Luis, la entidad M.D.C, S.A. y la entidad B.R. Producción S.A.

II) Declaro que el acuerdo adoptado por la mayoría de los comuneros, consistente en la formalización contrato de arrendamiento de fecha 1 de julio de 2004, es lesivo para los intereses de la comunidad.

III) Condeno a D. Jose Luis, Dña. Clara, D. Felipe, D. Juan Luis, la entidad M.D.C, S.A. y la entidad B.R. Producción S.A. al pago de las costas del presente procedimiento".

TERCERO

En aplicación de las normas de reparto vigentes en esta Audiencia Provincial, aprobadas por la Sala de Gobierno del Tribunal Superior de Justicia de Catalunya, ha correspondido el conocimiento del presente recurso a la Sección Segunda de aquélla.

CUARTO

En su tramitación se han observado las normas procesales aplicables a esta clase de recurso, habiendo efectuado las partes las alegaciones que pueden verse en los respectivos escritos presentados en esta segunda instancia, a los que se responde en los siguientes fundamentos jurídicos. Se señaló para la deliberación y votación del recurso el día 25 de abril de dos mil siete.

QUINTO

Conforme a lo establecido en las indicadas normas de reparto, se designó ponente de este recurso al Ilmo. Sr. JOSE ISIDRO REY HUIDOBRO, quien expresa en esta sentencia el criterio unánime de la Sala.

FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO

Por el demandante D. Benedicto se ejercita la acción del art. 398 del C.C. en su condición de condómino de las fincas nº 1480 y 1248 del Registro de la Propiedad de Santa Coloma de Farners, ubicadas en el municipio de Sant Hilari de Sacalm, que conforman las naves industriales y terreno anexo, donde desarrollan sus actividades las sociedades MDC S.A y B.R. PRODUCCIONS S.A., para que se declare que el acuerdo adoptado por mayoría de los comuneros, consistente en la formalización del contrato de arrendamiento de 1 de julio de 2004, a las citada sociedades, es lesivo para los intereses de la comunidad y en consecuencia, así se declare y se determine que además de la exclusión pactada que figura en el contrato del art. 21 de la LAU en materia de derechos y obligaciones sobre la conservación del local, se incorpore la exclusión expresa al derecho de adquisición preferente, arts. 31 en relación con el art. 25 LAU y la indemnización del arrendatario, art. 34. Así como que el precio de la renta sea el de 13.400 euros mensuales, en vez de los 6.000 estipulados, por ser acorde a un precio de mercado.

El órgano "a quo", declara que el acuerdo adoptado es lesivo para los intereses de la comunidad y condena a los codemandados al pago de las costas, pero no condena a la introducción de los cambios solicitados en el contrato de arrendamiento lesivo. porque no se solicitó la nulidad del contrato como paso previo a la restitución de las prestaciones, art. 1303 del CC, y al tratarse de un contrato ya consumado que desplegó sus efectos desde que fue firmado, hubiera sido necesario que expresamente se solicitase su nulidad para que el mismo deje de surtir efectos jurídicos.

Muestran su disconformidad con lo resuelto en primera instancia tanto actor como codemandados

SEGUNDO

Recurso de D. Jose Luis, Clara, Felipe, Juan Luis y las sociedades mercantiles MDC S.A. y B.R.PRODUCCIÓN S.A., codemandados en el procedimiento:

Como primer motivo del recurso se alega la infracción del art. 398 C.C. en relación con la jurisprudencia aplicable al caso en cuanto a la desestimación de la falta de legitimación activa del actor.

Ha de rechazar la Sala dicha excepción, porque la posibilidad de acudir al Juez para que regule situaciones conflictivas derivadas de un acuerdo tomado por los comuneros es el recurso que la ley proporciona a la minoría derrotada cuando considera que el acuerdo de la mayoría es perjudicial a los intereses de la cosa común. Y al impugnarse o mostrarse la disconformidad con un acuerdo de mayoría relativo a un contrato de arrendamiento, que constituye un acto de administración y mejor disfrute a los que se refiere el art. 398 del C.C., que no de dominio, no les obliga a aceptar los acuerdos perjudiciales de la mayoría, por el hecho de disponer de la facultad de solicitar la división de la cosa común, art. 400 C.C., sustentando en tal posibilidad la falta de legitimación para impugnar actos de administración lesivos para los intereses comunitarios, pues la minoría puede acudir al Juez ante la posibilidad de que la mayoría pueda equivocarse adoptando acuerdos que puedan causar perjuicios graves a los interesados en la cosa común o decidiendo en cuestiones en las que pueda tener intereses contrapuestos a los de la comunidad, que sería el caso examinado.

Por lo tanto, está legitimado para ejercitar la acción cualquier comunero en el caso de que no resulte mayoría, o que disienta del acuerdo de la mayoría cuando sea gravemente perjudicial al provecho común considerado en abstracto ante el conflicto de intereses de la mayoría que adoptó el acuerdo, con el interés comunitario, dada la identidad que subyace entre la mayoría de comuneros que aprobaron el acuerdo y las mercantiles arrendatarias de la cosa común.

TERCERO

Como siguiente motivo del recurso se alega error en la valoración de la prueba en relación a la declaración de lesividad, porque en la sentencia se consignan como probados unos hechos que no alegados en la demanda, no pudieron ser objeto de contradicción ni prueba al respecto y sin embargo fueron utilizados a los efectos de declaración de grave perjuicio de la comunidad y del importe procedente de la renta.

No le falta razón a esta recurrente con tal afirmación, por lo que la consignación de cantidades concretas relativas a la facturación de la empresa no deben considerarse como probadas. Cuestión diferente es la relativa a la situación de actividad de las empresas e incluso en expansión, pues ello no aporta datos específicos especialmente valorables a efectos de determinar el importe de la renta, y se desprende de todo el conjunto del acervo probatorio e incluso de los escritos iniciadores de la respectiva intervención en el proceso, de las partes, que las sociedades arrendatarias se encuentran en plena actividad industrial, aunque no se alegara una facturación mensual de 300.000 euros, que no puede darse por probado.

Por ello, a efectos de enervar una eventual incongruencia interna de la sentencia, se tiene por no demostrada la facturación de 300.000 euros mensuales.

En cuanto a la consideración de una renta arrendaticia basada en el informe pericial aportado con la demanda elaborado por SIDEM PERITACIONES, es cierto que dicha apreciación es discrepante con las rentas que informan los dos dictámenes aportados por dos demandados, tanto por los sistemas de cálculo, como por la valoración de los inmuebles (suelo y edificaciones), hasta el punto de llegar a unas diferencias tan sustanciales que dificilmente pueden justificarse si no es por el carácter de perito de parte de los especialistas intervinientes, subconscientemente favorables a los intereses de...

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