SAP León 182/2004, 28 de Mayo de 2004
| Ponente | AGUSTIN PRIETO MORERA |
| ECLI | ES:APLE:2004:708 |
| Número de Recurso | 57/2004 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 182/2004 |
| Fecha de Resolución | 28 de Mayo de 2004 |
| Emisor | Audiencia Provincial - León, Sección 3ª |
SENTENCIA Nº. 182/2004
Iltmos. Sres.
D. MIGUEL ÁNGEL ÁMEZ MARTÍNEZ. Presidente accidental.
D. AGUSTIN PEDRO LOBEJÓN MARTÍNEZ. Magistrado
D. AGUSTIN PRIETO MORERA .- Magistrado suplente .
En León, a veintiocho de mayo de dos mil cuatro.
VISTO ante el tribunal de la Sección Tercera de la Audiencia Provincial el recurso de apelación civil arriba indicado, en el que han sido apelantes D. Ramón Y Marí Jose , representados por la procuradora Dª. Purificación Díez Carrizo y dirigidos por el letrado D. Ángel Armesto Alonso y como apelado CONSTRUCCIONES GARMÓN Y LLAMAS S.L. representado por la procuradora Dª. Montserrat Arias Aguirrezabala y dirigido por el letrado D. Cosme González del Rio. Actuando como Magistrado Ponente para este trámite el Ilmo. Sr. D. AGUSTIN PRIETO MORERA.
La Ilma. Sra. Magistrado-Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº. 6 de León dictó sentencia en los referidos autos, cuya parte dispositiva, literalmente copiada dice así: "Que desestimo la demanda formulada por la Procuradora Srª. Díez Carrizo, en nombre y representación de DON Ramón y DOÑA Marí Jose contra CONSTRUCCIONES GARMÓN Y LLAMAS S.L., y en su virtud, absuelvo a dicha demandadade las pretensiones en su contra deducidas, con imposición de las costas a la parte actora".
Contra la relacionada sentencia, que lleva fecha de 21-Octubre-2003 se interpuso recurso por la parte apelante, por cuyo motivo se elevaron los autos a esta Audiencia, ante la que se personaron dentro del término del emplazamiento y en legal forma las partes litigantes y seguidos los demás trámites se señaló el día 17-Mayo-2004 para deliberación.
En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales excepto el plazo para dictar sentencia previsto en el art. 465.1 LEC de 2000, de imposible cumplimiento debido a la acumulación de asuntos anteriores y preferentes pendientes en este tribunal.
No se aceptan los de la sentencia de Instancia, que se sustituyen por los que a continuación pasamos a exponer.
El tema de debate en el presente proceso, consiste en decidir si debe ser acogida la demanda deducida por D. Ramón y dª. Marí Jose , en lo que pretende que la entidad demandada "Construcciones Garmón y Llamas S.L." sea condenada al otorgamiento de un contrato de Compraventa de bien inmueble en virtud de un "Contrato de Reserva" suscrito entre las partes en documento privado y a la entrega en las condiciones pactadas en la vivienda unifamiliar a la que se refiere dicho contrato, junto a la integración judicial del contenido del mismo en escritura pública de compraventa, con las bases que solicita en su demanda, o si, por el contrario, procede la liberación de cualquier compromiso derivado de dicho Contrato de Reserva al transcurrir el plazo de dos meses que preveía el mismo para formalizar dicho contrato de compraventa dado que no se produjo en ese tiempo ningún requerimiento por ninguna de las partes para llevarlo al efecto. Pretender a su vez la demandada la inexistencia de obligación de la constructora de formalizar ningún otro contrato en una posterior oferta de compra realizada por la misma al año siguiente de suscrito el acuerdo, dado que los actores no aceptaran la formalización del contrato en el plazo otorgado unilateralmente por ella, tesis esta última mantenida por la demandada y que es acogida por la Sentencia apelada.
El primer motivo del recurso es la errónea calificación del acuerdo suscrito en fecha 24 de enero de 2000, al considerarlo como un contrato de cosa futura, a lo que se opone la demanda considerando que se trata de una cuestión nueva. Sí bien el pleito no tuvo como principal objeto la argumentación la naturaleza jurídica de dicho acuerdo, lo cierto es que en la sustanciación de la demanda tácitamente pretende el cumplimiento de dicho acuerdo, considerándolo como una compraventa. La demandante-apelante inicio acciones penales, que fueron archivadas, y su actividad probatoria fue principalmente para demostrar "maniobras dolosas" o "torticeras", para encardinar dichas conductas en infracciones a las Leyes de protección al consumidor (Ley 711998, de 13 de Abril de 1998, sobre Condiciones Generales de Contratación, Ley General de Consumidores y Usuarios nº. 26/1984 de 14 de julio, incluso la Ley 31/1991 de 10 de enero sobre Competencia Desleal). Sin embargo es palmario, que la cuestión esencial es la calificación de dicho acuerdo, y este tribunal en alzada tiene competencia para dictar respecto de todas las cuestiones debatidas el pronunciamiento que proceda, salvo aquellos punto litigiosos que hayan quedado firmes (por conformidad o allanamiento de las partes) y no son por consiguiente recurridos, siendo lícito valorar el material probatorio de modo distinto que del Juzgador de Instancia con conclusiones concordantes o discrepantes, total o parcialmente a las mantenidas en la primera instancia.
Entrando en la cuestión debatida, estimamos necesario tener en consideración lo siguiente:
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En fecha 24 de enero de 2.000 se suscribió un "contrato de Reserva", cuyo objeto era la vivienda proyectada del piso NUM005 de la planta NUM006 , y las plazas de garaje nº. NUM007 y NUM008 y el trastero correspondiente de la planta bajo cubierta de un edificio a edificar por la demandada en un solar sito en el POLÍGONO001 , de la parcela número NUM009 , que iba a ser destinada a 88 viviendas, locales, plazas de garaje y trasteros, todo ello según proyecto del Arquitecto Don Federico y Don Gabriel (estipulaciones 1ª y 2ª)- El precio de la vivienda, incluyendo una plaza de garaje a mayores: 23.536.270 pesetas más el IVA correspondiente (Pacto Cuarto). Destaca pues la plena y total identificación de la vivienda y plazas de garaje y el precio. Los administradores de la demandada, reservan la finca descrita por un plazo de no superior a dos meses , debiendo formalizar el "contrato de Compraventa", por ambas partes antes de transcurrido el plazo indicado, contrato en el que se hará constar el precio total de la vivienda y sus anexos, formas de pago, memoria de calidades etc. (pacto 3º). Los actores entregan en concepto de reserva la cantidad de
1.000.000 + (7%) IVA, a descontar del precio final, como la más eficaz carta de pago. (pacto 2º). En cada pago, se le añadirá el IVA correspondiente a dicha entrega. (folio 32) b) La sentencia de Instancia, partiendo de una interpretación de los elementos del contrato de reserva de vivienda, la califica acertadamente comopromesa de venta prevista en el art. 1441 del C.C., si bien las partes contratantes habían dejado para el futuro la total y completa determinación de los elementos y circunstancias del referido contrato de compraventa. Consideraba la inexistencia física y jurídica de la vivienda al no haberse comenzado su construcción ni otorgando la licencia de obras del Ayuntamiento al tiempo del contrato y a la ausencia de datos descriptivos y de calidades de la vivienda pues la documentación aportada en autos era tan solo una especie de folleto publicitario más que una auténtica memoria descriptiva, le llevaba a concluir la indeterminación del objeto del contrato. De igual forma de la falta de mención expresa de forma de pago del precio, era indicio de su calificación como Promesa de Venta, sin que se hubiese suscrito una compraventa. Para ello distinguía las dos supuestos que alude la jurisprudencia respecto a la Promesa de venta (SSTS
24.12.1992; 20-4-01) con su régimen de incumplimiento diferenciado: cuando las propias partes contratantes han dejado para el futuro la total y completa determinación de los elementos y circunstancias del contrato, en cuyo caso el incumplimiento no puede conducir más que a la exigencia por el contratante dispuesto a cumplir su compromiso a la indemnización de daños y perjuicios que dicho incumplimiento le haya podido acarrear y los supuestos en que se haya celebrado una compraventa perfecta que de momento no se puede consumar por impedirlo ciertos obstáculos, como falta de autorizaciones, o simplemente por desear esperar cierto plazo, debiendo poner de manifiesto su...
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ATS, 7 de Junio de 2005
...la Sentencia dictada, con fecha 28 de mayo de 2004 por la Audiencia Provincial de León (Sección Tercera ), en el rollo de apelación nº 57/2004. - Mediante providencia de fecha 29 de julio de 2004 se acordó por la Audiencia emplazar a las partes para ante este Tribunal, por término de treint......