SAP Barcelona, 9 de Octubre de 2002
| Ponente | ELENA SELLART OLLEARIS |
| ECLI | ES:APB:2002:9953 |
| Número de Recurso | 845/2001 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Fecha de Resolución | 9 de Octubre de 2002 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Barcelona, Sección 11ª |
SENTENCIA NÚM.
Ilmos. Sres.
D./Dª. JOAQUÍN DE ORO PULIDO LÓPEZ
D./Dª. JOSÉ ANTONIO BALLESTER LLOPIS
D./Dª. HELENA SELLART OLLEARIS
En la ciudad de Barcelona, a nueve de octubre de dos mil dos.
VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección undécima de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de menor cuantía nº 296/2000, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Sant Feliu de Llobregat, a instancia de D/Dª. Frida y Esteban , contra ARDEALA PROMOCIONES, SL. los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 6 de julio de 2001, por el/la Juez del expresado Juzgado.
La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por Dña. Frida y D. Esteban , con domicilio en Cervelló, AVENIDA000 , NUM000 AVENIDA000 y respectivos NIF NUM001 y NUM002 , representados por la Procuradora Teresa Martí Amigó y defendidos por el Letrado Francesc Briansó Buil, contra ARDEALA PROMOCIONES, SL., con domicilio en Avda. Cataluña, 32 de La Palma de Cervelló y CIF B-60854601, representada por el Procurador Antonio Urbea Aneiros y defendido por el Letrado Xavier Fornells Admella, debo CONDENAR y CONDENO a la demandada a abonar a la actora la suma de TRESCIENTAS SESENTA MIL PESETAS (360.000 Ptas.), más los intereses legales desde la fecha de la interposición de la demanda. No ha lugar a estimar los demás pedimentos de la actora. Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad."
Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante suescrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.
Se señaló para votación y fallo el día 18 de septiembre de 2002.
En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales salvo el plazo para dictar sentencia.
VISTO, siendo Ponente el/la Iltmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. HELENA SELLART OLLEARIS.
No comparte la Sala la tesis de la sentencia de grado que califica el pacto que vincula a los apelantes Sres. Frida Esteban con la apelada la agencia inmobiliaria ARDEALA PROMOCIONES SL. sea un contrato de opción de compra. Cierto es que los contratos son lo que son con independencia del nombre con que los designen las partes. Pero es significativo que una profesional de la intermediación inmobiliaria como la demandada ARDEALA que confecciona los documentos, no use tal vocablo y se atenga a la expresión "reserva" cuyo ámbito, como veremos, es mucho más reducido y desde luego no supone un contrato con autonomía suficiente para distanciarse de la compraventa como ocurre en la opción de compra. Éste último contrato se define como negocio atípico e innominado, en cierto sentido precontrato, de carácter unilateral en principio, en virtud del cual una parte normalmente a cambio de una prima o precio concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre si celebrará o no un contrato de compraventa que ya queda predeterminado en el de opción dentro de un plazo que se convierte en elemento esencial (STS 16/4/79, 24/10/90 y 16/10/97). Pero lo que caracteriza a la opción de compra es que llegado el día ad quem, cumplido el plazo, nadie puede obligar a la optante- eventual comprador a que realice la compraventa pues ya ha cumplido su sinalagmé obligacional pagando la prima y si era gratuito sólo engendra obligaciones para el vendedor. Su trascendencia e importancia posibilitan su acceso al Registro de la Propiedad (art. 14 Reglamento Hipotecario).
La denominada "reserva" es un pacto adicional de la compraventa. El vendedor concede un plazo al comprador y en principio le asegura que durante ese plazo no venderá la cosa (aquí el inmueble) a un tercero. Cumplido el plazo el vendedor puede o hacer uso de la facultad reservada y disponer libremente de la finca u obligar al comprador a que formalice la compraventa que puede haber quedado pergueñada en su integridad o a falta de completar algún requisito. La gran diferencia con la opción de compra es que en la opción, cumplido el plazo, nada se puede exigir a la optante como eventual comprador. Mientras que en la "reserva", cumplido el plazo, puede el reservista actuar las cláusulas del contrato y si quedó perfeccionado exigir su cumplimiento a no ser que claramente se haya dispuesto expresamente la exoneración de toda obligación por el futuro vendedor o resolverlo, particularmente si se ha negociado como accesorio un pacto de arras que podrá exigirse aquel de los contratantes que haya faltado a su obligación contractual. Cumple significar que mientras en la opción de compra sólo hay una prima a no ser que sea gratuita, en la "reserva" puede o no pactarse las arras que sirven al contrato de compraventa del que dicha reserva no es más que un accesorio temporal. Los contendientes pactan una "reserva" y además disponen unas entregas a cuenta que totalizan la reclamada suma de 1.400.000,ptas.
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba