SAP Madrid 535/2006, 4 de Septiembre de 2006

JurisdicciónEspaña
EmisorAudiencia Provincial de Madrid, seccion 14 (civil)
Número de resolución535/2006
Fecha04 Septiembre 2006

AMPARO CAMAZON LINACERO JUAN UCEDA OJEDA PALOMA MARTA GARCIA DE CECA BENITO

AUD. PROVINCIAL SECCIÓN N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00535/2006

Rollo: RECURSO DE APELACIÓN 95 /2006

SENTENCIA

Ilmos. Sres. Magistrados:

AMPARO CAMAZON LINACERO

JUAN UCEDA OJEDA

PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

En MADRID, a cuatro de septiembre de dos mil seis.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 116 /2005, procedentes del JDO. 1A.INST.E INSTRUCCIÓN N. 4 de MAJADAHONDA, a los que ha correspondido el Rollo 95 /2006, en los que aparece como parte apelante D. Luis Pedro representado por el procurador Dª Mª LUISA MONTERO CORREAL, en esta alzada, y como apelado D. Everardo, quien formuló oposición al recurso en base al escrito que a tal efecto presentó, representado por el procurador Dª MARIA TERESA GALAN ABAD, en esta alzada, sobre reclamación de cantidad, y siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª AMPARO CAMAZON LINACERO.

ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO

Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Majadahonda, en fecha 31 de Octubre de 2005 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "Que debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta por la representación procesal de Luis Pedro, absolviendo a Everardo de las pretensiones formuladas de contrario.

Con imposición en materia de costas a la parte demandante."

SEGUNDO

Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte D. Luis Pedro al que se opuso la parte apelada D. Everardo, y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC, se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO

Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 18 de Julio de 2006.

CUARTO

En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales, excepto en el plazo para dictar sentencia, debido al cúmulo de asuntos pendientes que pesan sobre esta Sección.

FUNDAMENTOS JURÍDICOS

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.

PRIMERO

El arrendador actor ejercitó en la demanda acción de resolución del contrato de arrendamiento de vivienda celebrado el día 1 de febrero de 2003 con el arrendatario demandado e indemnización de daños y perjuicios; la resolución del contrato de arrendamiento se fundamentaba en la extinción del mismo con efectos de 1 de febrero de 2005, tras la consumación del plazo de duración de un año y primera prórroga, por necesitar el arrendador la vivienda y haberse pactado en la cláusula tercera del contrato, de acuerdo con lo establecido en el apartado 3 del artículo 9 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, la exclusión de la prórroga obligatoria por necesidad del arrendador, debiendo notificarse la misma al arrendatario con una antelación mínima de tres meses, notificación que se había efectuado formalmente el 20 de octubre de 2004, si bien con anterioridad ya se había comunicado verbalmente, sin que el arrendatario mostrase disconformidad hasta el 24 de enero de 2005, fecha en que alegó la inoperancia de la cláusula tercera por generalista al romperse los tratos preliminares mantenidos entre las partes en orden a comprar el arrendatario la vivienda arrendada; la necesidad alegada venía constituida por el inicio del proyecto de vida en común de su hermano, con quien convivía el actor en vivienda propiedad de aquel, con su pareja y en el inicio del proyecto de vida en común del arrendador con la suya; y la reclamación de daños y perjuicios, cifrada en la demanda en la suma de 1.548 euros (mensualidades de febrero y marzo de 2005 a razón de 774 euros/mes que venía abonando como renta el arrendatario), calculada de acuerdo con los importes fijados en el contrato en concepto de rentas, se fundamentaba en la necesidad de buscar alojamiento, al continuar el arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda desde el mes de febrero de 2005, soportando el arrendador el coste de dicho alojamiento, al pasar a residir el arrendador con su pareja en la vivienda de reducidas dimensiones que tenía alquilada ésta y por la que pagaba una renta mensual de 610 euros; la cantidad reclamada como indemnización de daños y perjuicios debía incrementarse, según la demanda, en el importe de las rentas que se devengaran desde la presentación de la demanda hasta la efectiva recuperación de la vivienda por el arrendador, a razón de 774 euros mensuales para el año 2005.

El demandado se opuso a la demanda alegando la existencia de fraude contractual y comportamiento contrario al principio de buena fe que debe regir en el cumplimiento de los contratos, al intentar eludir el arrendador, con la cláusula contractual genérica de necesidad, la duración mínima de cinco años a la que tiene derecho el arrendatario y la inexistencia de causa de necesidad porque la finalidad de la extinción del contrato era proceder a la venta de la vivienda; así como la improcedencia de la indemnización por daños y perjuicios al venir abonando la renta de 774 euros mensuales durante los meses de febrero, marzo y abril de 2005.

En fecha 31 de mayo de 2005, el arrendador comunica al Juzgado que el arrendatario ha hecho entrega de las llaves de la vivienda y que, según la cláusula octava del contrato, procede la devolución de la fianza de 774 euros a la parte demandada, depositando su importe con el fin de que quede como garantía, siquiera parcial, de las obligaciones a las que pudiera ser condenada la parte demandada en el procedimiento como consecuencia de los daños y perjuicios originados al arrendador, sin perjuicio de continuar el procedimiento a fin de obtener el resarcimiento por los daños y perjuicios.

En la audiencia previa el actor fijó la indemnización por daños y perjuicios en la suma de 3.096 euros, que se correspondía con el importe de las rentas de los meses de febrero, marzo, abril y mayo de 2005, a razón de 774 euros mensuales (774 euros x 4 meses).

La sentencia de primera instancia razonó que la causa de necesidad debía ser concreta y especificada en la cláusula contractual, al no poder admitirse como válida una previsión hipotética como la que se hacía en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, que debía entenderse incluida en el contrato con la finalidad de evitar la aplicación de la prórroga imperativa hasta el plazo de cinco años, y que dejaba el cumplimiento del contrato al arbitrio de uno de los contratantes, lo que vulneraba el artículo 1.256 del Código civil y contrariaba la buena fe contractual; que la celebración de un anterior contrato entre las partes con duración de once meses y calificado de "temporada", sustituido por el de 1 de febrero de 2003, ponía de manifiesto que la finalidad pretendida también en ese primer contrato era burlar el plazo legal de cinco años a favor del arrendatario; que la cláusula debía calificarse como abusiva y, por tanto, debía declararse nula de oficio conforme al artículo 6 del Código civil, y no se podía invocar su aplicabilidad al supuesto litigioso; que no se había acreditado la necesidad del arrendador para vivienda propia, ya que existieron tratos preliminares de venta entre las partes acreditativos de la voluntad del arrendador de vender la vivienda y no de ocuparla como vivienda permanente para sí; que, en consecuencia, procedía desestimar la pretensión principal y la accesoria de indemnización de daños y perjuicios; y desestimó la demanda condenando al actor al pago de las costas causadas en la primera instancia.

El actor interpone recurso de apelación alegando la infracción del artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos al concurrir la necesidad del arrendador para residir en la vivienda con su actual compañera, hecho no desvirtuado por la parte que alegaba estar actuando el arrendador en fraude de ley, y haber dado cumplimiento a todos los requisitos exigidos por la ley y el contrato, y no ser abusiva la cláusula tercera del contrato, en virtud de la cual las partes acordaron la exclusión de la prórroga obligatoria para el caso en el que el arrendador necesitase la vivienda para destinarla a vivienda permanente para sí, debiendo mediar, en todo caso, un preaviso mínimo de tres meses a la terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, reiterando lo expuesto en la demanda acerca de la no necesidad de que la concreta causa de necesidad del arrendador figure en el contrato, siendo suficiente con que en él se prevea que la necesidad del arrendador de ocupar el inmueble alquilado determinará la improcedencia de la prórroga y ello porque, por definición, en el momento de...

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