SAP Alicante 293/2001, 28 de Mayo de 2001

PonenteD. ALFREDO DE DIEGO DÍEZ
ECLIES:APA:2001:2510
Número de Recurso31/2001
ProcedimientoCIVIL
Número de Resolución293/2001
Fecha de Resolución28 de Mayo de 2001
EmisorAudiencia Provincial - Alicante, Sección 7ª

D. José de Madaria RuviraD. José Manuel Velero DiezDª. Dª. Gracia Serrano Ruiz de Alarcón

SENTENCIA NUMERO 293 / 01

Iltmos. Sres.:

Presidente: D. José de Madaria Ruvira

Magistrado: D. José Manuel Valoro Díez

Magistrado: Dª. Gracia Serrano Ruiz de Alarcón

En la ciudad de Elche, a veintiocho de mayo de dos mil uno.

La Sección Séptima de la Audiencia Provincial de Alicante con sede en Elche, integrada por los Iltmos. Sres expresados al margen, ha visto los autos n° 231 / 99 sobre Juicio de Menor Cuantía seguidos en el Juzgado de Primera Instancia número de seis de Orihuela, de los que conoce en grado de apelación esta Sala en virtud del recurso entablado por la parte demandante, CARFRAMAR, S.L. habiendo intervenido en la alzada dicha parte, en su condición de recurrente, representada por el procurador Sr. Tormo Ródenas y dirigida por el letrado Sr. Ros Cámara, y como apelada D. Fernando y Dª. Inmaculada , representados por el Procurador Sr. Castaño García con la dirección de la Letrada Sra. Tovar Gelabert.

ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO

Por el Juzgado de Primera Instancia número seis de Orihuela en los referidos autos, se dictó sentencia con fecha 25-10-00, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que desestimando como desestimo la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Lucas Tomás, en nombre y representación de "CARFRAMAR, S.L.", contra D. Fernando y DOÑA Inmaculada , representados por el Procurador Sr. Martínez Gilabert, absuelvo a los demandados de los hechos enjuiciados, con expresa imposición de las costas a la parte actora y estimando como estimo la demanda reconvencional interpuesta por el Procurador Sr. Martínez Gilabert, en la representación que ostenta, declaro resuelto el contrato privado de compraventa de vivienda suscrito por las partes en fecha 3 de enero de 1992 y condeno a la mercantil demandada en reconvención a la pérdida d ola cantidad de 5.000.000 ptas que se entregaron en concepto de arras penitenciales y que ya obran en poder de la parte vendedora, con expresa imposición de las costas causadas en reconvención a la mercantil "CARFRAMAR, S.L.".

SEGUNDO

Contra dicha sentencia, se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, en tiempo y forma que fue admitido en ambos efectos, elevándose los autos a este Tribunal, donde quedó formado el Rollo número 31 / 01, tramitándose el recurso en forma legal. La parte apelante solicitó la revocación de la sentencia de instancia y la apelada su confirmación. Para la deliberación y votación se fijó el día veinticuatro de mayo de dos mil uno.

TERCERO

En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

VISTO, siendo Ponente el Iltmo. Sr. D. José Manuel Valoro Díez.

FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO

En su primer motivo de recurso la mercantil apelante, viene a denunciar error de derecho en la interpretación del contrato de compraventa por atribución a las arras del carácter de penitenciales, cuando realmente su naturaleza jurídica es la de confirmatorias.

Para resolver tal controversia conviene distinguir ambas figuras jurídicas Las arras confirmatorias actúan en el ámbito obligacional de los contratos con fuerza vinculante que no faculta, por tanto, para resolver las obligaciones contraídas y que normalmente se corresponden con las entregas o anticipos del precio a cuenta (Sentencia de 25 Marzo 1995l; en cambio las arras penitenciales, contempladas en el art. 1454 del Código Civil, autorizan a las partes, por mediar concierto libremente convenido, conforme a la libertad contractual consagrada en el art. 1255, a desistir del negocio a su arbitrio, pero cumpliendo con la sanción pecuniaria que el precepto autoriza.

En este sentido la STS de 22 de septiembre 1999 afirma que "la doctrina de esta Sala viene declarando que el empleo de la palabra señal no cabe entender que exprese siempre y necesariamente la facultad de separarse del contrato, por lo que puede ser estimada, en los casos en los que así actúe y proceda, como anticipo y parte del precio (Ss de 24-12-1992, 11-4-1994, 15- 3-1995 y 28-3-1996); sin embargo sí tiene proyección de conformar efectivas arras penitenciales, dado que el art. 1454 no tiene carácter imperativo, siempre y cuando la voluntad negocial de las partes establezca de forma precisa y rotundamente expresada la condición de arras de tal clase y de forma que los anticipos entregados tengan esa finalidad, que debe resultar bien constatada en el documento que refleja el contrato (Ss de 16-3-1992, 31-7-1992, 28-9-1992, 28-3-1993, 11- 12-1993, 4-3-1996, 28-3-1996 y 18-10-1996)...". Abundando en esta interpretación la STS de 31 de diciembre de 1998, insiste en que " el empleo de la palabra señal no cabe entender que exprese necesariamente la facultad de separarse de un contrato, pudiendo ser estimada sin error como anticipo del precio" (sentencias de 31 de julio, 28 de septiembre y 24 de diciembre de 1992, 11 de abril de 1994 y 15 de marzo de 1994); lo que resulta procedente en relación al texto del artículo 1454 del Código Civil e interpretación jurisprudencial del mismo, para definir el alcance del pacto de arras. A tales, efectos, la interpretación de dicho precepto sustantivo llevada a cabo por esta Sala, en razón a su excepcional y exigente interpretación restrictiva del clausulado contractual, viene a sentar que no se trata de derecho necesario; para que tenga aplicación y resulte vinculante alas partes, se impone con rigor que la voluntad de las mismas resulte clara, precisa y esté rotundamente expresada en el contrato, es decir, debe hacerse constar la función penitencial de los anticipos entregados (sentencias de 4 de noviembre de 1991, 3 de octubre de 1992, 11 de diciembre de 1993, 21 de junio de 1994 y 25 de marzo de 1995), pues, en otro caso, cualquier entrega dineraria llevada a cabo por el comprador - respetando la reglamentación del contrato- ha de reputarse como integrante del precio y pago anticipado del mismo, que sirve para confirmar el negocio celebrado.".

Consecuentemente, las dudas que se presenten en cada supuesto sobre la calificación correspondiente a las cantidad que el comprador entrega anticipadamente, han de resolverse utilizando las normas legales que disciplinan la interpretación de los contratos, en la procura de determinar cual fue la voluntad indubitada de las partes respecto al alcance y eficacia de las arras que se discuten, lo que impone el estudio hermenéutico de la cláusula litigiosa que en este caso es del siguiente tenor:" a) Dos millones de Ptas., como, señal y parte de pago a la firma del contrato ... Tres millones de Ptas al 31 de enero de 1992, como 21 señal y parte de pago ...". Aplicando la doctrina antes expuesta al caso que nos ocupa, es claro que falta la imprescindible voluntad clara, precisa y expresada en el contrato dirigida a la consideración de tales cantidades como arras penitenciales, por lo que habrán de considerarse confirmatorias del contrato e integrantes aquellas cantidades del precio y pago anticipado del mismo. Se estima en este particular el recurso interpuesto.

SEGUNDO

El segundo motivo de impugnación se centra en la inexistencia de incumplimiento del contrato por su parte, ya que lo único que hizo fue retener el pago de los 22 millones de pesetas, a la vista de que los vendedores no cumplían con las obligaciones asumidas por cuanto la finca no reunía las condiciones pactadas de cabida, cargas y encontrarse al corriente del pago de impuestos y gastos, con la consecuente improcedencia del requerimiento notarial resolutorio formulado de contrario.

El presupuesto preciso para obtener la sanción resolutoria de un convenio de prestaciones recíprocas, cuando lo peticiona el vendedor, exige que éste necesariamente no sea incumplidor previamente, pues no le asistiría la condición de perjudicado puro. En el caso que nos ocupa, no hay evidencia del imputado incumplimiento previo de los vendedores con efectos liberadores de resolución contractual como a continuación veremos.

Aduce la compradora recurrente defecto de cabida en la finca objeto del contrato por resultar una superficie inferior ala que figura en el Registro de la Propiedad, pero este hecho, aun con ser cierto, no constituye un incumplimiento contractual, pues aunque el artículo 1469 del CC, establece la obligación de entregar la cosa vendida con todo lo que exprese el contrato, lo cierto es que esto es así pero con sometimiento a determinadas reglas y una de ellas es la prevista en el artículo 1471 del CC, que nos dice que" En la venta del inmueble, hecha por precio alzado y no a razón de un tanto por unidad de medida o número, no tendrá lugar el aumento o disminución del mismo, aunque...

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