SAP Barcelona 371/2007, 4 de Julio de 2007

PonenteJUAN BAUTISTA CREMADES MORANT
ECLIES:APB:2007:6941
Número de Recurso712/2006
Número de Resolución371/2007
Fecha de Resolución 4 de Julio de 2007
EmisorAudiencia Provincial - Barcelona, Sección 13ª

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN TRECE

ROLLO Nº 712/2006-A

RETRACTO DEL ARRENDAMIENTO Nº 489/2005

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 2 DE IGUALADA

S E N T E N C I A N ú m. 371

Ilmos. Sres.

D. JUAN BAUTISTA CREMADES MORANT

Dª. Mª ÁNGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a cuatro de julio de dos mil siete.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Trece de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Retracto del Arrendamiento nº 489/2005, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Igualada, a instancia de D. Carlos Ramón y D. Iván, contra Dª. Marí Jose y D. Braulio ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 13 de Junio de 2006, por el/la Juez del expresado Juzgado.

ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO

Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la Sentencia apelada cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: DESESTIMO la demanda presentada per la procuradora Sra. García del Puerto en representació d' Carlos Ramón y Iván contra Braulio i Marí Jose i absolc els demandats de totes les peticions en contra seva. Imposo les costes a la part actora".

SEGUNDO

Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO

Se señaló para votación y fallo el día 26 de Junio de 2007.

CUARTO

En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JUAN BAUTISTA CREMADES MORANT.

FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO

La demanda rectora va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que se declare el derecho de los D. Carlos Ramón y D. Iván (arrendatarios/actores) a retraer la vivienda sita en la C/ DIRECCION000, NUM000, planta baja de Vilanova del Camí, condenando a D. Braulio y Dª Marí Jose (adquirentes/demandados) a que dentro del plazo que se le señale otorgue escritura a favor de los actores en las mismas condiciones en que adquirió la finca, recibiendo en el acto el precio que se consignará y el importe de los gastos que sean de legítimo abono, bajo apercibimiento de otorgarla de oficio y a su costa. A dicha pretensión se opusieron los referidos demandados, alegando ausencia de los requisitos formales para la interposición del retracto (en concreto, la consignación del precio correspondiente a la venta y el plazo de caducidad señalado para su ejercicio de 30 días naturales) y de fondo, para el ejercicio del retracto, habiendo tenido los actores diversas oportunidades para conocer los detalles de la adjudicación.

La sentencia de instancia desestima la demanda con imposición de las costas a los actores. Frente a dicha resolución se alzan éstos, en base a que la acción se había ejercitado dentro de plazo y la consignación "aunque más allá de ese plazo, está dentro de los límites legales, de acuerdo con la jurisprudencia de aplicación" (sic) en relación con la interpretación del art. 1618.2 LEC 1881 en relación con el 25.3 LAU 94, más favorable a la tutela judicial efectiva ex art. 24 CE. Queda pues el debate planteado en tales concretos términos, para cuya resolución se dispone del mismo material instructorio que en la instancia.

SEGUNDO

El retracto se sigue por las reglas del juicio ordinario (art. 249.1, en todo caso, siendo arrendaticio, por la regla 6ª ), debiendo acompañar a la demanda - y si no, no se admitirá, conforme al art. 269.2 LEC - un principio de prueba del título en que se funde y, cuando sea necesario (como es el caso, según se dirá, y el todo caso porque lo exige el art. 25 de la LAU en relac ión con el 1518 CC), el documento que acredite haber consignado el precio, si éste es conocido, o de haberse constituido caución que garantice su consignación en cuanto se conozca (art. 266.3 LEC ).

Los requisitos que permiten el ejercicio del derecho de retracto, ex art. 25.3 LAU son: 1) La cualidad del arrendatario directo, por cesión consentida o por subrogación del actor que esté ocupando la vivienda (legitimación activa), en el momento del ejercicio (SSTS,5.2.1958, 24.3.1960, 9.5.1969, 7.5.1985,...). 2) que se hubiera producido la transmisión (no basta un simple acuerdo obligacional, sino la consumación de la venta, habiendo entrado el comprador en posesión de la cosa, por tradición real o simbólica) de propiedad de la vivienda arrendada (el contrato transmisivo ha de ser válido, así la STS. 28.1.1950 ); la legitimación pasiva corresponde al adquirente "último" (SSTS. 30.12.1966, 6.2.1967, 22.10.1968, 3.3.2004... aunque nada impide que el vendedor intervenga en el proceso, así la STS. 11.5.1992 ). 3 ) que no se hubieran practicado las notificaciones (fehacientes) oportunas de la voluntad de vender o que aquellas fueren defectuosas por haberse omitido algún dato esencial o por alterar las condiciones anunciadas. 4) la comunicación fehaciente por el adquirente (el comprador o su apoderado o representante; así las SSTS. 24.6.1954, 19.11.1968, 24.5.1982,...) del hecho de la transmisión y de sus condiciones, a través de copia de la escritura o documento en el que se hubiere formalizado la transmisión (sin perjuicio de la validez de la renuncia al derecho a ser notificado), cuya carga de comunicación requiere del previo conocimiento de la situación arrendaticia; no se señala plazo para realizar la comunicación, dependiendo exclusivamente de la voluntad del adquirente o de la necesidad que tenga de hacer constar registralmente su...

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