SAP Baleares 13/2007, 16 de Enero de 2007

Ponente:SANTIAGO OLIVER BARCELO
Número de Recurso:531/2006
Procedimiento:CIVIL
Número de Resolución:13/2007
Fecha de Resolución:16 de Enero de 2007
Emisor:Audiencia Provincial - Baleares, Sección 5ª
RESUMEN

PROPIEDAD HORIZONTAL. ELEMENTOS COMUNES. La condición de elemento común por destino le viene dada porque no se le configuró como elemento privativo antes de iniciarse la venta de los pisos y locales y, consiguientemente, no habiéndose establecido válidamente que haya de ser privativa ha de reputarse elemento común. Aunque ésta (la cubierta) sea elemento común de los propietarios de los...... (ver resumen completo)

 
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AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00013/2007

Rollo: RECURSO DE APELACION 0000531 /2006

SENTENCIA Nº 13

Ilmo. Sr. Presidente:

  1. Miguel Cabrer Barbosa

    Ilmos. Sres. Magistrados:

  2. Mateo Ramón Homar.

  3. Santiago Oliver Barceló

    En PALMA DE MALLORCA, a dieciséis de enero de dos mil siete.

    VISTOS por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos de Juicio Ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia Número 2 de Manacor, bajo el Número 226/05, Rollo de Sala Número 531/06, entre partes, de una como demandado-apelante, la Comunidad de Propietarios del Complejo de Viviendas sito en zona Romaguera nº 110, representada por la Procuradora Dª. Nuria Chamorro Palacios y defendida por el Letrado D. José Manuel Gonzalez Llamazares; y de otra como demandante-apelado, D. Benito, representado por la Procuradora Dª. Mª Dolores Montojo Ripoll y defendido por el Letrado D. Víctor Sbert Gutiérrez-Otero.

    ES PONENTE el Ilmo. Sr. D. Santiago Oliver Barceló.

ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO

Por la Ilma. Sra. Magistrado Juez, del Juzgado de Primera Instancia Número 2 de Manacor en fecha veintiocho de abril de 2006, se dictó Sentencia cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "Que debo estimar y estimo la demanda formulada por Dª Ángela, Procurador de los Tribunales, en nombre y representación de Don Walter Erens, y debo condenar y condeno al demandado Comunidad de Propietarios sito en C/ DIRECCION000 (Calas de Mallorca) a que indemnicen a la actora en la cantidad de siete mil dos cientos cincuenta euros con veintiún céntimos (7.250,21 euros), más los intereses del art. 576 LEC, sin imposición de las costas procesales".

SEGUNDO

Que contra la anterior Sentencia y por la representación de la parte demandada, se interpuso recurso de apelación y seguido el recurso por sus trámites se celebró deliberación y votación en fecha quince de enero del corriente año, quedando el recurso concluso para Sentencia.

TERCERO

Que en la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO

Formulada demanda en reclamación de la cantidad de 7.250,21.-Euros por parte de D. Benito, contra la "Comunidad de Propietarios Zona Romaguera", por causa de humedades y producción de daños en el bungalow nº 7, propiedad del primero, fue contestada por la "Comunidad de Propietarios" y, tras la práctica de las pruebas propuestas y admitidas, salvo la pericial técnica judicial, aquélla fue estimada en la instancia por Sentencia de fecha 28-Abril-2006, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que debo estimar y estimo la demanda formulada por Dª Ángela, Procurador de los Tribunales, en nombre y representación de D. Benito, y debo condenar y condeno al demandado Comunidad de Propietarios sito en C/ DIRECCION000 (Calas de Mallorca) a que indemnicen a la actora en la cantidad de siete mil dos cientos cincuenta euros con veintiún céntimos (7.250,21 euros), más los intereses del art. 576 LEC, sin imposición de las costas procesales"; contra cuya resolución se alza las representación procesal de la "Comunidad de Propietarios" demandada, alegando error en la valoración de la prueba, pues entiende que la única causa de los daños tiene su origen en las filtraciones provenientes de una tubería de aguas "limpias", las cuales produjeron el lavado del terreno y la posterior rotura de la conducción de aguas fecales, que el suministro de agua sanitaria es individualizado para 4 unidades, que la tubería tiene el carácter de privativa, y que las facturas no van giradas contra el actor, quien además había percibido parte de la indemnización de su propia compañía aseguradora, por todo lo cual interesa la revocación de la indicada resolución por desestimación de la demanda formulada en su contra, y subsidiariamente se le condene única y exclusivamente al pago del importe de las facturas sobre las que el actor estaría legitimado para reclamar.

La representación procesal del Sr. Benito se opone al recurso formalizado de adverso, alegando que el origen de las humedades está en conducciones comunitarias por destino, pues la tubería rota da servicio a cuatro bungalows, y no exclusivamente al del actor, y que la oferta de su aseguradora fue rechazada y hubiere obedecido a reparación interior de su vivienda, y que la suma reclamada corresponde a la total reparación, avalada por peritaje y facturas, por todo lo cual interesa la íntegra confirmación de la resolución recurrida.

SEGUNDO

Conviene precisar que, a falta de otros elementos objetivos o de desafectación, prevé el artículo 396 del Código Civil que las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua... hasta la entrada al espacio privativo, son elementos comunes, así como cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resultan indivisibles; y el artº 3 de la Ley de Propiedad Horizontal que en el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil corresponde al dueño de cada piso o local:

  1. El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.

  2. La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.

    A cada piso o local se atribuirá una cuota de participaciones con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime.

    Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separar los elementos que lo integran y sin que la transmisión del disfrute afecte a las obligaciones derivadas de este régimen de propiedad.

    En la enumeración del artículo 396 del Código Civil jurisprudencia -inspirándose quizás en el art. 13 de la Ley portuguesa de 14 de octubre de 1955 que distingue entre partes comunes por naturaleza y aquellas sobre las que recae una presunción de comunidad-, desde la Sentencia de 10 de mayo de 1965, suele distinguir dos grupos de elementos comunes: de un lado aquellos que lo son por su naturaleza o esencia, entre los que se incluyen el suelo, las cimentaciones, los muros y las escalera, y, de otro lado, los que lo son por destino o accesorios, entre los que se comprenden los patios interiores, las terrazas a nivel o las cubiertas de parte del edificio (Sentencias del Tribunal Supremo de 27 de febrero de 1987, 5 de junio y 18 de julio de 1989 y 10 de febrero de 1992.

    Del primer grupo -elementos comunes por naturaleza o esenciales-forman parte aquellos elementos comunes cuya desafectación no cabe pues haría imposible la pervivencia de la propiedad horizontal del edificio, ya que al convertir en privativo uno de dichos elementos, se impediría que los propietarios de los diversos pisos o locales utilizaran éstos con arreglo a su destino.

    Dentro del segundo grupo -elementos comunes por destino o accesorios-, se integran aquellos que pueden ser desafectados por acuerdo unánime de los copropietarios, sin que por ello quede imposibilitado el correcto funcionamiento del régimen de la propiedad horizontal.

    Pues bien, el nuevo inciso final del listado de elementos comunes del artículo 396 del Código Civil con su referncia a los elementos comunes "que por su naturaleza o destino resulten indivisibles", nos remite a las dos categorías ya consagradas por la jurisprudencia anterior: elementos comunes por naturaleza o esenciales elementos comunes por destino o accesorios.

    Además de la que distingue entre elementos legales por naturaleza y por destino, el artículo 396 del Código Civil recoge expresamente la clasificación que distingue entre elementos comunes materiales y jurídicos. Dentro de los primeros deben entenderse incluidos todas las porciones del edificio, instalaciones u objetos que tengan una realidad física. En la segunda categoría se integran los derechos, entre ellos las servidumbres, a las que se alude en el artículo 396 del Código Civil, y otros a los que no se hace mención en dicho precepto, como los derivados del arrendamiento que la Comunidad de Propietarios puede concertar sobre los elementos comunes.

    Se clasifican los elementos comunes en los que lo son "por ley" o "por voluntad de los particulares". En la primera categoría incluye a los que aparecen en la relación del artículo 396 del Código Civil. Entre los del segundo grupo se comprenderían aquellos a los que los estatutos o el acuerdo unánime de los comuneros atribuyen la condición de elemento común.

    Otra clasificación es la que distingue entre elementos "absoluta" y "relativamente" comunes, según que su uso y disfrute corresponda a todos o sólo a alguno de los copropietarios.

    El legislador de 1999 ha insistido en la técnica consistente en engrosar el listado de elementos comunes en régimen de "numerus apertus" para establecer sobre las partes del edificio incluidas en la relación una presunción de comunidad. Sin embargo, en la práctica, la regla presuntiva que se deriva del propio artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal, opera en sentido inverso, es decir, no se parte del Texto Legal, sino de los títulos constitutivos de la propiedad horizontal y de la adquisición de las partes privativas, de manera que todas aquellas porciones del inmueble...

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