SAP Cádiz, 7 de Marzo de 2000

PonentePEDRO MARCELINO RODRIGUEZ ROSALES
ECLIES:APCA:2000:852
Número de Recurso445/1999
ProcedimientoCIVIL
Fecha de Resolución 7 de Marzo de 2000
EmisorAudiencia Provincial - Cádiz, Sección 1ª

SENTENCIA

Rollo 445/99

Juicio de Menor Cuantía 154/98

Juzgado de Primera Instancia CUATRO de Cádiz

Presidente:

Rosa Fernández Núñez

Magistrados:

Fernando Francisco Rodríguez de Sanabria Mesa

Pedro Marcelino Rodríguez Rosales (ponente)

En Cádiz, a siete de marzo de 2000.

ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO

Se ha visto por esta Audiencia Provincial, Sección Primera, los autos de menor cuantía 154/98 sobre reclamación de cantidad, procedentes del Juzgado de Primera Instancia CUATRO de Cádiz , pendientes de recurso de apelación; en los que es demandante don Juan Miguel , representado por el procurador don José Eduardo Sánchez Romero y defendido por la abogada doña María Teresa de Querol Sahagún; y demandados don Mariano y doña Cecilia , representados por la procuradora doña Isabel González Domínguez y defendidos por el abogado don Juan Bosco Rodríguez; don Rosendo y doña Elena , representados por la procuradora doña María Fernández Roche y defendido el primero por don José María Fernández Reyes y la segunda por don Rafael Baena Díaz.

SEGUNDO

Por el Juzgado de Primera Instancia CUATRO de Cádiz se dictó sentencia en los referidos autos con fecha catorce de octubre de 1999 , en la que se desestimaba la demanda con imposición de costas al actor.

TERCERO

Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte actora y admitido el mismo en ambos efectos, se elevaron los autos a este Tribunal, con emplazamiento de las partes, habiendo comparecido demandante y demandados, e iniciada la alzada y seguidos todos los trámites, se señaló día para la vista, que tuvo lugar en fecha uno de marzo de 2000, con asistencia de apelante y apelados.

CUARTO

En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales.

FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO

Este proceso versa sobre la reclamación de honorarios por la gestión realizada por un agente de la propiedad inmobiliaria con ocasión de la venta de un piso.

Según el demandante, dicha venta se produjo gracias a su intervención, mientras que los demandados aseguran que no fue así.

SEGUNDO

Son hechos que deben tenerse por probados en fundamento de la presente resolución:

  1. ) Juan Miguel es agente de la propiedad inmobiliaria con el número de colegiado NUM000 y ejerce en Cádiz, donde tiene una oficina abierta en la Avenida de Andalucía 11, 2º D, con el nombre comercial Bahía Blanca.

  2. ) En junio de 1996, Rosendo y Elena encargaron al demandante que vendiera el piso de su propiedad en AVENIDA000 NUM001 , NUM001 NUM002 , por un precio aproximado de veintisiete millones de pesetas. Esto lo acreditan el documento cuatro de la demanda, el reconocimiento de esos dos demandados en la contestación a la demanda y en la prueba de confesión (folios 207 y 311), las declaraciones de los testigo María Rosario (f. 193 y ss.) y Ismael (f. 197), así como los documentos que justifican que la finca fue exhibida ya en septiembre de 1996.

  3. ) Para impulsar la venta, Carlos publicó varios anuncios en el Diario de Cádiz los días trece, quince y diecisiete de octubre de 1996 (f. 12), nueve y once de marzo de 1997 (f. 15), trece y quince de abril (f. 18), trece de mayo (f. 23), veintiuno y veintitrés de septiembre (f. 26) y diecinueve y veintiuno de octubre y siete y nueve de diciembre de 1997 (folios 29 y 32).

    Fruto de esta promoción, varias personas interesadas visitaron la vivienda acompañados por empleados de la agencia entre septiembre de 1996 y octubre de 1997 (folios 35 a 47). También se produjeron diversas llamadas entre el agente y los propietarios, donde el primero les informaba de la marcha de sus gestiones. Están acreditadas las del tres de octubre de 1997 y ocho de enero del año siguiente, según el listado de Telefónica.

  4. ) Cecilia se enteró de la venta del piso por uno de los anuncios publicitarios (confesión, f. 203) y fue a visitarla con su esposo, el también demandado Mariano , el veintidós de septiembre de 1997.

    Ese día, Cecilia , con el consentimiento de su marido, que asumía las mismas obligaciones, encargó a Bahía Blanca que le mostrara la vivienda y gestionara los trámites necesarios para una posible compra, comprometiéndose a pagar el dos por ciento del precio si llegaba a realizarse (f. 47 y confesión, 200 y 203, preguntas tercera y cuarta).

  5. ) Jesus Miguel , que hace funciones de portero en el inmueble, había colocado un cartel por encargo de los dueños anunciando la venta y con su número de teléfono. Esto lo reconocen todas las partes y especialmente el portero y Rosendo (confesión, pregunta novena).

    Cecilia Mariano , después de ver el piso, comunicaron a la agencia que no les interesaba; pero llamaron a Jesus Miguel , enterados de su teléfono por el cartel que habían visto al visitar al vivienda, y fueron a verlo nuevamente en octubre (confesión de Cecilia , pregunta octava) y varías veces más en noviembre y diciembre (confesión de Mariano , preguntas octava, novena y décima) En todas estas ocasiones quien les dio acceso fue Jesus Miguel (testifical, f. 235,- pregunta quinta), a quien no informaron de que ya habían visto la casa. Dos días después de la primera visita con el portero, el Sr. Mariano le llamó para pedirle que los pusiera en contacto con los dueños y Jesus Miguel les dio su teléfono (f. 256).

  6. ) Los cuatro demandados llegaron a un acuerdo sobre la compraventa y en diciembre se firmó un documento privado (confesión de Rosendo , pregunta décima), posteriormente elevado a escritura pública que figura inscrita en el Registro (f. 67), donde se hizo constar que el precio era de veintidós millones de pesetas.

  7. ) Jesus Miguel no actuó nunca por encargo de la inmobiliaria Híspania-Edinver, según tiene declarado.

TERCERO

Nos encontramos ante dos contratos de corretaje, suscritos entre Carlos , por un lado; y Rosendo y Elena , y Cecilia y Mariano , por los otros.Por el primero, el demandante se comprometía a vender una vivienda; mientras que por el segundo la mostraba y gestionaba la compra. Se trata de poner de acuerdo a dos partes.

Este contrato no tiene una regulación específica en nuestro ordenamiento y se define como aquél por el que una de las partes (el corredor) se compromete a indicar a otra (el comitente) la oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero y a servirle para ello de intermediario a cambio de una retribución.

Como aquí se discute precisamente el cobro de esa retribución, conviene precisar cuándo nace y con qué condiciones.

En principio y mientras no se pacte otra cosa, este derecho se ostenta desde el momento en que quede cumplida o agotada la actividad mediadora, única a la que se obliga el agente, o sea, desde que por su mediación haya quedado perfeccionado el contrato de compraventa cuya gestión se le había encomendado.

La sentencia del Tribunal Supremo de diecisiete de diciembre de 1986 dice que "se ha de reconocer a los Agentes el derecho a percibir los honorarios fijados como retribución por el perfeccionamiento del contrato objeto del encargo y al que se refiera la intervención pactada o por finalizar el trámite encargado".

Concretando algo más, la sentencia de la Audiencia de Asturias de diecisiete de octubre de 1994 , citando las del Tribunal Supremo de dieciocho de diciembre de 1986, tres de enero de 1989 y once de febrero y veintitrés de septiembre de 1991 , explica que "los servicios del agente deben ser retribuidos, tanto si el negocio proyectado se realiza con su intervención inmediata,...

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