SAP Barcelona, 2 de Septiembre de 2002
| Ponente | JUAN BAUTISTA CREMADES MORANT |
| ECLI | ES:APB:2002:8524 |
| Número de Recurso | 808/2001 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Fecha de Resolución | 2 de Septiembre de 2002 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Barcelona, Sección 13ª |
SENTENCIA Núm.
Ilmos. Sres.
D./Dª. JOAN CREMADES MORANT
D./Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN
D./Dª. Mª ANGELS GOMIS MASQUÉ
D./Dª. JOAN MARINÉ SABÉ
En la ciudad de Barcelona, a dos de septiembre de dos mil dos.
VISTOS, en grado de apelación, ante la. Sección Trece de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Menor Cuantía n° 207/2000, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia n° 8 de Barcelona, a instancia de D/Dª. Rosario y Dª. Maribel , contra CONSTRUCCIONES J. CANDEL SL. los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora y la demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 6 de julio de 2001, por el/la Juez del expresado Juzgado.
La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Estimo parcialmente la demanda presentada por el procurador Dª. Francesca Bordell Sarro en nombre y representación de Dª. Rosario y Dª. Maribel y desestimo la reconvención presentada por el procurador D. Francisco Ruiz Castel en nombre y representación de Construcciones J. Candel, SL., y debo condenar a Construcciones J. Candel, SL. a que abone a las actoras la cantidad de 16.503.790 ptas., no habiendo lugar al resto de peticiones. Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad respecto de la demanda, abonando Construcciones J. Candel, SL., las costas generadas por la reconvención."
Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación ambas partes mediante su escrito motivado, dándose traslado, impugnando las actoras la apelación contraria mediante escrito de fecha 4 de octubre de 2001, e impugnando la Constructora demandada la apelación adversa mediante escrito defecha 9 de octubre de 2001; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.
Se señaló para votación y fallo el día 25 de junio de 2002.
En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.
VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. JOAN CREMADES MORANT.
Aceptando los Hechos Probados pero no los Fundamentos de Derecho en cuanto se opongan a los que se dirán.
Las partes se hallan contestes en la realidad del contrato privado de compraventa de 21 de julio de 1998 (f 39 y ss.) entre D. Carlos Ramón , en nombre y representación de Construcciones J. Candel SL., como promotora de la construcción del edificio sito en Barcelona c/. DIRECCION000 NUM000 y vendedora-, y Dª. Rosario y Dª. Maribel como compradoras del "departamento sito en la Planta NUM001 puerta NUM002 y de las plazas de aparcamiento señalizadas con los n-° NUM003 y NUM004 de la "referida finca, compuesta de "6 únicas viviendas de 173 m2 totalmente exteriores "(f. 43), que ocupaban el comedor estar, cocina, dormitorio 1, dormitorio 2, dormitorio 3, dormitorio 4, baño 1, baño 2, lavadero distribuidor, recibo, balcones (conforme al "cuadro de superficies", en los folletos de propaganda, tales elementos suman 156'17 m2, si bien se hace constar una "sup. construida vivienda" de 173'04 m2, sobre una "sup. construida planta" de 189'03 m2 (f. 43 vuelto, y f. 44), por un precio de 58 millones de pts., de los que constan abonados en el momento de la firma del contrato, 10 millones "en concepto de arras penitenciales definidas en el art° 1454 CC y a cuenta del precio pactado" (sic), debiendo abonarse el resto en "el momento de elevarse a escritura pública de compraventa, fijándose como fecha límite ... el día 31.12.1998" (sin perjuicio de ampliación del plazo de común acuerdo, aunque nunca superior a 3 meses, lo que nos situa en el
31.3.1999), constando, entre otros extremos que: a) la vendedora se obliga a transmitir la propiedad "libre de cargas y gravámenes". b) la entrega se hará efectiva el día de la firma de la escritura, que se otorgará ante el Notario "elegido libremente por la parte vendedora", lo que deberá comunicar a la compradora con, al menos, 15 días de antelación c) la vivienda quedará sujeta a las normas de propiedad horizontal que establezca la vendedora, así como los Estatutos de utilización y uso de las zonas comunitarias que redacte la parte vendedora; consecuente con la claúsula 3ª (facultad de la parte compradora para que modifique las plazas de aparcamiento, aunque sólo podrá designar, se dice "las... señalizadas con los n° 202 y 203"), el anterior contrato se completa con el anexo de 21.7.1998 (f 42), estableciéndose definitivamente, como plazas de parking las n° NUM005 y NUM003 , y como precio 60.000.000 pts global, cuyo contrato fue redactado por la vendedora en sus oficinas (testifical de la Sra. María Purificación ), todo ello en relación con las posiciones 3 y 6 al f. 611 (admitiéndose en la 2ª la realidad de un pago posterior en 19.3.1999, al f. 61, como "pago a cuenta piso" de 5 millones de pts.).
En principio pues, se trata de un contrato de compraventa, válido y eficaz, con titularidad civil y potestad dominical transferida por el mismo, suficiente para legitimar a las compradoras en su derecho a exigir su cumplimiento, bien confirmando la transmisión del piso o bien su transformación en el equivalente indemnizatorio, en caso de que el vendedor no tuviera la real titularidad no no pudiera adquirir el bien ante la existencia de un "verus dóminus" inatacable por su adquisición previa o dominio según el Registro (art° 34 LH. STS. 12.4.1982) contrato de compraventa "específica", atendida la futuridad prevista, de cosa futura en su modalidad -más frecuente - de "emptio rei speratae" (SSTS. 30.10.1989, 1.7.1992, 22.3.1993...), de forma que la prestación de entrega, sólo podía producir efectos liberatorios, de coincidir con lo pactada, al perfeccionarse el contrato (arts. 1461,1462,1468,1469, STS.31.7.1991) con las naturales consecuencias del art. 1258 CC, máxime cuando en este materia el "plano" con los folletos de propaganda, contituyen un papel objetivamente normativo y no meramente descriptivo (STS. 27.1.1977, A. 121) de lo que deriva un objeto especifico, en su número, cualidades materiales o jurídicas (en el sentido de cargas y gravámenes), lo que se completa con una normativa específica dirigida a establecer las bases para la financiación de la construcción (RD. 224/1984), para la protección de comprador como consumidor de bienes (art° 51 CE. en relación con la LGDC. y M. 24/1984) para la información - precontractual y contractual - del mismo (RD. 515/89 de 21 abril) y urbanística (RDL. 1/92), y hasta autonómica (Llei d´Habitatge 24/91 de 29 Noviembre, que regula los requisitos para la venta, y normas reglamentarias complementarias); en tal sentido la "entrega" debe ser de superficie coincidente con la pactada consecuencia de aquella información, con las características precisas para que pueda ser utilizada conforme a su destino, y temporalmente exacta o tempestiva. A lo expuesto ha de añadirse que, no constando en aquellos momentos título constitutivo de propiedad horizontal, sería necesaria la presencia del adquirente, para que quedara vinculado ( SSTS.
9.6.1967, 29.4.1970, 3.2.1975...), y, en todo caso, la claúsula correspondiente a la reserva para el promotor,afectaría a la finca antedicha (se establece un precio por vivienda y plazas de parking, libre de todo gravamen; así, la STS. 12.3.1985).
Tras diversas vicisitudes, que serán objeto de examen, el vendedor remite a las compradoras carta por conducto notarial (f 122 y ss.) en la que, exponiendo que el día señalado para otorgar escritura pública se negaron a la misma (2.12.1999) y el día 3.12.99 ya remitió burofax resolviendo el contrato, constando que el 22.2.2000, el promotor vende en escritura pública a terceros, la referida vivienda y las plazas de garaje NUM003 y NUM004 , por un precio total de 52.000.000 pts (las plazas de garaje por 2.000.000 y
1.000.000 respectivamente), y así consta a los f. 307 y ss., 759 y ss en relación con la posición 21 al f. 612.
Por las citadas compradoras se formuló demanda en 14.4.2000, exponiendo entre otros hechos la referida transmisión de forma que, salvo simulación (cuya acción no se ejercita) "el cumplimiento in natura que mediante la presente demanda se insta resultará... material y jurídicamente imposible, dada la presencia de tercero hipotecario... " (sic), y cuya demanda - frente a la citada vendedora, exclusivamente va dirigida a la obtención de varios pronunciamientos: a) se declare la validez y eficacia del contrato privado de 21 julio 1998, así como no ajustada a derecho la resolución pretendida por la demandada b) Se condene a la demandada a la entrega de la vivienda y plazas de aparcamiento NUM005 , NUM003 y NUM004 , en los términos del referido contrato, libres de cargas y gravámenes y a) otorgamiento de la correspondiente escritura en cuyo momento abonarán 45.000.000 pts c) Subsidiariamente, de no ser posible dicha entrega en tales condiciones, se condena a la demandada al pago "de la pérdida de valor que resulte de la existencia de gravámenes... y de superficie inferior" así como a la entrega de los inmuebles con tales cargas y superficies que tuvieran, con la correspondiente escritura d) Subsidiariamente, de no ser posible, "se condene... respecto de los mismos, a su cumplimiento por equivalencia ; 1°) mediante la entrega de bienes inmuebles lo más similares posibles a los comprometidos que, al ejecutarse la sentencia, aún tuviere en su propiedad y libre disposición la demandada en el mismo edificio, con condena del daño patrimonial que resulte de la persistencia de cargas o por superficie inferior a los 173 m2. 2°) subsidiariamente, condena a la cantidad de dinero que resulte del valor equivalente o revalorizado de los inmuebles objeto de compraventa, previa detracción de 45 millones pts., más los...
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ATS, 8 de Mayo de 2007
...la Sentencia dictada, con fecha 2 de septiembre de 2002, por la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 13ª), en el rollo de apelación nº 808/2001, dimanante de los autos de juicio de menor cuantía nº 207/2000 del Juzgado de Primera Instancia nº 8 de - La representación procesal de "CONS......