SAP Madrid 233/2005, 6 de Abril de 2005
| Ponente | MODESTO DE BUSTOS GOMEZ-RICO |
| ECLI | ES:APM:2005:3722 |
| Número de Recurso | 289/2004 |
| Número de Resolución | 233/2005 |
| Fecha de Resolución | 6 de Abril de 2005 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Madrid, Sección 13ª |
D. MODESTO DE BUSTOS GOMEZ-RICOD. VICTORIANO JESUS NAVARRO CASTILLOD. JOSE LUIS ZARCO OLIVO
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 13
MADRID
SENTENCIA: 00233/2005
AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID
Sección 13
1280A
FERRAZ 41
Tfno.: 3971921 Fax: 3971998
N.I.G. 28000 1 7004246 /2004
Rollo: RECURSO DE APELACION 289 /2004
Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 622 /2001
Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 72 de MADRID
De: Rebeca
Procurador: JORGE DELEITO GARCIA
Contra: Jose Daniel, Daniel
Procurador: ANTONIO BARREIRO-MEIRO BARBERO, ANTONIO BARREIRO-MEIRO BARBERO
Ponente: ILMO. SR. D. MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO
Magistrados:
Ilmo. Sr. D. MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO
Ilmo. Sr. D. VICTORIANO JESÚS NAVARRO CASTILLO
Ilmo. Sr. D. JOSÉ LUIS ZARCO OLIVO
SENTENCIA
En Madrid, a seis de abril de dos mil cinco. La Sección Decimotercera de la Audiencia
Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario sobre resolución de contrato de arrendamiento, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 72 de los de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelante Dª. Rebeca, y de otra, como demandados-apelados D. Jose Daniel y D. Daniel.
La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.
Por el Juzgado de Primera Instancia nº 72, de los de Madrid, en fecha cinco de diciembre de dos mil tres, se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Desestimando la demanda interpuesta por Dña. Rebeca representada por el Procurador Sr. D. Jorge Deleito García y asistida de la Letrada Sra. Dña. Olga Campoamor Pérez contra D. Jose Daniel, y D. Daniel representados por el Procurador Sr. D. Antonio Barreiro Meiro y asistidos del Letrado Sr. D. Juan Pablo Castrillo Díaz, DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a los demandados de los pedimentos en su contra deducidos en los presentes autos, con expresa imposición de costas a la parte actora".
Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido en ambos efectos, del cual se dio traslado a la parte apelada, elevándose los autos ante esta Sección, para resolver el recurso.
Recibidos los autos en esta Sección, se formó el oportuno Rollo turnándose su conocimiento, a tenor de la norma preestablecida en esta Sección de reparto de Ponencias, y conforme dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedó pendiente para la correspondiente DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO, la cual tuvo lugar, previo señalamiento, el día treinta y uno de marzo de dos mil cinco.
En la tramitación del presente recurso se han observado todas las disposiciones legales.
Se aceptan los seis primeros fundamentos de derecho se la sentencia apelada, en los que se hace una amplia exposición de los hechos en los que se sustenta la demanda y la contestación, así como del contenido de los dictámenes periciales emitidos con relación a la finca litigiosa de la que forman parte las dos viviendas arrendadas. Se rechaza el fundamento de derecho séptimo, en el que se argumenta la inexistencia del siniestro o ruina económica a que se refiere el artículo 118.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de veinticuatro de diciembre de 1.964, a la que están sujetos los contratos de arrendamiento cuya resolución se pide con tal causa, precepto que por tanto considera inaplicable el Juzgador de Primera Instancia, y el octavo, relativo a las costas generadas por el procedimiento en la anterior instancia, que, por aplicación del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, fueron impuestas a la demandante.
Doña Rebeca, que es propietaria de la casa nº NUM000 de la CALLE000, sita en el Barrio Opañel del Distrito de Carabanchel de Madrid, cuya antigüedad ronda los cincuenta años, presentó el veintisiete de julio de 2.001 la demanda que dá origen a este procedimiento en la que acumulaba, en la modalidad subjetiva -artículo 72 de la Ley de Enjuiciamiento Civil-, las acciones de resolución que, con apoyo en el artículo 118-2ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964, consideraba que le asistían respecto a los siguientes contratos de arrendamiento:
Uno.- Contrato de arrendamiento de la vivienda o piso primero (planta exterior) del inmueble antes mencionado, suscrito el uno de junio de 1.971 con D. Jose Daniel -documento número 3 de la demanda, folio 38-.
Dos.- Contrato de arrendamiento de la vivienda o piso bajo interior (número NUM001) del mismo inmueble, celebrado el uno de marzo de 1.974 con D. Daniel -documento número4, folio 39-.
Considera la demandante que la finca, que se compone de vivienda bajo exterior, vivienda bajo interior, local y vivienda NUM002 planta exterior y que de un modo extenso y pormenorizado se describe en el hecho cuarto de la demanda, por cierto íntegramente transcrito en el fundamento de derecho tercero de la resolución apelada, a consecuencia del transcurso del tiempo, características constructivas y la calidad de los materiales, ha sufrido un deterioro generalizado que afecta de modo grave a su seguridad. Conclusión que encuentra apoyo en el dictamen emitido en el mes de junio de 2.001, a instancia de la propiedad, sobre el estado físico del inmueble nº NUM000 de la CALLE000 por los Arquitectos D. Rodrigo y D. Alfonso -documento nº 6, folios 43 a 104-, quienes tras efectuar el reconocimiento de la finca apreciaron las siguientes deficiencias:
Daños físicos.-
Los pavimentos de planta baja se encuentran totalmente bufados con el levantamiento y hundimiento de las baldosas a consecuencia de la excesiva humedad del terreno.
La tabiquería y los muros portantes de planta baja (en ambos cuerpos) presentan síntomas de erosión y meteorización de sus fábricas con destrabazón y descomposición de material.
La zona inferior de los muros de fachada tanto en la calle como al patio interior se encuentra afectada por este fenómeno apreciándose degradación de los revocos de los acabados con deformaciones y abombamientos, junto con fuertes manchas de humedad que permiten la floración y el desarrollo de musgos.
Movimientos estructurales que provocan grietas en muros y tabiques.
El alero del patio interior se encuentra en mal estado y provoca filtraciones.
Mal estado de los paños de cubierta.
Defectos de salubridad e higiene:
Goteras en el interior de las viviendas.
Mal estado de los canalones de recogida de aguas pluviales, tanto de fachada como del patio.
Alto grado de humedad en planta baja de todo el inmueble, por absorción del terreno y por fugas en la red de saneamiento, que se encuentra en mal estado.
Manchas de humedades en el forjado del techo de la planta baja.
Necesaria revisión y puesta al día de la instalación eléctrica.
Condiciones estéticas:
Se deberá picar los enfoscados y revocos existentes en los muros de fachada, para posteriormente enfoscarlos y pintarlos, una vez se consoliden estructuralmente y se saneen sus fisuras.
Mal estado de las zonas comunes del inmueble, portal escalera y patio común que será necesario sanear, revocar y pintar los parámetros verticales y sus pavimentos para que presenten el aspecto mínimo de higiene y limpieza.
Mal estado de los elementos ornamentales (cornisas y molduras) que se encuentran dañados, partidos o rotos.
Los arquitectos terminaron destacando el mal estado físico del inmueble, existiendo peligro inminente para las personas y cosas, así como la necesidad de acometer obras de reparación cuyo coste cuantificaron en 12.626.236 ptas. El valor actualizado de lo edificado sin contar el suelo, lo fijaron en 5.847.468 ptas., por lo que aquellas suponen el 215´93 % de este valor actual y real de lo edificado.
Los demandados negaron de forma rotunda que el edificio este en ruina, ni siquiera económica, discrepando de la valoración efectuada por la actora, ya que siguiendo el dictamen de Tecnitasa, efectuado por el arquitecto D. Carlos José -documento 13 de la contestación, folios 208 a 231-, el valor actual de lo edificado es de 11.149.733 ptas. y el coste de las reparaciones necesarias de 3.460.000 ptas. por lo que resulta inaplicable el artículo 118 de la Ley de Arrendamiento Urbanos de 1.964, debiendo ser desestimada la demanda.
Ante los resultados tan dispares de los informes aportados por las partes, conforme a lo solicitado y acordado en la audiencia previa celebrada el ocho de marzo de 2.002, -folios 246 a248-, se designó como perito judicial al arquitecto D. Gabino, de cuyo dictamen - folios 258 a 268- y de las aclaraciones y precisiones efectuadas en el acto del juicio que tuvo lugar el veintiocho de marzo de 2.003 -folios 273 a 275-, pueden inferirse las siguientes conclusiones esenciales:
El estado general del inmueble es el correspondiente a...
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