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SAP Cádiz 357/2002, 14 de Octubre de 2002

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Vincent
PonenteCARMEN GONZALEZ CASTRILLON
ECLIES:APCA:2002:2622
Número de Recurso243/2002
ProcedimientoCIVIL
Número de Resolución357/2002
Fecha de Resolución14 de Octubre de 2002
EmisorAudiencia Provincial - Cádiz, Sección 8ª

D. IGNACIO RODRIGUEZ BERMÚDEZ DE CASTRODª. Dª. CARMEN GONZÁLEZ CASTRILLOND. LUIS ALFREDO DE DIEGO DÍEZ

SENTENCIA Nº 357-

AUDIENCIA PROVINCIAL CÁDIZ

SECCIÓN Nº 8 EN JEREZ DE LA FTRA.

PRESIDENTE ILMO. SR.

D.IGNACIO RODRIGUEZ BERMÚDEZ DE CASTRO

MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.

Dña. CARMEN GONZÁLEZ CASTRILLON

D. LUIS ALFREDO DE DIEGO DÍEZ

REFERENCIA:

JUZGADO DE PROCEDENCIA: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E

INSTRUCCION NUMERO 2 DE JEREZ DE LA FRONTERA

ROLLO DE APELACIÓN Nº 243/2002-M

AUTOS MENOR CUANTÍA Nº 283/1998

En la Ciudad de Jerez de la Frontera a catorce de octubre de dos mil dos.

Visto, por la SECCIÓN Nº 8 EN JEREZ DE LA FTRA. de esta Audiencia, integrada por los Magistrados indicados al márgen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en juicio de Menor Cuantía seguido en el Juzgado referenciado sobre reclamación de cantidad. Interpone el recurso EMILIO LUSTAU S.A. que en la instancia fuera parte demandante y comparece en esta alzada representado por el Procurador D. JUAN PABLO MORALES BLAZQUEZ y defendido por el Letrado D. SALVADOR ESCUDERO DE LA FUENTE. Es parte recurrido Dª Julia y Dª Silvia y Dª Encarna , D. Carlos Jesús y Dª Nieves que están representados por la Procuradora Dña. ROSARIO RODRIGUEZ GUERRERO y D. Santiago en rebeldía, que en la instancia han litigado coma parte demandada.

l.- ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día ocho de febrero de dos mil, cuya parte dispositiva es como sigue: "'Que desestimando las excepciones de falta de litisconsorcio pasivo necesario y de inadecuación de procedimiento opuestas por la parte demandada origen de estos autos interpuesta por Emilio Lustau S.A. contra D. Jose María , Doña Julia , Doña Silvia , Doña Encarna , Don Carlos Jesús Doña Nieves y D. Santiago debo declarar y declaro no haber lugar a las petensiones deducidas en demanda, con imposición a la actora de las costas causadas en esta instancia"

SEGUNDO

Interpuesto recurso de apelación se elevaron los autos a esta Sección de la Audiencia Provincial donde se ha formado rollo y turnado de ponencia. Cumplidos los trámites de personación e instrucción de las partes, se ha celebrado vista el día y mediante notas que se dejan unidas al acta, donde las partes han expuesto las alegaciones que estiman conducentes a su derecho.

TERCERO

En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente la lima Sra. Magistrada Dña. CARMEN GONZÁLEZ CASTRILLON quien expresa el parecer del Tribunal.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

ÚNICO.- La parte apelante se alza contra la sentencia de instancia, al considerar que las obras acometidas por el arrendatario deben ser costeadas por los arrendadores, al tratarse de obras mayores que afectan a la estructura y seguridad del edificio. Solicita la parte recurrente la revocación de la sentencia apelada y la íntegra estimación de los pedimentos deducidos en la demanda.

Es cierto que el art. 107 de la LAU, establece que serán de cargo del arrendador las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda o local de negocio arrendado en estado de servir para el uso convenido, entendiendo por tales aquellas necesarias para mantener el objeto arrendado en condiciones de usa excluyendo las reparaciones de poco alcance, que no afectan al uso del bien, o de aquellas que provengan de un uso inmoderado o culposo por parte del arrendatario.

La exposición de motivos dula L.A.U., considera reparaciones necesarias las que son por su naturaleza indispensables para mantener la vivienda a local de negocio en uso. Según constante jurisprudencia, el concepto de reparaciones hay que limitarlo a la corrección de los desperfectos que procedan del desgaste natural que el nuevo transcurra del tiempo ocasione. del uso ordenado del arrendatario o que obedezcan a caso fortuito o fuerza mayor. Por ello, para la resolución del presente recurso debe partirse de la aplicabilidad evidente al caso de los preceptos ya reseñados, en esencia el art. 1.07 de la L.A.U., de 1964, que impone al arrendador la obligación de efectuar las reparaciones necesarias para conservar en condiciones la vivienda a fin de servir al uso pactado y el art. 1544.2 del Código Civil, que le impone igual obligación como lógica contra prestación al cumplimiento de las propias por el arrendatario, como es fundamentalmente el pago de la renta; Pues bien, sentado lo anterior, la Sala considera que a la hora de determinar si las abras son de cargo del arrendador no cabe realizar una aplicación meramente automática de tos citados preceptos, ha de imperar la equidad y la buena fe, manteniendo la proscripción de situaciones en las que se detecte abuso del derecho, de manera que no se produzca una ruptura de la equivalencia entre las prestaciones de ambas partes. En casos como el que nos ocupa, en que las obras son de un coste muy elevado, y la renta antigua, de baja cuantía, el arrendador se vería obligado a recibir una desajustada contraprestación, sin posibilidad alguna de concluir el contrata, al tratarse de arrendamientos en situación de prorroga legal. Es totalmente contrario a la equidad la imposición de un desembolso patrimonial importante, sin expectativa sinalagmática por parte del arrendatario, que continuaría pagando una renta íntima. No se trata, sin embargo, de exonerar, en cualquier caso al arrendador de la obligación de reparar, sino de aplicar al caso concreto, y de forma ponderada el artículo 107 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Este criterio ha sido mantenido par otras Audiencias como, la Audiencia Provincial de Orense en sentencias de 6 de octubre de 1997 y 9-11-1998 y por otras Audiencias como SAP de Pontevedra de 20 de febrero de 1996, así como por el Tribunal Supremo S. de 11 noviembre 1993. A modo de ejemplo expondremos algunas de las sentencias dictadas por Audiencias Provinciales en las que expresamente se recoge el criterio jurisprudencial que esta Sala también mantiene. Así la SAP de Madrid de fecha 9-3-2001 ha declarado que el contrato de arrendamiento que vincula a las partes se remonta a 1.958 y la renta no consta de forma expresa pero en todo caso cabe calificarle de baja o muy baja en relación con el mercado inmobiliario y es evidente que esas obras no afectan sólo al piso alquilado a D. Jose Francisco sino a todo el edificio; en caso muy similar la Sentencia...

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