SAP Madrid 129/2005, 9 de Marzo de 2005
| Ponente | MODESTO DE BUSTOS GOMEZ-RICO |
| ECLI | ES:APM:2005:2564 |
| Número de Recurso | 237/2004 |
| Número de Resolución | 129/2005 |
| Fecha de Resolución | 9 de Marzo de 2005 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Madrid, Sección 13ª |
D. MODESTO DE BUSTOS GOMEZ-RICOD. JOSE LUIS ZARCO OLIVOD. MARIA JOSE ALFARO HOYS
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 13
MADRID
SENTENCIA: 00129/2005
AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID
Sección 13
1280A
FERRAZ 41
Tfno.: 3971921 Fax: 3971998
N.I.G. 28000 1 7003450 /2004
Rollo: RECURSO DE APELACION 237 /2004
Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 110 /2001
Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 9 de MADRID
De: Luis Francisco, Susana
Procurador: VICTORIA RODRIGUEZ-ACOSTA LADRON DE GUEVARA, VICTORIA RODRIGUEZ-
ACOSTA LADRON DE GUEVARA
Contra: DIRECCION000, HESMA, S.A.
Procurador: ISIDRO ORQUIN CEDENILLA, SIN PROFESIONAL ASIGNADO
Ponente: ILMO. SR. D. MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO
Magistrados:
Ilmo. Sr. D. MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO
Ilmo. Sr. D. JOSÉ LUIS ZARCO OLIVO
Ilmo. Sr. D. Mª JOSÉ ALFARO HOYS
SENTENCIA
En Madrid, a nueve de marzo de dos mil cinco. La Sección Decimotercera de la Audiencia
Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario sobre inexistencia contrato compraventa, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 9 de los de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelado DIRECCION000 DE MADRID, de otra, como demandados-apelados D. Luis Francisco y Dª. Susana, y de otra, como demandada-apelada en estrados en esta apelación, HESMA, S.A.
La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.
Por el Juzgado de Primera Instancia nº 9, de los de Madrid, en fecha tres de diciembre de dos mil tres, se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando la demanda interpuesta por la DIRECCION000 de Madrid contra D. Luis Francisco, Dª. Susana y la mercantil HESMA S.A., debo declarar y declaro la nulidad del contrato de compraventa suscrito entre la mercantil HESMA, S.A., y Dª. Susana otorgado en escritura pública en fecha 27.4.00 ante el Notario de Madrid D. José Ramón Rego Lodos protocolo núm. 1.236 en relación al NUM001 de la C/. DIRECCION000 de Madrid, operando la prescripción adquisitiva extraordinaria a favor de la Comunidad de Propietarios actora sirviendo testimonio de la presente resolución, una vez firme, para su inscripción en el Registro de la Propiedad núm. 4 de Madrid, con expresa imposición de costas a los demandados".
Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido en ambos efectos, del cual se dio traslado a la parte apelada, elevándose los autos ante esta Sección, para resolver el recurso.
Recibidos los autos en esta Sección, se formó el oportuno Rollo turnándose su conocimiento, a tenor de la norma preestablecida en esta Sección de reparto de Ponencias, y conforme dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedó pendiente para la correspondiente DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO, la cual tuvo lugar, previo señalamiento, el día tres de marzo de dos mil cinco.
En la tramitación del presente recurso se han observado todas las disposiciones legales.
Se acepta y se dá por reproducida la fundamentación jurídica de la sentencia apelada.
Aunque el escrito de demanda no sea precisamente un modelo de claridad ni de precisión jurídica, como bien se dice en la resolución apelada y se expresa en el antecedente de hecho 1 de aquella, la acción deducida el trece de enero de 2.001 es la de declaración de inexistencia de contrato de compraventa y elevación a público (sic) o subsidiariamente usucapión de contrato privado de compraventa (sic) de la vivienda sita en el NUM001 de la DIRECCION000 de Madrid, la cual se concreta y consuma en el siguiente suplico: "Que en el momento de dictar sentencia se estime la pretensión de mi representada en todos sus términos, declarando inexistente el contrato de compraventa entre la mercantil Resma, S.A. Y Dª. Susana, ordenado la elevación a público por parte de quien suceda a resma, S.A. a favor de mi mandante y en caso de no verificarse tener por adquirida la misma por prescripción adquisitiva a la DIRECCION000, dictando un mandamiento a fin de que el mismo sea directamente inscrito en el Registro de la Propiedad correspondiente".
En definitiva, con una misma finalidad, que no es otra, que la adquisición del dominio de la reseñada finca, la Comunidad de Propietarios deduce dos peticiones necesariamente enlazadas y dependientes: Una, por la que se declare la inexistencia del contrato de compraventa (por estar disuelta la sociedad vendedora y ser simulado el negocio jurídico), y la otra, por la que se reconozca la adquisición operada de la propiedad del NUM001 por prescripción o usucapio a favor de la Comunidad, que opera también en contra de la validez de la compraventa otorgada a favor de Doña Susana, pues es sabido que nadie puede trasmitir lo que no tiene.
Esta pretensión se sustenta en los siguientes hechos:
La mercantil Hesma, S.A., como propietaria del solar señalado con la letra D del plano en la calle Desviación de General Ricardos, finca inscrita en el Registro de la Propiedad nº 4 de los de Madrid con el número 9.411, otorgo escritura de declaración de obra nueva el dieciséis de julio de 1.958 (inscripción 2ª) y constituyó el régimen de comunidad de la casa construida y dividida por pisos, protocolizando los Estatutos, en escritura pública otorgada el veintiuno de noviembre de 1.958, la cual fue inscrita el veintitrés de noviembre de 1.959 (inscripción 5ª). Esta casa se corresponde en la actualidad con la DIRECCION000.
El siete de febrero de 1.960 la Comunidad de Propietarios, reunida en Junta General de vecinos, tomó el acuerdo de "proceder por vía jurídica exigiendo los legítimos derechos que poseen respecto a cuarto para portero y demás extremos precisos para que la finca se encuentre dentro de las normas exigidas por la legislación vigente" -documento nº 2, folio 12-.
El dieciséis de febrero de 1.960 D. Restituto Espinosa Caminero, abogado de D. Luis Francisco, dirigió a D. Cornelio, a la sazón abogado de la Comunidad de Propietarios demandante, la carta que obra unida al procedimiento como documento nº 3 -folio 13-, en la que, entre otras cosas, dice: " Tengo a bien comunicarles con carácter definitivo y en nombre de este último (Sr. Luis Francisco), acceder a la cesión de un local para vivienda de la portera de la casa nº NUM000 de la CALLE000, que reúna las exigencias mínimas establecidas en las Leyes especiales reguladoras de las viviendas protegidas"
D. Luis Francisco remitió, por su parte, carta a la DIRECCION000, cuyo texto es el siguiente: "Por la presente me complace manifestarle que como apoderado de Hesma, S.A., y en nombre, de dicha empresa, para poner a disposición de dicha comunidad de vecinos el piso NUM001, como vivienda de portería de dicho inmueble, el cual ocupa la portera Doña Marisol, la cual viene desempeñando esta función desde que la finca tiene condiciones de habitabilidad. Sin otro particular, me ratifico en el contenido de esta carta y saben me tienen a su entera disposición para cuando estimen conveniente legalizar este requisito".
El Sr. Luis Francisco en el acto del juicio, reconoció este documento y el anterior.
En el régimen interno de la Comunidad de Propietarios el NUM001 siempre ha figurado como propiedad de dicha Comunidad, la cual ha cumplido las obligaciones que como tal le incumbían, siendo ocupado por la persona que desempeñaba las funciones de portero de la finca -folios 15 a 22-
Dada la confusión que pueda haber sobre el NUM001, al no existir una titulación documental, en la Junta General Ordinaria de Propietarios celebrada el veintisiete de abril de 1.999, dentro del punto 2º del orden del día ("aprobación cuentas ejercicio 1.998"), al hacer la relación de recibos impagados, se imputó al NUM001, propiedad de Hesma, S.A., una deuda desde enero de 1.995 a junio de 1.999 (incluso más allá de la fecha de la propia Junta) de 313.080 ptas., facultando a la Sra. Presidenta para que otorgará poderes a Letrados y Procuradores que libremente determine en defensa de los intereses de la Comunidad -folio 87-.
No consta que Hesma, S.A., haya pagado cuota alguna de contribución a los gastos generales de la finca, ni desde luego que le fuera reclamada la suma antes reseñada
El veintiséis de octubre de 1.999 la Comunidad celebró una nueva Junta General Extraordinaria, dentro de cuyo punto primero del orden del día ("Asunto vivienda portería. Decisión a adoptar sobre petición de la llave por su propietarios y recibos de Comunidad pendientes de pago"), tras exponer que la vivienda NUM001 ha sido ocupada durante cuarenta años por el portero de la finca y que la empresa promotora ha planteado que es de su propiedad, los propietarios reiteraron una vez más que la titularidad corresponde a la Comunidad, sometiéndose no obstante a lo que disponga la legislación vigente. Suponiendo que efectivamente la propiedad recaiga sobre la empresa promotora del edificio deberá acreditarlo y además deberá aportar certificado expedido por el Registrador Mercantil de los Administradores de la misma (sic), nombre y facultades según los Estatutos así como operaciones que puede realizar.
Asimismo, por unanimidad, se facultó a la Sra. Presidenta para otorgar poderes generales a favor de los profesionales que representen y defiendan a la Comunidad en cualquier asunto que la pueda afectar, que incluía la reclamación de la deuda por gastos generales de la vivienda NUM001, postura que naturalmente debe entenderse subordinada o supeditada al supuesto de que la Comunidad no resultare propietaria, como ella estimaba -folio 88-.
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